Čo je doložka o predpokladoch
Ustanovenie o domnienke je ustanovenie v hypotekárnej zmluve, ktoré umožňuje predajcovi domu preniesť zodpovednosť za existujúcu hypotéku na kupujúceho nehnuteľnosti. Inými slovami, nový majiteľ domu preberá existujúcu hypotéku. Nový kupujúci musí zvyčajne spĺňať úverové a iné kvalifikácie.
ROZDELENIE DOLU Predpokladaná klauzula
Ak je úroková sadzba na existujúcu hypotéku nižšia ako súčasná trhová sadzba, stáva sa atraktívna predajná doložka na základe predpokladu. Kupujúci sa tiež môže vyhnúť mnohým záverečným nákladom, hoci s transakciou sú zvyčajne spojené nejaké poplatky. Niektoré z týchto nákladov budú zahŕňať vyhľadávanie titulov, známky a dane.
Pre väčšinu majiteľov domov sú výhody doložky o predpokladoch teoretické, pretože bežné hypotéky vo všeobecnosti túto prax zakazujú. Banky sa mračili, pretože píšu hypotéky založené na úverovej bonite pôvodného dlžníka, nie neznámeho kupujúceho. Schopnosť nového vlastníka splácať môže byť náročná na vyhodnotenie a banka sa nemusí zdráhať riskovať. Okrem toho, aj keby banka schválila úverovú bonitu nového dlžníka, stratila by z toho splátky a náklady na uzavretie, ktoré vznikli pri úplne novej hypotéke. Je tiež pravdepodobné, že súčasné trhové úrokové sadzby sú vyššie ako sadzby v pôvodnej zmenke.
Pretože je zriedkavo v záujme banky umožniť predpoklady, väčšina hypoték obsahuje klauzulu o splatnosti, ktorá vyžaduje splatenie zostávajúceho zostatku pri predaji nehnuteľnosti. Banka sa nepodpíše zo svojho záložného práva, kým nebude splácaná hypotéka, čím je predaj v zásade nemožný.
Ustanovenia o predpokladoch sú však štandardné pri hypotékach zabezpečených vládou od Federálnej správy bývania (FHA), Správy veteránov (VA) a Ministerstva poľnohospodárstva USA (USDA). Nový vlastník musí stále spĺňať úverové a kvalifikačné štandardy. Tieto hypotéky kryté vládou tvoria takmer 20 percent všetkých hypoték v USA.
Ako funguje predpokladaná klauzula?
Predstavte si, že človek chce hypotéku prevziať od predajcu, ktorý má 30-ročnú hypotéku vo výške 240 000 dolárov pri 3, 5 percentách, za ktoré zaplatil päť rokov. Zostávajúci zostatok vrátane úrokov je asi 323 300 USD a v pôvodnej bankovke zostáva 25 rokov. Predpokladajme, že súčasná trhová úroková sadzba je na úrovni 4%. Keby nový kupujúci zobral 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na tú istú pôžičku vo výške 240 000 dolárov, zostatok by sa s úrokom splatil na konci tohto obdobia vo výške približne 412 500 USD. Nový kupujúci by tiež musel predložiť finančnej inštitúcii paušálnu zálohu.
Za predpokladu existencie hypotéky predávajúceho by kupujúci ušetril počas doby pôžičky asi 89 000 dolárov. Existuje tiež päť rokov platobnej povinnosti s pôžičkou na základe doložky predpokladov. Akákoľvek paušálna platba by bola poskytnutá predajcovi na kompenzáciu vlastného imania, ktoré si vytvorili v domácnosti. Kupujúci sa navyše vyhnú tisíckam dolárov pri uzatváraní nákladov.