Čo je to kombinovaný úver?
Kombinovaný úver sa skladá z dvoch samostatných hypotekárnych úverov od toho istého veriteľa rovnakému dlžníkovi. Jeden typ kombinovanej pôžičky poskytuje financovanie na výstavbu nového domu, po ktorom nasleduje výstavba klasickej hypotéky. Ďalší typ kombinovanej pôžičky poskytuje dve súčasné pôžičky na kúpu existujúceho domu. Používa sa často, keď kupujúci nemôže prísť so zálohou 20%, ale chce sa vyhnúť plateniu za súkromné hypotekárne poistenie (PMI).
Ako funguje kombinovaný úver
V prípade nového domu kombinovaná pôžička obvykle pozostáva z hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou na financovanie výstavby, po jej dokončení nasleduje druhá pôžička, zvyčajne 30-ročná hypotéka. Zvyčajne sa druhá pôžička použije na splatenie prvej pôžičky a dlžníkovi zostane iba jediná pôžička.
Pre niekoho, kto si kúpi existujúci dom, môže mať kombinovaná pôžička podobu piggybacku alebo hypotéky 80-10-10. Hypotéka 80-10-10 pozostáva z dvoch pôžičiek s jednou akontáciou. Primárna pôžička pokrýva 80% kúpnej ceny domu, druhá pôžička ďalších 10% a kupujúci vykoná zálohu vo výške 10%.
Pretože primárny úver má pomer pôžičky k hodnote 80%, kupujúci sa zvyčajne môžu vyhnúť plateniu za súkromné hypotekárne poistenie (PMI), ktoré sa zvyčajne vyžaduje, keď kupujúci doma splácajú menej ako 20%. PMI nie je jednorazový výdavok, ale musí sa vyplácať ročne, až kým vlastný kapitál nedosiahne 20%. Dlžníkom sa spravidla stojí každý rok suma rovnajúca sa 0, 5% až 1% hodnoty ich pôžičky.
Druhá pôžička predstavuje zvyšok tejto 20% zálohy. Zvyčajne bude mať formu úverovej linky vlastného kapitálu (HELOC). HELOC funguje podobne ako kreditná karta, ale s nižšou úrokovou sadzbou, pretože jej kapitál v domácnosti ju podporuje. Ako taký vzbudzuje záujem, iba ak ho použije dlžník.
Kombinovaný úver môže pomôcť kupujúcim domov vyhnúť sa dodatočným nákladom na súkromné hypotekárne poistenie.
Výhody a nevýhody kombinovanej pôžičky
Použitie kombinovanej pôžičky na kúpu existujúceho domu býva najbežnejším na aktívnych trhoch s nehnuteľnosťami na bývanie. Keďže ceny stúpajú a ceny domov sú lacnejšie, hypotéky na záhrade umožňujú kupujúcim požičať si viac peňazí, než by inak umožnili ich zálohy. To môže byť výhodou, pokiaľ kupujúci nezískajú viac dlhu, ako môžu zvládnuť, ak by sa niečo pokazilo.
Kombinované pôžičky môžu byť tiež možnosťou pre ľudí, ktorí sa snažia kúpiť nový dom, ale doteraz nepredali svoj súčasný. V tomto scenári by kupujúci mohol použiť HELOC na pokrytie časti zálohovej platby na nový domov a potom vyplatiť HELOC, keď sa starý dom predáva.
Kupujúci, ktorí stavajú nový dom, môžu mať jednoduchšie alebo lacnejšie možnosti ako kombinovaný úver. Staviteľ môže napríklad financovať výstavbu. Po dokončení domu môže kupujúci zariadiť pravidelnú hypotéku a zaplatiť staviteľovi. Majiteľ domu môže prípadne využiť aj samostatný úver na výstavbu a potom nakupovať na trvalú hypotéku.
Kombinovaná pôžička však môže mať výhodu oproti dvom samostatným pôžičkám od rôznych veriteľov z dôvodu jednorazových nákladov na zatváranie.