Obsah
- 1. Poškodenie pri inšpekcii v termite
- 2. Hodnotenie je príliš nízke
- 3. V názve sú mraky
- 4. Domáca inšpekcia vykazuje nedostatky
- 5. Jedna strana dostane studené nohy
- 6. Vaše financovanie prepadne
- 7. Domov sa nachádza vo vysoko rizikovej oblasti
- 8. Domov nie je poistiteľný
- 9. Rozdiely v GFE a HUD-1
- 10. Chyby bránia uzávierke včas
- Spodný riadok
Prijatie ponuky na nákup domov je ako dosiahnuť, že bežec bude počas maratónu vysoký. Držte šampanské - majetok ešte nie je váš. V priebehu približne tridsiatich dní medzi prijatím vašej nákupnej ponuky a odovzdaním kľúčov vám budú bežne prekonané mnohé prekážky. Ak narazíte na niektorú z nich, nákup môže prepadnúť a dostať vás späť na štartovú čiaru.
Rovnako ako športovec, ktorý trénuje na preteky, sa môžete trénovať na skokové posledné kroky pri kúpe domu. Postupy a pravidlá úschovy sa líšia v závislosti od štátu, ale tu je 10 najčastejších problémov, s ktorými sa stretlo počas tohto obdobia, a čo, ak vôbec, je možné urobiť, aby sa im zabránilo alebo ich zmiernili.
Kľúčové jedlá
- Postupy a pravidlá úschovy sa líšia v závislosti od štátu, ale existujú problémy, ktoré môžu brániť kupujúcim v uzavretí obchodu počas tohto obdobia. Poškodenie škôd, nízke ocenenia, nároky na titul a vady v domácej inšpekcii môžu uzatváranie spomaliť. Môžu nastať prípady, keď kupujúci alebo predávajúci môžu dostať chladné nohy alebo môže dôjsť k prepadnutiu financovania. Iné problémy, ktoré môžu oneskorenie zatvárania zahŕňať, sú domy vo vysoko rizikových oblastiach alebo neprekonateľnosť. Môžu existovať problémy s odhadom dobrej viery alebo iné chyby môžu zabrániť zatvoreniu.
1. Kontrola termitov ukazuje poškodenie
Veriteľ bude mať doma vykonanú kontrolu škodcov. Urobíte to na svoje náklady - zvyčajne menej ako 100 dolárov -, aby ste sa ubezpečili, že nespôsobuje žiadne vážne poškodenie hmyzom posúvajúcim drevo, ako sú termiti alebo mravce. Táto kontrola chráni záujem veriteľa o nehnuteľnosť. Majitelia domov, ktorí objavia problémy s termitmi po presťahovaní, často opustia nehnuteľnosť a ponechajú veriteľovi batožinu. Niektorí veritelia nemusia vyžadovať kontrolu termitov, ale môže byť vo vašom najlepšom záujme ju získať.
Ak inšpekcia odhalí akýkoľvek dôkaz viditeľného zamorenia, možno bude potrebné opraviť problémové oblasti skôr, ako sa úschovňa zavrie. Ak sú problémy príliš závažné a / alebo predajca ich nezaplatí, máte možnosť odísť, ak má vaša kúpna zmluva náhodné podmienky.
2. Hodnotenie je príliš nízke
Oceňovanie je oceňovanie majetku vykonávané oprávnenou stranou. Spravidla sa robia na daňové účely, ako súčasť procesu získania financovania domácnosti alebo predaja domu. Odhadcovia používajú rôzne metódy na určenie hodnoty nehnuteľnosti, ako sú napríklad súčasné trhové hodnoty porovnateľných domovov.
Banka bude mať doma ocenenie. Opäť je to na vaše náklady. Toto hodnotenie sa vykonáva na ochranu jeho záujmu o domácnosť. Banka sa chce ubezpečiť, že domov má hodnotu aspoň toľko, koľko za ňu zaplatíte, takže ak dôjde k vylúčeniu, môže získať späť svoje straty. Ak je ocenenie príliš nízke, predajca bude musieť znížiť predajnú cenu alebo budete musieť zaplatiť hotovosť za tento rozdiel. Môže byť možné získať priaznivejšie druhé stanovisko od iného odhadcu.
3. V názve sú mraky
Poistenie vlastníctva chráni vás a veriteľa pred akýmikoľvek budúcimi nárokmi na majetok. Ak existuje určitý druh záložného práva alebo pohľadávky proti majetku, problém bude musieť byť vyriešený skôr, ako môže transakcia pokračovať. Aby mohla transakcia s nehnuteľnosťami pokračovať, musí existovať jasný názov. Poistenie vlastníckych práv pokrýva veci ako vlastníctvo treťou stranou, falšovanie a podvod, ako aj akékoľvek záložné práva alebo rozsudky proti majetku.
Počas procesu úschovy je potrebné najať si titulnú spoločnosť, ktorá vykoná vyhľadávanie titulov a vydá poistenie titulov. Vyhľadávanie titulov zaisťuje, že nikto iný - Interná daňová služba (IRS), štát alebo príbuzný predávajúceho - nemá právny nárok na nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť.
4. Domáca inšpekcia vykazuje nedostatky
Väčšina nákupných ponúk má v sebe napísanú pohotovostnú inšpekciu v domácnosti, takže ak domáca inšpekcia odhalí vážne problémy, môže sa kupujúci bez sankcie vrátiť späť. Ak túto podmienku neuvediete vo svojej zmluve, môžete stratiť svoje seriózne peniaze - zvyčajne niekoľko tisíc dolárov - ak sa na základe kontroly nerozhodnete dom kúpiť. Pamätajte, že zárobok, ktorý ste zarobili, je vklad, ktorý ste prejavili ako záujem o domácnosť a v dobrej viere pri nákupe.
5. Jedna strana dostane studené nohy
V zmluve sa uvedú opodstatnené dôvody, pre ktoré kupujúci alebo predávajúci môžu odstúpiť bez sankcie, napríklad nevzdanie sa nepredvídaného stavu alebo nedodržanie termínu. Ak sa však rozhodnete po upustení od nepredvídaných okolností, ktoré s nákupom nechcete prejsť - možno ste našli iný dom, ktorý sa vám páči lepšie, prídete o svoje skutočné peniaze.
Dôvod je ten, že tak má finančné dôsledky pre predávajúceho. Úprimné peniaze pomáhajú kompenzovať predávajúcemu čas, keď bol domov mimo trhu, čo oneskorí čas, ktorý mu nakoniec predá. Naopak, ak sa predávajúci rozhodne odstúpiť z dôvodu zmeny srdca alebo z dôvodu lepšej ponuky, budete mať zákonné právo na odškodnenie od predajcu.
6. Vaše financovanie prepadne
Dôvtipní kupujúci neponúkajú ponuky na bývanie bez predchádzajúceho súhlasu, čo znamená získať písomný úverový záväzok od banky, že vám poskytne hypotéku v určitej výške. A dôvtipní predajcovia zase neakceptujú ponuky od kupujúcich, ktorí nie sú vopred schválení. Existujú však veci, ktoré môžu brániť uzavretiu pôžičky, napríklad ak ste klamali v žiadosti, úrokové sadzby sa prudko zvyšujú, mení sa situácia v zamestnaní alebo klesá kreditné skóre. Spýtajte sa svojho veriteľa, ako sa môžete vyhnúť takýmto problémom. A ak ste predajca, nezabudnite, že predkvalifikovaná kvalifikácia nie je rovnaká, ako bola schválená.
Predbežné schválenia sú predbežné hodnotenia poskytovateľov pôžičiek, ktoré určujú, či sa dlžníkom môže poskytnúť predbežná ponuka.
7. Domov sa nachádza vo vysoko rizikovej oblasti
Počas úschovy v štátoch, ktoré vyžadujú správu o odhalení prírodných nebezpečenstiev, dostanete dokument, ktorý načrtáva prírodné riziká, ktoré môžu mať vplyv na domov - povodne, zemetrasenia, seizmické riziká, požiare. Veriteľ môže vyžadovať, aby ste si zakúpili poistenie nebezpečenstva nad rámec poistenia majiteľa domu, ak sa dom nachádza vo vysoko rizikovej oblasti. Tento druh poistenia môže byť veľmi drahý. Je to tiež cena, ktorú budete musieť platiť každý mesiac, až kým sa spláca hypotéka alebo do predaja domu.
Aby ste zabránili nepríjemným prekvapeniam počas úschovy, opýtajte sa svojho agenta, potenciálnych nových susedov alebo oddelenia mestského plánovania, aké prírodné riziká existujú vo vašej požadovanej oblasti, aký druh poistného poistenia si možno budete musieť kúpiť a koľko to môže stáť pred vložením ponuku na dom.
8. Domov nie je poistiteľný
Ak predchádzajúci majiteľ domu vzniesol v domácnosti veľký nárok na poistenie, napríklad poškodenie vodou alebo plesňou, objaví sa to v záznamoch o poistení a spoločnosti môžu krytie odmietnuť, pretože dom môže byť príliš veľkým rizikom. Ak nie je možné dom poistiť, nebudete si ho môcť kúpiť, pokiaľ nie ste kupujúcim v úplnej hotovosti, pretože veritelia požadujú, aby ste udržiavali poistenie majiteľa domu až do splatenia hypotéky. Samozrejme, aj keď ste kupujúci v hotovosti, pravdepodobne to nie je dobrý nápad kúpiť si dom, ktorý nie je poistiteľný.
9. Rozdiely medzi odhadom dobrej viery a HUD-1
Po získaní predbežného schválenia úveru - a opäť pri predložení ponuky na konkrétnu nehnuteľnosť - by vám mal veriteľ poskytnúť odhad dobrej viery s podrobnosťami o konečných nákladoch spojených so získaním financovania v domácnosti. Odhad dobrej viery je v podstate hrubý prehľad informácií vo formulári HUD-1, ktorý dostanete najmenej 24 hodín pred zatvorením. Ako už názov napovedá, odhad dobrej viery by mal byť tesnou aproximáciou toho, čo skutočne zaplatíte - ideálne do 10%. Majte na pamäti, že niektorí bezohľadní veritelia sa budú snažiť navíjať klientov s nerealisticky nízkymi odhadmi.
Ak k tomu dôjde a nemôžete donútiť veriteľa, aby znížil nadmerné poplatky, najlepšou možnosťou môže byť požiadať predajcu o predĺženie termínu uzávierky a pokúsiť sa zabezpečiť alternatívne financovanie. To vám umožní stále kúpiť nehnuteľnosť bez toho, aby vás niekto ošizil.
10. Chyby bránia uzávierke včas
Na zatváraní úschovy sa podieľa mnoho rôznych strán. Ak niekto z nich urobí chybu, vaše zatvorenie sa môže oneskoriť. V závislosti od podmienok uvedených vo vašej kúpnej zmluve a od zavinenia ktorých je oneskorenie v prípade, že sa nezatvoríte včas, možno budete musieť zaplatiť predajcovi pokutu za každý deň oneskorenia.
Predajca by tiež mohol odmietnuť predĺžiť konečný termín a celá dohoda by mohla prepadnúť. V najlepšom prípade by predajca mohol jednoducho súhlasiť s predĺžením termínu uzávierky bez akýchkoľvek sankcií. Ak sa dohoda nedokončí, predávajúci bude musieť začať znova odznova.
Spodný riadok
Prevod vlastníctva domu je pre všetky strany stresujúci. Veľa vecí sa musí udiať v krátkom časovom období a ak dôjde k čomukoľvek, môže dôjsť k veľkým dôsledkom. Tento proces môže byť obzvlášť stresujúci pre kupujúcich, ktorí musia prejsť zložitým, niekedy neznámym procesom a robiť množstvo vážnych rozhodnutí týkajúcich sa toho, čo je pravdepodobne najdrahší nákup ich života. Ak si urobíte čas na to, aby ste sa v dostatočnom predstihu zoznámili s procesom úschovy a jej potenciálnymi úskaliami, budete emocionálne, intelektuálne a finančne pripravení dokončiť preteky a uzavrieť obchod.
