Obsah
- Úvahy pred zakúpením
- Proces nákupu
- Osobitné podmienky pre začiatočníkov
- Blahoželáme. Teraz čo?
- Spodný riadok
Či už ste to urobili predtým, alebo nie, môže byť výzva na kúpu domu taká skľučujúca, že je lákavé ísť jednoducho na prvé miesto, ktoré spadá do vašej cenovej kategórie, alebo pokračovať v prenájme. Aby sme vám pomohli demystifikovať tento proces a získať čo najviac z nákupu, preverme si, čo budete musieť zvážiť pred nákupom, čo môžete očakávať od samotného procesu nákupu, a niekoľko užitočných tipov na uľahčenie života po presťahovaní sa.,
Kľúčové jedlá
- Skôr ako začnete s lovom domov, opýtajte sa sami seba, aký druh pobytu najlepšie vyhovuje vašim potrebám a želaniam, koľko domova si môžete skutočne dovoliť, koľko finančných prostriedkov môžete získať a kto vám pomôže pri hľadaní. miesto, zabezpečenie financovania, predloženie ponuky, získanie domácej kontroly a uzavretie dohody. Ako nový majiteľ domu musíte zachovať bydlisko, ale aj naďalej šetriť peniaze - nespoliehajte sa na predaj domu na financovanie svojho dôchodok bez ohľadu na to, čo robí trh s nehnuteľnosťami.
Tieto informácie - a zvyšok materiálu v našom Kompletnom sprievodcovi domácnosťami - použite na prácu v zložitom procese, ako začať, zostavovať rozpočet domu, nájsť ho, skontrolovať ho, naučiť sa kľúčové pojmy nákupu. a získať hypotéku.
Úvahy pred zakúpením
Prvá vec, ktorú musíte určiť, je to, aké sú vaše dlhodobé ciele, a potom, ako do týchto plánov zapadá vlastníctvo domu. Niektorí ľudia jednoducho hľadajú transformáciu všetkých „zbytočných“ platieb nájomného na splátky hypotéky, ktoré skutočne vedú k vlastníctve niečoho hmatateľného - spravodlivosť, zlato! Iní vidia vlastníctvo domu ako znak svojej nezávislosti a užívajú si predstavu, že sú ich vlastníkmi. Potom je tu otázka premýšľania o kúpe domu ako investície. Zúženie cieľov veľkého majiteľa domu vás nasmeruje správnym smerom. Tu je päť otázok, ktoré si treba položiť:
Aký typ domu najlepšie vyhovuje vašim potrebám?
Pri kúpe obytnej nehnuteľnosti máte niekoľko možností: tradičný rodinný dom, mestský dom, byt, družstvo alebo viacgeneračný dom s dvoma až štyrmi jednotkami. Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody, v závislosti od vašich cieľov v oblasti vlastníctva domov, takže sa musíte rozhodnúť, ktorý typ majetku vám pomôže dosiahnuť tieto ciele. Môžete tiež ušetriť na nákupnej cene v ktorejkoľvek kategórii výberom fixátora, aj keď množstvo času, vlastného kapitálu a peňazí potrebných na premenu fixátora na váš vysnívaný domov môže byť omnoho viac, ako ste si dohodli.
Aké konkrétne vlastnosti bude mať váš ideálny domov?
Aj keď je dobré si v tomto zozname ponechať určitú flexibilitu, robíte snáď najväčší nákup svojho života a zaslúžite si, aby tento nákup vyhovoval vašim potrebám a želaniam čo najbližšie. Váš zoznam by mal obsahovať základné túžby, napríklad susedstvo a veľkosť, až po menšie detaily, ako je rozloženie kúpeľne a kuchyňa, ktorá je dodávaná s dôveryhodnými spotrebičmi.
Koľko hypotéky spĺňate?
Predtým, ako začnete nakupovať, je dôležité získať predstavu o tom, koľko bude veriteľ skutočne ochotný dať za nákup prvého domu. Môžete si myslieť, že si môžete dovoliť 300 000 dolárov, ale veritelia si môžu myslieť, že ste dobrí len za 200 000 dolárov v závislosti od faktorov, ako je to, koľko iného dlhu máte, váš mesačný príjem a ako dlho ste boli v súčasnej práci.
Pred umiestnením ponuky na doma sa uistite, že ste si vopred požičali pôžičku: V mnohých prípadoch predajcovia ani nezabúdajú na ponuku, ktorá nie je sprevádzaná hypotekárnym predbežným schválením. (Navyše, mnoho realitných kancelárií nebude tráviť čas s klientmi, ktorí nevysvetľujú, koľko si môžu dovoliť minúť.) Urobíte to v podstate tak, že požiadate o hypotéku a dokončíte potrebné doklady. Je výhodné nakupovať pre veriteľa a porovnávať úrokové sadzby a poplatky pomocou nástroja, ako je hypotekárna kalkulačka alebo Google.
Koľko domov si môžete skutočne dovoliť?
Na druhej strane vám banka niekedy poskytne pôžičku na viac domu, ako skutočne chcete zaplatiť. To, že vám banka hovorí, že vám požičia 300 000 dolárov, neznamená, že by ste si toľko mali požičať. Mnohí prví homosexuáli robia túto chybu a nakoniec skončia „chudobní“. To znamená, že po zaplatení mesačnej hypotekárnej splátky už nezostali žiadne finančné prostriedky na iné náklady, ako sú oblečenie, verejné služby, dovolenka, zábava alebo dokonca jedlo.
Pri rozhodovaní o tom, aká veľká pôžička sa má skutočne vziať, sa budete chcieť pozrieť na celkové náklady domu, nielen mesačnú platbu. Zvážte, aké vysoké sú dane z nehnuteľností vo vami vybranom susedstve, koľko bude stáť poistenie majiteľov domov, koľko predpokladáte výdavky na údržbu alebo zlepšenie domu a koľko budú vaše náklady na zatváranie.
Máte vážne úspory?
Aj keď máte nárok na značnú hypotéku, vzniknú značné počiatočné náklady (napríklad zálohy na domov, zvyčajne 20% z celkovej kúpnej ceny) a tiež náklady na zatváranie. Takže musíte peniaze dať preč. Pokiaľ ide o investovanie s ohľadom na kúpu domu - krátkodobý cieľ -, jednou z najväčších výziev je udržať úspory v prístupnom, relatívne bezpečnom vozidle, ktoré stále prináša návratnosť. Ak máte jeden rok až tri roky na to, aby ste splnili svoj cieľ, realizovateľnou možnosťou môže byť potvrdenie o vklade. Nechce vás zbohatnúť, ale nestratíte ani peniaze. Rovnaký nápad je možné uplatniť pri kúpe portfólia krátkodobých dlhopisov alebo portfólia s pevným výnosom, ktoré vám prinesie určitý rast, ale zároveň vás ochráni pred búrlivou povahou akciových trhov.
Ak sa nákup domov uskutoční za šesť mesiacov až rok, potom budete chcieť udržať peniaze v tekutine. Najlepším riešením by mohol byť sporiaci účet s vysokým výnosom. Je dôležité uistiť sa, že je poistený FDIC, aby aj keď banka prepadla, stále budete mať prístup k svojim peniazom až do výšky 250 000 dolárov.
Kto vám pomôže nájsť domov a sprevádzať vás nákupom?
Realitný agent vám pomôže lokalizovať domy, ktoré vyhovujú vašim potrebám a sú vo vašej cenovej relácii, potom sa s vami stretnúť a prezrieť si ich. Akonáhle ste si vybrali dom na kúpu, títo odborníci vám môžu pomôcť pri vyjednávaní celého procesu nákupu vrátane predloženia ponuky, získania pôžičky a dokončenia dokumentácie. Odborné znalosti realitného agenta vás môžu chrániť pred akýmikoľvek úskaliami, s ktorými sa môžete stretnúť počas tohto procesu. Väčšina agentov dostáva províziu zaplatenú z výnosov predajcu.
Proces nákupu
Teraz, keď ste sa rozhodli prepad, preskúmajme, čo môžete očakávať od samotného procesu homebuying. Toto je chaotický čas, keď zúrivo lietajú ponuky a kontrarafy, ale ak ste pripravení na problémy (a papierovanie), môžete týmto procesom prejsť viac či menej neporušeným zdravým rozumom. Tu je základný progres, ktorý môžete očakávať:
1. Nájdite domov
Uistite sa, že využívate všetky dostupné možnosti na nájdenie domov na trhu, vrátane použitia vášho realitného agenta, vyhľadávania zoznamov online a jazdy po okolí, ktoré vás zaujímajú pri hľadaní značiek na predaj. Tiež tam dajte nejaké pocity svojim priateľom, rodinným a obchodným kontaktom. Nikdy nevieš, odkiaľ pochádza dobrá referencia alebo vedenie v domácnosti.
Keď vážne nakupujete dom, nechodte do otvoreného domu bez agenta (alebo aspoň pripravte vyhodiť meno niekoho, s kým údajne pracujete). Predtým, ako sa obrátite na svojho vlastného zástupcu, sa dozviete, ako to nemusí fungovať vo vašom najlepšom záujme.
Ak máte rozpočet, hľadajte domy, ktorých plný potenciál sa ešte musí zrealizovať. Aj keď si teraz nemôžete dovoliť vymeniť odpornú tapetu v kúpeľni, mohlo by stáť za to žiť na chvíľu s ošklivosťou výmenou za vstup do domu, ktorý si môžete dovoliť. Ak domov inak vyhovuje vašim potrebám, pokiaľ ide o veľké veci, ktoré je ťažké zmeniť, napríklad umiestnenie a veľkosť, nedovoľte, aby vás fyzické nedostatky odvrátili. Prví majitelia domov v domácnosti by mali hľadať dom, do ktorého môžu priniesť pridanú hodnotu, pretože to zaisťuje veľké množstvo majetku, ktoré im pomáha pri rebríčku nehnuteľností.
2. Zvážte svoje možnosti financovania a zabezpečte ich financovanie
Bude to pre vás, aby ste sa uistili, že vaše osobné financie sú v poriadku. Všeobecne platí, že ak sa chcete kvalifikovať na pôžičku na bývanie, musíte mať dobrý úver, históriu splátok svojich účtov načas a maximálny pomer dlhu k príjmu vo výške 43%. Veritelia v týchto dňoch vo všeobecnosti uprednostňujú obmedzenie výdavkov na bývanie (istina, úroky, dane a poistenie majiteľov domov) na približne 30% hrubého mesačného príjmu dlžníkov, hoci toto číslo sa môže v závislosti od miestneho trhu s nehnuteľnosťami značne líšiť.
Po vyrovnaní sa s veriteľom a jeho uplatnení veriteľ overí všetky poskytnuté finančné informácie (overenie úverového skóre, overenie informácií o zamestnaní, výpočet pomeru dlhu k príjmu atď.). Veriteľ môže vopred požičať dlžníkovi na určitú sumu. Uvedomte si, že aj keď ste boli hypotékou predbežne schválení, vaša pôžička sa môže na poslednú chvíľu prepadnúť, ak urobíte niečo pre zmenu svojho kreditného skóre, napríklad financovanie nákupu automobilu.
Pri vyhľadávaní predbežného schválenia alebo hľadaní hypotéky nemusíte byť lojálni k svojej súčasnej finančnej inštitúcii: Nakupujte v okolí, aj keď máte nárok iba na jeden typ pôžičky. Poplatky sa môžu prekvapivo líšiť, rovnako ako úrokové sadzby hypoték, ktoré samozrejme majú zásadný vplyv na celkovú cenu, ktorú platíte za svoj domov.
Niektoré orgány tiež odporúčajú, aby ste mali záložného veriteľa. Kvalifikácia na pôžičku nie je zárukou, že vaša pôžička bude nakoniec financovaná: posun v pokynoch na upisovanie, zmeny analýzy rizika veriteľa a trhy investorov sa môžu zmeniť. Môžu sa vyskytnúť prípady, keď klienti podpíšu dokumenty o pôžičke a úschove a potom dostanú oznámenie 24 až 48 hodín pred ukončením, že veriteľ zmrazil financovanie svojho úverového programu. Mať druhého veriteľa, ktorý vás už kvalifikoval na hypotéku, vám ponúka alternatívny spôsob, ako udržať proces načas alebo blízko neho.
3. Urobte ponuku
Váš realitný agent vám pomôže rozhodnúť sa, koľko peňazí chcete pre tento dom ponúknuť, a za akýchkoľvek podmienok, o ktoré chcete požiadať, napríklad nechať kupujúceho zaplatiť za svoje náklady na zatvorenie. Váš zástupca potom predloží ponuku zástupcovi predávajúceho; predajca vašu ponuku buď prijme, alebo vydá protinávrh. Potom môžete prijať alebo pokračovať v pohybe tam a späť, až kým nedosiahnete dohodu alebo sa nerozhodnete ju ukončiť.
Pred odoslaním ponuky sa znova pozrite na svoj rozpočet. Tento časový faktor v odhadovaných nákladoch na zatváranie (ktoré sa môžu pohybovať od 2% do 5% z kúpnej ceny), nákladov na dochádzanie a akýchkoľvek okamžitých opráv a povinných zariadení, ktoré budete potrebovať, aby ste sa mohli nastúpiť. byť prepadnutý vyššími alebo neočakávanými nákladmi za energie, daňami z majetku alebo poplatkami za pridruženie susedov, najmä ak sa sťahujete z prenájmu alebo z bytovej situácie, kde ste sa s týmito vecami ešte nestretli. Môžete požiadať o účty za vodu a energiu za posledných 12 mesiacov, aby ste získali predstavu o priemerných mesačných výdavkoch.
4. Vykonajte domácu inšpekciu
Aj keď sa dom, ktorý plánujete kúpiť, zdá byť bezchybný, nie je možné, aby školený odborník skontroloval váš potenciálny nový domov z hľadiska kvality, bezpečnosti a celkového stavu. Ak domáca kontrola odhalí závažné nedostatky, ktoré predajca neodhalil, spravidla budete môcť svoju ponuku zrušiť a získať späť svoj vklad. Rokovanie o tom, aby predajca vykonal opravy alebo znížil predajnú cenu, sú ďalšími možnosťami, ak sa ocitnete v tejto situácii.
5. Zatvorte alebo pokračujte
Ak ste schopní vyriešiť dohodu s predajcom alebo ešte lepšie, ak kontrola neodhalila žiadne významné problémy, mali by ste byť pripravení uzavrieť. Uzatvorenie zmluvy v zásade zahŕňa podpísanie tony papierovania vo veľmi krátkom časovom období, zatiaľ čo sa modlíme, aby nič neprepadlo na poslednú chvíľu.
Veci, s ktorými sa budete zaoberať a zaplatiť za ne v záverečných fázach nákupu, môžu zahŕňať hodnotenie domácnosti (hypotekárne spoločnosti to vyžadujú na ochranu svojho záujmu v dome), vyhľadávanie titulu, aby sa ubezpečilo, že nikto iný ako Predajca má nárok na nehnuteľnosť, získava súkromné hypotekárne poistenie alebo na záplatu, ak je vaša záloha nižšia ako 20%, a vyplní hypotéku.
Osobitné podmienky pre začiatočníkov
Keďže vlastníctvo domu je kľúčovou črtou amerického sna, prví majitelia domov majú širokú škálu možností, ako im pomôcť získať pobyt, od štátnych programov po daňové úľavy až po pôžičky federálne podporované pre tých, ktorí nemajú štandardné minimum 20%. záloha alebo pre ľudí v osobitných kategóriách, ako sú domorodí Američania a veteráni. Aj keď sa zdá, že definícia osoby, ktorá pracuje prvýkrát, je zrejmá, môžete sa v skutočnosti kvalifikovať ako jedného, aj keď nie ste začiatočník.
Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest (HUD) definuje prvú homebuyer ako osobu, ktorá spĺňa niektorú z nasledujúcich podmienok:
- Jednotlivec, ktorý tri roky nevlastnil hlavné bydlisko. Manžel alebo manželka sa tiež považuje za homebuistu, ktorý splní vyššie uvedené kritériá. Ak ste vlastnili dom, ale váš manžel nemá, môžete si spolu kúpiť miesto ako prví homebuyéri. Osamelý rodič, ktorý je v manželskom dome iba s bývalou manželkou. Vysídlenec v domácnosti, ktorý má iba vlastníctvo manžel / manželka. Fyzická osoba, ktorá vlastní iba hlavné bydlisko a nie je trvale pripevnená k stálej nadácii v súlade s platnými predpismi. Fyzická osoba, ktorá vlastní iba nehnuteľnosť, ktorá nie je v súlade so štátnymi, miestnymi alebo vzorovými stavebnými predpismi - a ktorá nemôže uviesť do súladu za menej ako náklady na vybudovanie stálej štruktúry.
Dokonca aj IRS sa dostane do deja, čo vám umožní použiť IRA (obmedzeným spôsobom) na financovanie nákupu. Určite vás vyzve, aby ste vyskúšali špeciálne výhody pre prvopočiatočníkov.
Gratulujeme, nový majiteľ domu. Teraz čo?
Podpísali ste noviny, zaplatili ste sťahovačom a nové miesto sa začína cítiť ako doma. Hra je v poriadku? Nie úplne. Pozrime sa teraz na niekoľko konečných tipov, ako si spríjemniť a zaistiť život nového majiteľa domu.
Pokračujte v šetrení.
S vlastníctvom domu prichádzajú veľké neočakávané výdavky, napríklad výmena odkvapových žľabov alebo získanie nového ohrievača vody. Založte núdzový fond pre svoj domov, aby ste sa nemuseli nechať strážiť, keď tieto náklady nevyhnutne vzniknú.
Vykonajte pravidelnú údržbu.
S veľkým množstvom peňazí, ktoré vkladáte do svojho domu, sa o to budete musieť postarať excelentne. Pravidelná údržba môže znížiť vaše náklady na opravu tým, že umožní odstránenie problémov, keď sú malé a zvládnuteľné.
Ignorujte trh s nehnuteľnosťami.
Nezáleží na tom, aký význam má váš domov v danom okamihu - s výnimkou okamihu, keď ho predáte. To, že si budete môcť vybrať, kedy budete predávať svoj domov, a nie ho prinútiť predať ho kvôli presunu zamestnania alebo finančnej núdzi, bude najväčším určujúcim faktorom toho, či z vašej investície uvidíte solídny zisk.
Na financovanie svojho dôchodku sa nespoliehajte na predaj svojho domu.
Aj keď vlastníte dom, mali by ste naďalej každý rok ukladať maximum na svoje dôchodkové sporiace účty. Aj keď sa môže zdať ťažké uveriť každému, kto si všimol šťastie, ktoré niektorí ľudia dosiahli počas bubliny na bývaní, pri predaji domu nemusíte nevyhnutne zabíjať. Ak sa chcete pozerať na svoj domov ako na zdroj bohatstva v dôchodku, zvážte, že akonáhle ste splácali hypotéku, peniaze, ktoré ste míňali na mesačné splátky, sa môžu použiť na financovanie niektorých vašich životných a liečebných výdavkov v dôchodku,
Spodný riadok
Tento stručný prehľad by vám mal pomôcť dostať sa na cestu k vyplneniu akýchkoľvek medzier vo vašich znalostiach o kúpe domu. Pamätajte na to, že čím viac sa o tomto procese vzdelávate, tým menej stresujúce bude, a tým pravdepodobnejšie budete mať dom, ktorý chcete, za cenu, ktorú si môžete dovoliť - as úsmevom na tvári.
![Kompletný sprievodca domácim kupovaním Kompletný sprievodca domácim kupovaním](https://img.icotokenfund.com/img/android/356/complete-homebuying-guide.jpg)