Na rozdiel od akcií, investičných nehnuteľností nie je možné vyložiť za pár sekúnd jediným kliknutím myši. Čas medzi rozhodnutím o predaji a skutočným dátumom predaja sa často meria v týždňoch alebo mesiacoch. Predaj vlastného domu môže byť zastrašujúcim procesom, ak neviete, kde začať, ale predaj investičnej nehnuteľnosti vyžaduje ešte viac práce.
Výška kapitálu a daňové otázky súvisiace s realizáciou tohto kapitálu sú pri riešení investičných nehnuteľností zložité. Nie je však nemožné to dosiahnuť sami., pozrime sa na proces predaja investičného majetku a zameriame sa na to, ako obmedziť dane zo zisku.
Prečo predávať?
Dôvody predaja prenájmu nehnuteľností sa líšia. Prenajímatelia, ktorí osobne spravujú svoje nehnuteľnosti, sa môžu pohybovať a chcú investovať do niečoho, čo je blízko ich nového bydliska. Alebo prenajímateľ môže chcieť zarobiť peniaze za zhodnotenie nájomnej nehnuteľnosti namiesto hromadenia peňazí prostredníctvom nájmu. Môže to byť dokonca prípad majetku, ktorý stráca peniaze, a to buď prostredníctvom neobsadeného miesta alebo nedostatkom nájomného na pokrytie výdavkov. Bez ohľadu na dôvod sa investori v oblasti nehnuteľností, ktorí chcú predať, budú musieť vysporiadať s daňami.
The Tax Man Cometh
Dane z kapitálových výnosov z predaja nehnuteľností na prenájom sú oveľa strmšie v porovnaní s priamym predajom nehnuteľností na osobné použitie. Základné kapitálové zisky, ktoré musíte zaplatiť zo zisku z predaja, sa zvyšujú o všetky odpisy, ktoré ste požadovali voči nehnuteľnosti. To znamená, že ak nehnuteľnosť prišla o peniaze a stratu ste použili na daňový výmer v predchádzajúcich rokoch, pri predaji budete mať väčší daňový výmer.
Príklad - daň z kapitálových výnosov a odpisy
Povedzme, že máte nehnuteľnosť na prenájom, ktorú ste kúpili za 150 000 dolárov a predáva sa za 200 000 dolárov. Zvyčajne to znamená, že platíte kapitálové zisky vo výške 50 000 dolárov. Ak ste v čase, keď ste vlastnili nehnuteľnosť, odpočítali odpisy 20 000 dolárov, dlhujete rozdiel medzi predajnou cenou a nákupnou cenou mínus odpisy: 200 000 dolárov - (150 000 - 20 000 dolárov). Namiesto dlhovania kapitálových výnosov za 50 000 dolárov teraz dlhujete kapitálové zisky za 70 000 dolárov.
Poznámka: Toto by vás nemalo odradiť od uplatnenia odpisových strát . Je takmer vždy lepšie realizovať daňové úľavy skôr ako neskôr .
Prevrátenie
Sekcia 1031 Zákona o vnútorných príjmoch umožňuje investorom v nehnuteľnostiach vyhnúť sa daniam zo zisku tým, že ich znovu investujú do podobného majetku. S pomocou právnika alebo daňového poradcu môžete nastaviť predaj tak, aby sa výnosy ukladali na viazaný účet, kým ich nebudete môcť použiť na nákup nového majetku. Na výber novej nehnuteľnosti je lehota 45 dní a na dokončenie transakcie je šesť mesiacov. Ak máte v úmysle vykonať prechod, mali by ste začať hľadať nové vlastníctvo skôr, ako predáte staré.
Výmena 1031 funguje skvele, ak máte v úmysle reinvestovať do iného majetku. Ak chcete iba prestať byť priamo zapojený, môžete si najať profesionálneho správcu nehnuteľnosti pre svoje súčasné miesto alebo ho predať a kúpiť profesionálne spravovanú nehnuteľnosť. Ak je vaším cieľom čisto navýšenie kapitálu, budete musieť jesť len daň z kapitálových výnosov.
Začlenenie ako štít
Začlenenie sa stáva čoraz obľúbenejšie pre investorov do nehnuteľností. Začlenením môžu investori znížiť svoju zodpovednosť, aby spoločnosť fungovala ako štít medzi vami a potenciálom, ktorý vás nájomca môže žalovať. Váš dom a osobné financie nemožno požadovať v žiadnom prípade súdneho konania alebo súdneho konania, keď sa zapíšete. Podniky majú tiež rôzne daňové pravidlá, ktoré sú celkom priaznivé, najmä pokiaľ ide o kapitálové zisky z predaja nehnuteľnosti.
Pre istého typu investora do nehnuteľností má začlenenie zmysel. Ak zamestnávate ľudí, aby ste našli a spravovali širokú škálu nehnuteľností produkujúcich príjmy a dosahovali na tom značné zisky, začlenenie zníži váš daňový účet a potom uvidíte zisky prostredníctvom zdieľanej štruktúry vašej spoločnosti. Pre väčšinu investorov do nehnuteľností existujú lepšie spôsoby, ako získať výhody začlenenia bez toho, aby sa tým skomplikovala realizácia príjmu.
Zakladanie spoločnosti môže vytvárať prekážku medzi vami a príjmami z vášho majetku, takže ak budete závisieť od tohto príjmu akýmkoľvek spôsobom, nebudete mať k nemu prístup tak ľahko, ako by ste chceli - najmä s veľkými ziskami, napríklad z predaja vlastnosť. Je pomerne ľahké začleniť sa, vyžaduje si len určité odborné rady a doklady, ale dostať svoje nehnuteľnosti zo spoločnosti (napríklad ich predať a odísť do dôchodku) je zložitejšie, pretože idete po línii úmyselného daňového úniku / podvodu, pokiaľ spoločnosť predávate namiesto nehnuteľností, ktoré ju tvoria. To je, samozrejme, oveľa ťažšie ako predaj domu.
Na rozdiel od toho, ak osobne spravujete dve alebo tri nehnuteľnosti a máte dokonca jednu alebo dve ďalšie, ktoré sú profesionálne spravované, zo začlenenia pravdepodobne nebudete profitovať. Ak príjem z vášho nájomného neprevyšuje vaše výdavky za každú nehnuteľnosť s veľkou rezervou, mali by ste ich držať tak, ako sú, a používať odpisy a zníženia hodnoty, kde môžete zmeniť alebo zmeniť svoj majetok na malú firmu.
Niektoré štáty okrem využívania malých podnikov ako alternatívy k začleneniu umožňujú investorom v oblasti nehnuteľností otvoriť pre každú nehnuteľnosť, ktorú vlastnia, samostatnú spoločnosť s ručením obmedzeným. Aj keď to nevyhnutne neznižuje dane, chráni to vaše financie, ako aj každý majetok pred akýmkoľvek súdnym sporom, ktorý by sa mohol viesť proti niektorému z vašich nehnuteľností.
Spodný riadok
Predaj nehnuteľnosti na prenájom môže byť náročný a je to ešte ťažšie, ak dúfate, že sa vyhnete veľkému daňovému zákonu o výnosoch. Ak predávate investície do inej nehnuteľnosti, môžete jednoducho prevrátiť 1031 a odložiť daňový doklad. Ak predávate, pretože potrebujete kapitál, budete musieť zaplatiť nejaké dane.
Najlepším prípadom je, podobne ako pri akciách, odloženie predaja investičného majetku, najmä nájomného, ktorý sa zlomí rovnomerne alebo lepšie, pokiaľ nezapočítavate úvery alebo straty, aby ste z dane z kapitálových výnosov vybrali časť hry. Týmto spôsobom budete mať možnosť znížiť svoj celkový daňový výmer a získať viac výnosov.
![Predajte nehnuteľnosť za účelom zisku Predajte nehnuteľnosť za účelom zisku](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/971/sell-your-rental-property.jpg)