Na prvý pohľad si môžete myslieť, že správca portfólia nehnuteľností je podobný ako akýkoľvek správca finančných aktív. Portfólio nehnuteľností alebo správa fondov sa však radikálne líši od správy akcií, dlhopisov alebo podielových fondov.
Na rozdiel od akciových manažérov, ktorí skúmajú spoločnosti a riadia pravdepodobnosti, že dokážu splniť svoje artikulované stratégie, musia manažéri nehnuteľností pomôcť definovať a využiť príležitosti na úrovni nehnuteľností. Správcovia nehnuteľností sú zodpovední nielen za rozdeľovanie aktív, riadenie rizika a transakcie, ale aj za priame rokovania s pôdou a jej štruktúrami.
Správa nehnuteľností tak na rozdiel od tradičnej správy peňazí vyžaduje skúsených jednotlivcov, ktorí môžu optimalizovať hodnotu nehnuteľností. V skutočnosti je správca nehnuteľností v mnohých ohľadoch veľa podobný podnikovému generálnemu riaditeľovi, ktorý riadi spoločnosť alebo zariadenie. Naproti tomu tradičný správca peňazí môže poznať zásoby určitého odvetvia alebo odvetvia - nezúčastňuje sa však na činnosti samotných spoločností.
Myslíte si, že kariéra v oblasti správy portfólia nehnuteľností by mohla byť pre vás to pravé? Ak sa chcete dozvedieť viac, čítajte ďalej.
Správa portfólia nehnuteľností
Odborná príprava a skúsenosti získané správcami nehnuteľností sú podobné tým, ktoré získali iní manažéri fondov. Spôsob, akým tieto zručnosti využívajú na zabezpečenie výkonnosti portfólia, je však odlišný. Portfólio manažéri sú často hodnotení podľa ich schopnosti zabezpečiť vhodné výnosy upravené podľa rizika a diverzifikáciu portfólia prostredníctvom vynikajúcej alokácie a výberu aktív.
Okrem toho manažéri portfólia nehnuteľností poskytujú klientom hodnotu tým, že zaisťujú najefektívnejšie využitie investora do kapitálu a informujú klientov prostredníctvom vynikajúceho merania výkonnosti a dokonca aj prognózovania peňažných tokov. S výnimkou trustu investovania do nehnuteľností (REIT) a fondu správcov fondov (ktorých výkonnosť sa posudzuje na základe schopnosti posúdiť schopnosť ostatných manažérov navrhnúť a realizovať stratégiu), je správcom fondu nehnuteľností v podstate generálny riaditeľ jeho alebo jej vlastnej spoločnosti, vytváranie a vykonávanie stratégií na úrovni nehnuteľností pre aktíva v jeho zodpovednosti.
Stratégie výberu investícií
Správcovia portfólia nehnuteľností uskutočňujú alokáciu a výber majetku, a to nie pochopením dynamiky trhu a spoločností v konkrétnych odvetviach, ale tým, že sú odborníkmi na základy nehnuteľností. Študujú v miestnych regiónoch a na rôzne komerčné využitie pôdy: kancelárske, priemyselné, hotelové, maloobchodné a jedno a viacgeneračné obytné budovy. Aby porazili trh, zabezpečili diverzifikáciu a priniesli primerané výnosy prispôsobené rizikám, správcovia portfólia nehnuteľností musia uzatvárať stávky na regionálnych alebo miestnych trhoch s nehnuteľnosťami av prípade portfólia viacerých aktív správny mix nehnuteľností.
Z tohto dôvodu sa mnoho správcov fondov zameriava na konkrétne regióny alebo typy nehnuteľností; niektorí väčší správcovia nehnuteľností organizujú svojich vyšších zamestnancov a podporný personál podľa regiónu alebo využívania pôdy. Dôvodom takéhoto usporiadania je zabezpečiť, aby sa mohli identifikovať trhové príležitosti a potom sa preniesť do správneho výberu majetku a pôvodu majetku.
Spôsob získavania nehnuteľností je jedným z najvýznamnejších spôsobov, ako sa realitné fondy líšia od tradičnejších investícií. Podobne ako obchodníci na burze, aj realitné fondy využívajú špecialistov na odkúpenie na odhalenie a vykonanie majetkových transakcií. Títo pracovníci akvizície zvyčajne pracujú pre konkrétny fond alebo sú organizovaní regionálne alebo podľa druhu majetku.
Pretože väčšina akciových fondov nehnuteľností vlastní všetky (alebo podstatnú časť) každého majetku, správcovia portfólia sú často priamo zapojení do procesu akvizície. Keďže sú zodpovední za stanovenie a vykonávanie majetkovej stratégie, portfólio manažéri musia byť priamo zapojení do všetkých investičných procesov vrátane akvizícií, financovania, dispozícií a rozhodovania o zariadeniach. S cieľom uľahčiť šírku a hĺbku procesov riadenia investícií do nehnuteľností sa správcovia portfólia musia spoliehať na značné množstvo infraštruktúry vo vzťahu k investovanému kapitálu. Aby sa to dosiahlo čo najefektívnejšie, správcovia akciových fondov nehnuteľností a správcovia aktív vytvorili špecializovanú funkciu správy aktív.
Ako funguje správa nehnuteľností
Funkciu správy nehnuteľností tvoria odborníci na úrovni nehnuteľností, ktorí pridávajú hodnotu manažérom fondov vykonávaním stratégie na úrovni nehnuteľností. Špecialisti sú odborníci na fundamenty regionálneho trhu alebo na konkrétne typy nehnuteľností a zodpovedajú za optimalizáciu hodnoty aktív v ich úschove. Okrem poskytovania informácií o správe portfólia o miestnych vyhliadkach a uľahčovaní transakcií je správca aktív zodpovedný za výkonnosť na úrovni nehnuteľností.
Okrem schvaľovania rozpočtov a vykonávania správy výdavkov správcovia aktív zvyšujú hodnotu tým, že riadia leasing na jednom alebo viacerých nehnuteľnostiach. Aj keď sa to môže zdať ako čiernobiely pomer, lízing je komplexná funkcia, ktorá nevyhnutne rozhoduje o hodnote majetku a portfólia. Úspech v oblasti leasingu sa nedosahuje len nájdením a realizáciou najvyšších možných lízingových príležitostí v každej nehnuteľnosti, ale aj realizáciou lízingového programu, ktorý je v súlade s portfóliovou stratégiou a zároveň udržiava najlepšie vzťahy s existujúcimi nájomníkmi.
Lízing je vysoko dohodnutý proces, ktorý môže zahŕňať rozhodnutia v rozpore s potrebami nájomcu s cieľom optimalizovať hodnotu nehnuteľnosti. Napríklad v prípade nehnuteľností, ktoré sú určené na predaj, môže byť lízing pozastavený počas obdobia predaja, aby sa novým vlastníkom umožnilo zvýšiť vyššie potenciálne sadzby lízingu. To môže viesť k zvýšeniu predpokladaných hodnôt nehnuteľností, a tým k vyšším predajným ponukám.
V obdobiach zvyšovania nájomného môžu byť dlhodobé nájmy blokované pre nehnuteľnosti zamerané na príjmy, zatiaľ čo v prípade stratégií zameraných na zhodnotenie kapitálu sa môžu podmienky lízingu skrátiť, aby sa v budúcnosti využili vyššie očakávané sadzby. Schopnosť správcu aktív vykonávať primeraný mix nájomcov, vykonávať lízingovú stratégiu, ktorá zosúlaďuje peňažné toky s potrebami portfólia a spravovať kapitálové a prevádzkové náklady, môže významne ovplyvniť celkovú hodnotu portfólia.
Manažéri portfólia nehnuteľností ako generálni riaditelia
Ak si niekto myslí, že nehnuteľnosť je samostatnou spoločnosťou alebo dcérskou spoločnosťou, každá so svojou vlastnou stratégiou a výkonnostným potenciálom, začína pochopiť, prečo sú manažéri portfólia nehnuteľností s nehnuteľnosťami rovnako ako generálni riaditelia spoločností. Rovnako ako generálni riaditelia, ktorí musia prideliť obmedzenú ponuku kapitálu medzi rôzne príležitosti s cieľom dosiahnuť najvyššiu celkovú návratnosť investícií, manažéri portfólia nehnuteľností musia robiť to isté v rámci nehnuteľností, ktoré spravujú. Táto potreba rozdelenia obmedzeného množstva zdrojov vytvára situáciu odlišnú od mnohých tradičných firiem spravujúcich aktíva.
V akciových fondoch nehnuteľností existuje inherentný konflikt medzi správcami portfólia a ich správcami aktív, pretože pracujú na trochu odlišných cieľoch. Zatiaľ čo správcovia aktív sú odborníci, ktorí sú odmeňovaní za optimalizáciu hodnoty svojich nehnuteľností, a správcovia portfólia sú odborníci odmeňovaní za optimalizáciu návratnosti portfólia a spokojnosti investorov, úspešný správca realitných fondov je taký, ktorý dokáže tento konflikt zvládnuť a udržiavať efektívny výkon tímu správy a portfólia. Vyžaduje si to vypracovanie dobre navrhnutej stratégie portfólia v dobre prepojenom tíme manažérov, ktorí chápu a internalizovali celkové investičné ciele. To môže byť náročná úloha pre akýkoľvek fond, ktorý výrazne zvýšil počet a zložitosť spravovaných nehnuteľností.
Je tiež dôležité, aby správcovia portfólia nehnuteľností obsahovali nielen požadované alokácie kapitálu, výber nehnuteľností a ďalšie potrebné investičné zručnosti, ale tiež, že majú schopnosť vytvárať vhodné investičné stratégie a vodcovské zručnosti, aby mobilizovali organizáciu smerom k tej istej misii portfólia.,
Spodný riadok
Pokiaľ ide o realitné fondy, kľúčom je schopnosť manažmentu vykonávať plány správy majetku okrem vykonávania tradičnejších postupov správy fondov. Pre manažéra investícií do nehnuteľností to znamená optimalizáciu hodnoty nehnuteľností v jeho portfóliu prostredníctvom výberu a následnej správy nehnuteľností v portfóliu. Manažéri portfólia nehnuteľností musia prideliť svoje zdroje na nehnuteľnosti, ktoré spravujú, aby sa dosiahol čo najlepší výnos, a aby svoj tím sledovali, aby ich dosiahli. Pre tých, ktorí majú správnu kombináciu zručností, táto kariéra vyniká ako jedinečná príležitosť v správe aktív.
