Čo je to pozemný prenájom?
Prenájom pozemkov je dohoda, v ktorej je nájomcovi dovolené prenajať si nehnuteľnosť počas doby prenájmu, po ktorej sú pozemky a všetky vylepšenia prevedené na vlastníka nehnuteľnosti.
Ako funguje pozemný prenájom
Pozemkový prenájom naznačuje, že vlastníci nehnuteľnosti vlastnia vylepšenia, pokiaľ sa nevytvorí výnimka, a stanovuje, že všetky príslušné dane, ktoré sa vyskytnú počas doby prenájmu, bude platiť nájomca. Pretože prenájom pozemkov umožňuje prenajímateľovi prevziať všetky vylepšenia po uplynutí doby nájmu, môže prenajímateľ nehnuteľnosť predať za vyššiu cenu. Prenájom pôdy sa často nazýva aj prenájom pôdy, pretože prenajímatelia prenajímajú pôdu iba.
Aj keď sa pozemné nájmy používajú predovšetkým v komerčných priestoroch, výrazne sa líšia od iných typov komerčných nájmov, aké sa nachádzajú v nákupných komplexoch a administratívnych budovách. Tieto ďalšie nájmy obvykle nepridelia nájomcovi zodpovednosť za jednotku. Namiesto toho sa týmto nájomcom účtuje nájomné, aby mohli prevádzkovať svoje podnikanie. Prenájom pozemkov zahŕňa prenájom pôdy na dlhodobé obdobie - zvyčajne na 50 až 99 rokov - nájomcovi, ktorý postaví budovu na nehnuteľnosti.
99-ročný lízing je vo všeobecnosti najdlhšia možná doba lízingu nehnuteľnosti. Podľa zvykového práva to bolo najdlhšie možné. 99-ročné lízingy sú však stále bežné, ale podľa zákona už nie sú najdlhšie možné.
Prenájom pôdy definuje, kto vlastní pozemok a kto vlastní budovu, a vylepšenia nehnuteľnosti. Mnoho prenajímateľov používa pozemné lízingy ako spôsob, ako si udržať vlastníctvo svojho majetku z dôvodov plánovania, ako sa vyhnúť akýmkoľvek kapitálovým ziskom a získať príjmy a príjmy. Nájomníci vo všeobecnosti preberajú zodpovednosť za všetky výdavky. To zahŕňa výstavbu, opravy, renovácie, vylepšenia, dane, poistenie a všetky náklady na financovanie spojené s nehnuteľnosťou.
Nájomníci vo všeobecnosti preberajú zodpovednosť za všetky finančné aspekty pozemného prenájmu vrátane nájomného, daní, výstavby, poistenia a financovania.
Príklad pozemného prenájmu
Pozemné lízingy často používajú franšízy a veľké predajne, ako aj iné komerčné subjekty. Sídlo spoločnosti obyčajne kúpi pozemok a umožní nájomcovi / vývojárovi zariadenie postaviť a používať. Existuje veľká šanca, že McDonald's, Starbucks alebo Dunkin Donuts vo vašom okolí sú viazaní pozemnou nájomnou zmluvou.
V júli 2016 investičná spoločnosť so sídlom v New Yorku AllianceBernstein kúpila od spoločnosti BLDG Management 99-ročný pozemný prenájom pre George Washington Hotel v New Yorku v hodnote 100, 4 milióna dolárov. Spoločnosť BLDG pôvodne kúpila hotel, keď bola v roku 1994 vo vylúčení. Budova bola síce využívaná ako študentská ubytovňa na Manhattanovej škole výtvarných umení, ale v apríli 2016 podala spoločnosť BLDG plány na obnovu majetku hotela s reštauráciou, barom. a prízemné obchody. Táto nehnuteľnosť v súčasnosti funguje ako butikový hotel Freehand v okrese Flatiron v New Yorku.
Niektoré zo základných prvkov akéhokoľvek prenájmu pozemného vlastníctva by mali zahŕňať:
- Podmienky prenájmuPráva prenajímateľa a nájomcuPodmienky o financovaníPoužívateľské ustanoveniaPoplatkyDoplnkové poistenieZavinenie
Podriadené vs. nepodriadené pozemné nájmy
Nájomcovia pozemného prenájmu často financujú vylepšenia prevzatím dlhu. Pri podriadenom prenájme pozemkov prenajímateľ súhlasí s nižšou prioritou nárokov na nehnuteľnosť v prípade, že nájomca nesplatí úver na zlepšenie. Inými slovami, podriadený prenajímateľ pozemného prenájmu v podstate umožňuje, aby majetková listina konala ako kolaterál v prípade zlyhania nájomcu v prípade akejkoľvek pôžičky súvisiacej so zlepšením. V prípade tohto typu pozemného prenájmu môže prenajímateľ dohodnúť vyššie platby nájomného za riziko, ktoré vzniklo v prípade zlyhania nájomcu. Z toho môže mať prospech aj prenajímateľ, pretože výstavba budovy na jeho pozemku zvyšuje hodnotu jeho majetku.
Naopak, neohraničený nájom pozemkov umožňuje prenajímateľovi zachovať si najvyššiu prioritu nárokov na nehnuteľnosť v prípade, že nájomca nespláca úver na zlepšenie. Pretože veriteľ nemusí prevziať vlastníctvo pôdy, ak je pôžička nesplatená, odborníci na pôžičku môžu váhať s poskytnutím hypotéky na zlepšenie. Aj keď si prenajímateľ ponecháva vlastníctvo nehnuteľnosti, obvykle musí nájomcovi účtovať nižšiu sumu nájomného.
Výhody a nevýhody pozemného prenájmu
Prenájom pozemkov môže byť prospešný pre nájomcu aj prenajímateľa.
Výhody nájomcu
Prenájom pozemkov umožňuje nájomcovi stavať na nehnuteľnostiach v najlepšom umiestnení, ktoré si sami nemôžu kúpiť. Z tohto dôvodu veľké obchodné reťazce, ako sú Whole Foods a Starbucks, často využívajú vo svojich plánoch podnikovej expanzie pozemné nájmy.
Nájom pozemku tiež nevyžaduje, aby nájomca mal zálohovú platbu na zabezpečenie pôdy, pretože by si to kúpil nehnuteľnosť. Z tohto dôvodu sa menšie množstvo kapitálu zúčastňuje na obstaraní pozemkového prenájmu, ktorý uvoľňuje hotovosť na iné účely a zvyšuje výnos z využívania pôdy.
Akékoľvek nájomné platené za pozemný prenájom sa môže odpočítať za štátnu a federálnu daň z príjmu, čo znamená zníženie celkového daňového zaťaženia nájomcu.
Výhody prenajímateľa
Majiteľ pôdy získa od nájomcu stály tok príjmov pri zachovaní vlastníctva nehnuteľnosti. Pozemný nájom obvykle obsahuje doložku o eskalácii, ktorá zaručuje zvýšenie nájomných a vysťahovacích práv, ktoré poskytujú ochranu v prípade nezaplatenia nájomného alebo iných výdavkov.
Existujú tiež daňové úspory pre prenajímateľa, ktorý využíva pozemné nájmy. Ak predajú nehnuteľnosť nájomcovi priamo, dosiahnu z predaja zisk. Realizáciou tohto typu nájmu sa nemusia vykazovať žiadne zisky. Na nájomné, ktoré dostanú, však môžu mať určité daňové dôsledky.
V závislosti od ustanovení prenajatých na pozemok si môže prenajímateľ zachovať určitú kontrolu nad majetkom vrátane jeho využívania a spôsobu jeho rozvoja. To znamená, že prenajímateľ môže schváliť alebo zamietnuť akékoľvek zmeny pôdy.
Nevýhody nájomcov
Keďže prenajímatelia môžu pred vykonaním akýchkoľvek zmien vyžadovať schválenie, môže sa nájomca stretnúť s prekážkami pri používaní alebo rozvoji nehnuteľnosti. V dôsledku toho môže byť pre nájomcu viac obmedzení a menšia flexibilita.
Náklady spojené s procesom prenájmu pôdy môžu byť vyššie, ako keby nájomca mal kúpiť nehnuteľnosť priamo. Nájomné, dane, vylepšenia, povoľovanie, ako aj čakacie doby na schválenie vlastníkom môžu byť nákladné.
Nevýhody prenajímateľa
Prenajímatelia, ktorí vo svojich prenájmoch nezavádzajú správne ustanovenia a klauzuly, strácajú kontrolu nad nájomníkmi, ktorých nehnuteľnosti podliehajú rozvoju. Preto je vždy dôležité, aby obe strany pred podpísaním zmluvy skontrolovali svoje nájomné zmluvy.
V závislosti od toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza, môže mať užívanie pozemného prenájmu väčšie daňové dôsledky pre prenajímateľa. Aj keď nemusia dosiahnuť zisk z predaja, nájomné sa považuje za príjem. Nájomné je teda zdanené bežnou sadzbou, ktorá môže zvýšiť daňové zaťaženie.
Kľúčové jedlá
- Prenájom pozemkov je dohoda, v ktorej nájomca môže rozvíjať nehnuteľnosť počas nájomného obdobia, po ktorom je odovzdaný vlastníkovi nehnuteľnosti. K nájomným pozemkom obvykle dochádza medzi komerčnými prenajímateľmi, ktorí obvykle prenajímajú pozemky na 50 až 99 rokov nájomcom, ktorí stavať budovy na pozemku. Nájomníci, ktorí si inak nemôžu dovoliť kúpiť pozemok, môžu stavať nehnuteľnosť s prenájmom pôdy, zatiaľ čo prenajímatelia majú stály príjem a zachovávajú si kontrolu nad využívaním a rozvojom svojho majetku.