Predpokladaná hypotéka umožňuje kupujúcemu nehnuteľnosti prevziať hypotéku od predajcu nehnuteľnosti. Pre predpokladanú hypotéku môžu byť výhody pre kupujúceho aj predávajúceho. Všetko však závisí od toho, či kupujúci vlastnia kapacitu na prevzatie predpokladanej hypotekárnej sadzby, ktorá je často nižšia ako bežné trhové sadzby. Okrem toho predpokladateľná hypotéka pomáha kupujúcemu vyhnúť sa určitým nákladom na vyrovnanie. Vo všeobecnosti platí, že pôžičky poskytnuté počas posledných 20 rokov hypotéky sa zriedka dajú predpokladať, s výnimkou výnimiek z úverov VA a FHA.
Kupujúci nie je jedinou stranou, ktorá ťaží z predpokladanej hypotéky. Predávajúci sa podieľa na arbitráži buď účtovaním vyššej ceny za nehnuteľnosť, vyžadovaním od kupujúceho, aby zaplatil náklady na zatvorenie, ktoré môžu vzniknúť predávajúcemu, alebo vyžadovaním platby v hotovosti za polovicu úspor kupujúceho v dohodnutom časovom rámci.
Napríklad, ak je súčasná úroková sadzba 8%, predpokladaná hypotekárna úroková sadzba je 5% a kupujúci plánuje žiť v domácnosti päť rokov, môže predávajúci požadovať polovicu často nediskontovaných očakávaných úspor na päť rokov. obdobie. V takom prípade môže predpokladaná hypotéka prospieť predajcovi ešte viac ako kupujúci!
Tu sú niektoré z výhod a nevýhod predpokladaných hypoték pre kupujúcich aj predávajúcich.
výhody
- Ak je predpokladaná úroková sadzba nižšia ako súčasná trhová sadzba, kupujúci okamžite šetrí peniaze. S hypotékou sú spojené aj menšie náklady na zatváranie. To môže ušetriť peniaze pre predávajúceho aj kupujúceho. Ak kupujúci získavajú nižšiu úrokovú sadzbu, pre predávajúceho môže byť jednoduchšie dohodnúť cenu bližšie k požadovanej cene spravodlivého trhu. Predajca môže mať tiež z výhod predpokladanej hypotéky ako marketingovej stratégie na prilákanie kupujúcich. Nie všetky hypotéky sa dajú predpokladať a predajca by mohol získať prevahu nad konkurenciou na trhu.
nevýhody
- Kupujúci, ktorý prevezme hypotéku, môže požadovať veľké množstvo hotovosti alebo si dať druhú hypotéku. Ak je dom ocenený cenou, ktorá je vyššia ako hypotéka, ktorá zostáva na dome, kupujúci musí tento rozdiel vyrovnať. Dom by mohol byť na trhu za 350 000 dolárov, ale hypotéka, ktorá sa dá predpokladať, je iba 200 000 dolárov. Kupujúci bude musieť prispieť 150 000 dolárov. Druhá hypotéka je problematická, pretože sa jedná o dvoch hypotekárnych veriteľov a zmluvné podrobnosti sú zložité v prípadoch, keď kupujúci zlyhá. Okrem toho predpokladanie inej pôžičky vylučuje výhody predpokladanej pôžičky.
Napokon možno predpokladať pôžičky VA a FHA za predpokladu, že kupujúci získa úver od hypotekárneho veriteľa. Táto podmienená situácia nie je poskytnutá veriteľovi, ktorý súhlasí s tým, že úver možno prijať, ale skôr je to spôsob, ako veriteľ určiť, či je kupujúci úverovo hodný. V takýchto prípadoch predajca nedostane žiadny z arbitrážnych ziskov, ale kupujúci musí zaplatiť dodatočné poplatky VA alebo FHA.
