Predajom vášho domu za obrovský zisk sa splní takmer každý sen majiteľa domu. Kto by nechcel urobiť peknú cent z domu? Ak však chcete profitovať z predaja vášho domu, možno budete chcieť odložiť svoj zisk ako paušálnu sumu. Čítajte ďalej, aby ste zistili prečo a ako sa dozvedieť viac o možnosti: splátkový predaj.
Big Payout = Big Tax Bill
Pozrime sa na spoločnú situáciu:
Príklad: Keď zisk z nehnuteľnosti zvyšuje daňovú povinnosť, Hal Bookman sa pozrel na ponuku kupujúceho pre jeho nájomný dom a nemohol uveriť číslu, ktoré videl. Hodnota jeho majetku sa za päť rokov zdvojnásobila a nepovažoval to za lacné, aj keď ho kúpil. Keď však Hal s radosťou informoval svojho daňového poradcu o predaji, poradca bol menej vzrušený; brať príjem ako jednorazovú sumu by nebolo z hľadiska daní Hal v najlepšom záujme. Ak Hal vyhlási celý výnos z predaja v tom istom roku, v ktorom predá nehnuteľnosť, nebude mať nárok na takmer všetky daňové úľavy, na ktoré by za normálnych okolností mal nárok. Jeho rozpísané odpočty by sa tiež znížili v dôsledku dodatočného príjmu z predaja. Hal sa pýta svojho daňového poradcu, či môže urobiť niečo pre to, aby znížil svoj zdaniteľný príjem za daný rok. Poradca pozná iba nástroj, ktorý sa má použiť: splátkový predaj.
Účel splátkového predaja
Ako je podrobne uvedené v publikácii 537 , IRS umožňuje daňovým poplatníkom odložiť zisky z významných predajov nehnuteľností alebo iných investícií na základe zmluvy o splátkovom predaji. Táto dohoda umožňuje predajcom deklarovať pomernú časť ich kapitálových výnosov za niekoľko rokov, pokiaľ sa počas roka predaja dokončí náležitá administratíva.
Ako funguje spôsob splátkového predaja
Deklarovanie výnosov z splátkového predaja je teoreticky jednoduché. Zdaňovanie splátkového predaja sa odzrkadľuje v prípade anuít, keď sa pomerná časť každej platby považuje za vrátenie istiny. Jediné ustanovenia sú, že predávaný majetok nemôže byť verejne obchodovaným cenným papierom žiadneho druhu a daňovník nemôže byť v žiadnom zmysle obchodníkom s predaným majetkom.
Pozrime sa na príklad tejto metódy a uvidíme, ako by Hal mohol štruktúrovať svoj splátkový predaj, ak by chcel odložiť svoje dane z príjmu na budúci rok.
Príklad: Odklad daní so splátkovým predajom Spoločnosť Hal dostane 400 000 dolárov za svoj dom na prenájom. Kúpil nehnuteľnosť za 188 000 dolárov a zaplatil 12 000 dolárov v predajných nákladoch, ktoré sa pripočítavajú k domovskej základni, čo je 200 000 dolárov. Preto má Hal deklarovaný zisk vo výške 200 000 dolárov (400 000 - 200 000 dolárov). Halov poradca odporúča, aby rozdelil svoje tržby z predaja na osem ročných splátok po 50 000 dolárov, namiesto toho, aby vyhlásil 400 000 dolárov za jeden rok. Pokiaľ sú splátky každý rok konštruktívne prijímané, táto metóda umožní spoločnosti Hal zostať oprávnenou na daňové úľavy a odpočty, ktoré by mu paušálna platba nemohla prijať.
Nahlásenie príjmu z predaja na splátky
Príjem z splátok možno rozdeliť do troch samostatných kategórií: zisk, istina a úrok. Každá z týchto kategórií sa vo formulári 1040 posudzuje inak.
Kapitálový zisk
V uvedenom príklade musí spoločnosť Hal vyhlásiť zisk každý rok za dlhodobý alebo krátkodobý, v závislosti od toho, či bol zisk v roku predaja dlhodobý alebo krátkodobý. Dlhodobé zisky sa zdaňujú nižšou sadzbou, zatiaľ čo krátkodobé zisky sa zdaňujú ako bežný príjem. Pretože Hal držal dom päť rokov, zisk v tomto prípade by bol dlhodobý. Keby bol zisk krátkodobý, Hal by bol stále zdanený z príjmu zo splátky nižšou sadzbou, ako by mal, keby musel priznať paušálny zisk. Dôvodom je skutočnosť, že krátkodobé zisky sa zdaňujú ako bežný príjem pri najvyššej hraničnej sadzbe dane platiteľa. Výnos z splátkového predaja sa vykazuje na formulári 6252 IRS a potom sa prenáša do harmonogramu D na formulári 1040.
záujem
Daňovníci s príjmom z splátkového predaja musia tiež účtovať úroky kupujúcemu s sadzbou, ktorá je nižšia ako uplatniteľná federálna sadzba alebo je 9% zložená polročne. Kupujúci zaplatí úroky z nezaplatených splátok, až kým nebude zostatok vrátený. Preto, ak Hal účtuje 9% sadzbu za svoj predaj kupujúcemu, dostane tiež a nahlási približne ďalších 4 500 dolárov úrokových výnosov za každú 50 000 dolárov, ktorá má byť vyplatená. Úroky sa vykazujú osobitne v prílohe B ako bežné úrokové výnosy. ( Poznámka : Ak úrok nie je vykazovaný osobitne, IRS bude považovať časť výnosov z predaja za úrok.)
hlavná
Časť každého splátkového predaja považuje IRS za vrátenie istiny bez dane. Táto suma sa môže určiť výpočtom vylučovacieho pomeru. Vydeľte sumu skutočného zisku predajnou cenou, ktorá je v tomto prípade 200 000 dolárov / 400 000 dolárov, čím získate mieru vylúčenia 50%. Tento pomer jednoducho vynásobte výškou splátky. Toto je suma, ktorá sa má vylúčiť z dane, pretože je určená ako príkazca. Takto sa každý rok vracia 25 000 dolárov (50 000 x 50%) istiny.
Hypotéky a zmluvné ceny
Ak kupujúci nehnuteľnosti pri kúpe prevezme hypotéku alebo nejakú inú zmenku, musí sa nákladová základňa nehnuteľnosti znížiť o sumu hypotéky / zmenky. Napríklad, ak nájomná nehnuteľnosť, ktorú spoločnosť Hal predala za 400 000 dolárov, má hypotéku 100 000 dolárov, potom sa zmluvná cena zníži na 300 000 dolárov (400 000 - 100 000 dolárov). To znamená, že spoločnosť Hal bude mať iba 100 000 dolárov z celkového zisku, ktorý sa má nahlásiť v splátkach.
Ak výška hypotéky presiahne celkovú upravenú základňu nehnuteľnosti, rozdiel sa musí vykázať ako platba v prvom roku a zmluvná cena sa zvýši o túto sumu. Napríklad, ak má nehnuteľnosť spoločnosti Hal hypotéku 250 000 dolárov, základom domu bude 200 000 dolárov (188 000 dolárov + 12 000 dolárov). V takom prípade bude musieť spoločnosť Hal okrem splátky nahlásiť počas prvého roka aj nadmernú platbu vo výške 50 000 dolárov. Zmluvná cena potom bude 250 000 dolárov, pričom 150 000 USD zostane zdaniteľným ziskom.
Spodný riadok
Existuje veľa pravidiel a predpisov týkajúcich sa splátkového predaja a je potrebné ich dôsledne dodržiavať. Tí, ktorí rozumejú týmto pravidlám, si však môžu zachovať oprávnenosť na mnohé odpočty a kredity, ktoré sa inak musia stratiť. Ďalšie informácie o podtémoch, ako sú napríklad zmeny predajnej ceny, rôzne formy, ktoré môžu mať prijaté platby a kedy by bolo lepšie vzdať sa splátkovej zmluvy a namiesto toho vykonať paušálnu platbu, navštívte webovú stránku IRS alebo sa obráťte na svojho daňového poradcu.
