Existuje niekoľko spôsobov, ako investovať do nehnuteľností. Pre mnohých Američanov je najzákladnejšia investícia do nehnuteľností vo forme rodinného domu alebo nehnuteľnosti na prenájom. Investovanie do jednej nehnuteľnosti môže byť veľká, lukratívna investícia s mnohými možnosťami využitia. Univerzálnosť, dlhovekosť a ocenenie sú často najčastejšími dôvodmi, vďaka ktorým sú jednotlivé investície do nehnuteľností relatívne bezpečné, spoľahlivé a časom ziskové.
Nárast online crowdfundingu a hypotekárnych úverov tiež rozšíril mnoho možností a príležitostí pre priamych investorov do nehnuteľností. Platformy ako Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 a ďalšie, ponúkajú rýchlejšie, jednoduchšie a efektívnejšie spôsoby získania hypotekárneho úveru, čím zvyšujú potenciál kupujúcich na všestrannejšie investovanie.
S vývojom trhu s nehnuteľnosťami sa pravidelne zavádzajú nové ponuky. Vďaka týmto predstaveniam majú investori v oblasti nehnuteľností v súčasnosti rad možností od skupín investujúcich do nehnuteľností, investičných fondov do nehnuteľností, investičných fondov do nehnuteľností a crowdfundovaných maloobchodných ponúk, ako je Fundrise. Priame investície do nehnuteľností však stále ponúkajú spôsob, ako dosiahnuť významné zisky pre tých investorov, ktorí majú správnu kombináciu finančnej stability a znášania rizika. Pre týchto investorov môžu byť možnosti nehnuteľností tým, že keď sa uplatnia, môžu zvýšiť zisk alebo znížiť niektoré riziká priameho investovania do nehnuteľností.
Na burzách nie sú k dispozícii možnosti nehnuteľností, nemajú kolísavé ceny nad rámec poistného a zvyčajne sa nevzťahujú na viac jednotiek. Možnosti nehnuteľností sa najviac využívajú na trhu komerčných nehnuteľností, ale môžu ich využívať aj bežní investori. Zvyčajne sa možnosti nehnuteľností používajú na cielené situácie, keď kupujúci využijú opciu, ale nie požiadavku na kúpu nehnuteľnosti do konca obdobia držby.
Kľúčové jedlá
- Realitná opcia je špeciálne navrhnuté zmluvné ustanovenie medzi kupujúcim a predávajúcim. O realitných opciách sa rokuje medzi kupujúcimi a predávajúcimi, zvyčajne ponúkajú najväčšiu výhodu pre kupujúceho. Ustanovenia o opciách na nehnuteľnosti sú najbežnejšie, ale tieto možnosti môžu byť navrhnutý s množstvom variácií.
Čo je možnosť nehnuteľností?
Priame investície do nehnuteľností prichádzajú s mnohými jedinečnými úvahami, ktoré sa zvyčajne neuplatňujú tak prísne ako na rôzne iné alternatívy nehnuteľností. Pre záujemcov alebo pokročilých investorov môže byť potenciálnou príležitosťou možnosť nehnuteľností ako ustanovenie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti priamo. Možnosti nehnuteľností prichádzajú s ďalšou úrovňou zložitosti, ako aj s ich vlastnými jedinečnými parametrami.
Všeobecne platí, že možnosť nehnuteľností je špeciálne navrhnutá zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim. Predávajúci ponúka kupujúcemu možnosť kúpiť nehnuteľnosť v stanovenom časovom období za pevnú cenu. Kupujúci kupuje možnosť kúpiť alebo nekupovať nehnuteľnosť do konca obdobia držby. Za právo na túto opciu platí kupujúci predávajúcemu opčnú prémiu. Ak sa kupujúci rozhodne kúpiť nehnuteľnosť (inými slovami, uplatniť nehnuteľnosť), predávajúci musí predať nehnuteľnosť kupujúcemu podľa podmienok existujúcej zmluvy.
Pri nákupe zásob ste sa možno stretli s konceptom opcií. Možnosti poskytujú kupujúcemu niekoľko ďalších možností s podmienkami založenými na podkladovom aktívach. Opcie sa vo všeobecnosti môžu uplatniť skoro, môžu sa konať do skončenia platnosti opcie alebo sa môžu pred uplynutím platnosti predať druhému kupujúcemu. Realitné možnosti najčastejšie využívajú vývojári nehnuteľností a investori pri obchodoch s nehnuteľnosťami alebo nehnuteľnými nehnuteľnosťami na vysokej úrovni. Realitné opcie poskytujú kupujúcim väčšiu flexibilitu a potenciálne väčšiu príležitosť investovať s obmedzenými výhodami pre predávajúcich.
V rámci zmluvy o kúpe nehnuteľnosti môže byť zahrnutých množstvo navrhovaných nehnuteľností. Medzi najbežnejšie patria:
- Variant na dobu držby: kupujúci platia prémiu za možnosť kúpiť nehnuteľnosť, ale nemusia sa uvádzať na opciu: kupujúci využíva opciu na uvedenie nehnuteľnosti a potenciálne zisk z možnosti výmeny markup1031: kupujúci platí prémiu za možnosť získať držbu obdobie potom robí to isté ako pri výmene nehnuteľností v čase nákupu
Prémia za prémie na nehnuteľnosti, dohodnuté obdobie držania a konečná predajná cena sú často najdôležitejšími komponentmi dohodnutými v dohode o opciách na nehnuteľnosti.
Príklad možnosti nehnuteľností
Tu je komplexná analýza rizika a odmeny za scenár s nehnuteľnosťami. Predpokladajme, že staviteľ má 500 000 dolárov a chce kúpiť pozemok uvedený za 2 milióny dolárov. Staviteľ si nie je istý niekoľkými vecami:
- Môže staviteľ získať 1, 5 milióna dolárov prostredníctvom bankových pôžičiek alebo iných zdrojov? Môže staviteľ získať potrebné povolenia na obytný alebo komerčný rozvoj alebo ďalšie rozdelenie nehnuteľnosti? Môže staviteľ získať peniaze a získať povolenie skôr, ako iný stavebník kúpi pozemok?
V tejto situácii je vhodná možnosť nehnuteľností. Pri definovaných nevratných nákladoch (nazývaných prémia za opcie na nehnuteľnosť) vo výške 25 000 USD môže stavebník s predajcom uzavrieť zmluvu o realitnej opcii. Realitná možnosť umožňuje staviteľovi zablokovať predajnú cenu nehnuteľnosti za 2 milióny dolárov počas šiestich mesiacov.
Zmluva o opcii nehnuteľností by mohla obsahovať tieto podmienky:
- Detaily o nehnuteľnosti (miesto, veľkosť a ďalšie podrobnosti) Trvanie zmluvy (šesť mesiacov od dátumu dohody) Prémia za prémiu alebo protihodnota (25 000 USD nevratná prémia zaplatená kupujúcim predávajúcemu v paušálnej sume) Dohodnutá kúpna cena, ak opcia sa uplatňuje počas zmluvy (2 milióny dolárov)
Pre šesťmesačné trvanie zmluvy môžu existovať štyri možné scenáre.
Scenár 1: Staviteľ je schválený pre bankový úver vo výške 1, 5 milióna dolárov. Potvrdzuje tiež, že môže získať potrebné povolenia na vývoj. Uplatňuje svoju realitnú opciu na kúpu nehnuteľnosti za vopred stanovenú cenu 2 milióny dolárov. Predajca dostane 2 milióny dolárov plus ponecháva si dodatočnú prémiu za 25 000 dolárov.
Scenár 2: Po dvoch mesiacoch staviteľ zistí, že nebude môcť získať povolenie na vývoj. V nasledujúcich štyroch mesiacoch sa staviteľovi podarí nájsť inú stranu ochotnú kúpiť nehnuteľnosť za 2 milióny dolárov. Stavebník predá novú nehnuteľnosť opcii na nehnuteľnosť za novú cenu 30 000 dolárov. Nová strana nahrádza staviteľa v pôvodnej opčnej zmluve. Nová strana uplatní opciu a kúpi nehnuteľnosť za 2 milióny dolárov. Predajca dostane od novej strany 2 milióny dolárov a navyše si od staviteľa ponecháva prémiu za opciu 25 000 dolárov. Staviteľ predal opciu za 30 000 dolárov, takže zarába 5 000 dolárov a nie je osedlaný majetkom, ktorý nemôže použiť.
Scenár 3: Staviteľ je jednoducho kupujúci, ktorý chce využiť ocenenie ceny nehnuteľnosti. Ak sa požadovaná cena 2 milióny dolárov zvýši na 2, 2 milióna dolárov za päť mesiacov, staviteľ bude mať úžitok z uplatnenia možnosti kúpy nehnuteľnosti a predaja nehnuteľnosti za účelom zisku. Na konci transakcie dostane vlastník nehnuteľnosti 2 milióny dolárov plus príplatok za prémiu 25 000 dolárov. Staviteľ zarobí z predaja nehnuteľnosti 175 000 dolárov.
Scenár 4: Staviteľ nie je schopný zabezpečiť pôžičku alebo povolenie. Takisto nemôže nájsť žiadnych ďalších záujemcov. Staviteľ nechá platnosť opcie vypršať a stratí prémiu za opciu. Kupujúcemu sa však podarilo vyhnúť potenciálne zlej investícii vo výške 2 milióny dolárov zaplatením prémie vo výške 25 000 dolárov (1, 25% skutočnej hodnoty transakcie). Predajca ťaží z 25 000 dolárov a pokračuje v hľadaní kupujúceho.
Vo všetkých prípadoch, keď sa uzavrie zmluva o opciách na nehnuteľnosť, predávajúci už nemá na výber, či predať nehnuteľnosť alebo za akú cenu počas doby držby opcie. Predávajúci musí čakať šesť mesiacov na rozhodnutie kupujúceho. Z tohto dôvodu predávajúci dostáva a ponecháva si prémiu za opciu bez ohľadu na to, o čom kupujúci nakoniec rozhodne.
Spodný riadok
Možnosti nehnuteľností ponúkajú alternatívny spôsob obchodovania, investovania a zisku z investícií do nehnuteľností. Môžu sa považovať za typ mimoburzovej zmluvy medzi dvoma jednotlivými stranami. Neexistuje žiadny devízový trh pre tieto typy opcií, ale môžu existovať tvorivé ustanovenia, ktoré by mohli kupujúcemu potenciálne umožniť predať opciu, zatiaľ čo je stále v aktívnom období držby. Zainteresované strany sa vo všeobecnosti musia ubezpečiť, že ustanovenia opčných zmlúv sú primerane napísané, spravodlivé a zúčastnené strany ich dodržiavajú.
Zmluvy o opciách na nehnuteľnosti môžu ponúknuť niekoľko alternatívnych spôsobov zarobenia peňazí, ale vo všeobecnosti je jednou z ich najväčších výhod rozptýlenie veľkých rizík. Realitní developeri by mohli mať úžitok z držania viacerých zmlúv o opciách na nehnuteľnosti a prípadne vykonávať len niekoľko vybraných na základe vývoja počas obdobia držby. Držiteľ zmluvy sa tiež môže rozhodnúť vzdať sa možnosti, ak dôjde k zmenám počas obdobia držby, ako je napríklad nová rušná diaľnica alebo zvýšenie kriminality.
Doby držania týchto opcií sa môžu líšiť, čo tiež mení riziká. Predajca je zvyčajne uzamknutý v stanovenej cene. Vysoká pravdepodobnosť cvičenia im však môže poskytnúť nejaký čas na lepšie rozhodnutia alebo dojednania. Od kupujúceho sa spravidla vyžaduje, aby počas životného cyklu držby platil stanovené poistné. Poistné môže pomôcť pri znížení kúpnej ceny. Môžu tiež dovoliť kupujúcemu získať lepšie podmienky financovania hypotéky, čím sa znížia celkové náklady. Počas doby držby sa môže nehnuteľný majetok zhodnotiť aj s rovnakou kúpnou cenou.
Predvolený predajca opcií môže byť jednou z hlavných výziev v dohodách o opciách nehnuteľností. V takýchto prípadoch je obyčajným súdnym sporom iba kupujúci. Ďalším problémom je nedostatok verejne dostupných informácií a minulých záznamov o účastníkoch nehnuteľností. Investori s opciami na nehnuteľnosti môžu tiež potrebovať zvážiť ďalšie výdavky, ako sú poplatky za právne služby, ako je vypracovanie a registrácia zmluvy.