Obsah
- Čo je pákový efekt?
- Spôsoby, ako využiť pákový efekt
- Príklad pákového efektu
- Nebezpečenstvo pákového efektu
- Nevýhody Využitie mnohých vlastností
- Vyhýbanie sa rizikám pákového efektu
- Spodný riadok
Investovanie do nehnuteľností sa stalo obľúbeným spôsobom diverzifikácie vášho investičného portfólia. Kamkoľvek sa pozrieme, neustále nám pripomínajú výhody kúpy nehnuteľnosti, z mnohých infomercialistov o seminároch o nehnuteľnostiach alebo z domácich prehliadok, ktoré zvyšujú neuveriteľnú hodnotu správy alebo prevracania nájomných nehnuteľností.
Ale to nie je také ľahké. Koniec koncov, kúpa nehnuteľnosti na prenájom nie je ako investovanie do akcií - nemôžete to len tak trochu odložiť a stať sa vlastníkom nehnuteľnosti. Na uskutočnenie tohto nákupu potrebujete kapitál. A tento proces môže byť často dlhý a vyčerpávajúci. Nehovoriac o všetkých s tým spojených rizikách, najmä ak nerobíš svoj výskum. Existuje však spôsob, ako sa dostať na trh zvýšením čistého majetku? Skúste využiť pákový efekt vo svoj prospech. Týmto spôsobom môžete dať málo na žiadne peniaze a použiť dlh, ktorý vám pomôže dosiahnuť návratnosť.
Čítajte ďalej a získajte viac informácií o tom, ako môžete využiť pákový efekt na zvýšenie čistej hodnoty nehnuteľností, ako aj o niektorých súvisiacich rizikách. (Viac informácií nájdete v časti Čisté hodnoty investícií spoločnosti Investopedia.)
Kľúčové jedlá
- Pákový efekt využíva vypožičaný kapitál alebo dlh na zvýšenie potenciálnej návratnosti investície. V oblasti nehnuteľností je najbežnejším spôsobom, ako využiť svoju investíciu, pomocou vašich vlastných peňazí alebo prostredníctvom hypotéky. Páka funguje vo svoj prospech, keď sa zvyšujú hodnoty nehnuteľností, ale to sa zvyšuje. môže tiež viesť k stratám, ak hodnoty klesnú. Vyhýbajte sa zvyšovaniu rizika prostredníctvom prijímania správnych investičných rozhodnutí a účtovania hypotekárnych splátok, voľných pracovných miest a ťažkej ekonomiky.
Čo je pákový efekt?
Pákovým efektom je použitie rôznych finančných nástrojov alebo vypožičaného kapitálu - inými slovami dlh - na zvýšenie potenciálnej návratnosti investície. Bežne sa používa na Wall Street aj na Main Street, keď hovoríme o trhu s nehnuteľnosťami. Pákový efekt je technika, ktorú používajú ľudia aj spoločnosti na rozšírenie potenciálu pre návratnosť, a rovnako rozširuje nevýhody všetkých rizík, ktoré sa vyskytnú, ak veci nefungujú.
Aj keď je potenciál dobrého výnosu možný - napríklad keď stúpajú ceny nehnuteľností - pomocou pákového efektu môže byť dvojsečný meč. Je to preto, že to môže tiež viesť k stratám, ak sa investícia pohne opačným smerom. V prípade cien nehnuteľností dôjde k stratám, keď ceny klesnú.
Spôsoby, ako využiť pákový efekt
Najjednoduchší spôsob prístupu k pákovému efektu je použitie vlastných peňazí. V prípade hypotéky dostanete štandardnú zálohu vo výške 20% 100% domu, v ktorom chcete bývať. Niektoré programy financovania vám umožňujú dať ešte menej peňazí.
Pákový efekt: Zvyšovanie čistej hodnoty nehnuteľností
Príklad pákového efektu
Zoberme si bežnú požiadavku na nákup nehnuteľností s 20% akontáciou. To je 100 000 dolárov za nehnuteľnosť 500 000 dolárov. Odložením iba 20% peňazí a požičaním zvyšku kupujúci v podstate na uskutočnenie nákupu použije relatívne malé percento svojich vlastných zdrojov. Väčšinu preto poskytuje veriteľ. Preto investori v oblasti nehnuteľností často označujú zvyšných 80% kúpnej ceny ako peniaze iných ľudí.
Predpokladajme, že nehnuteľnosť sa zhodnocuje sadzbou 5% ročne. To znamená, že čistý majetok dlžníka narastie na 525 000 dolárov za pouhých 12 mesiacov. Porovnanie tohto zisku so ziskom z priameho nákupu bez akejkoľvek pôžičky zdôrazňuje túto hodnotu stratégie využívania pákového efektu. Napríklad ten istý dlžník mohol použiť 100 000 dolárov na uskutočnenie plateného nákupu nehnuteľnosti vo výške 100 000 dolárov.
Za predpokladu rovnakej 5% miery zhodnotenia by sa čistá hodnota kupujúceho z kúpy nehnuteľnosti s úplnou hotovosťou 100 000 dolárov zvýšila v priebehu 12 mesiacov o 5 000 USD oproti drahšej nehnuteľnosti o 25 000 USD. Rozdiel vo výške 20 000 dolárov demonštruje potenciálne zvýšenie čistého majetku, ktoré sa dosiahne pomocou pákového efektu. Teraz si predstavte, že 5% zisky každý rok počas 20 rokov. V priebehu času môže mať využívanie pákového efektu veľmi významný a veľmi pozitívny vplyv na vaše čisté bohatstvo.
Nebezpečenstvo pákového efektu
Teraz za zlé správy. To všetko znie skvele, ale je tu nevýhoda. Pákový efekt môže pôsobiť proti vám, rovnako ako môže pracovať vo váš prospech. Ak chcete ukázať, ako sa pozrime na predchádzajúci príklad. Ak použijete akontáciu 100 000 dolárov na nákup domu s 500 000 USD a ceny nehnuteľností vo vašej oblasti postupne klesajú na niekoľko rokov, pákový efekt funguje opačne. Po prvom roku by mohla mať vaša nehnuteľnosť 500 000 dolárov hodnotu 475 000 dolárov, ak sa odpisuje o 5%. Ak ceny pokračujú v tej istej trajektórii, vaša nehnuteľnosť by mohla mať hodnotu 451 250 dolárov - strata vlastného imania vo výške 48 750 USD.
Rovnako ako pákový efekt môže pracovať vo váš prospech, môže tiež pôsobiť proti vám.
Ak by sa v rámci toho istého scenára poklesu cien 5% použilo 100 000 dolárov na nákup hotovosti v hodnote 100 000 dolárov za celý hotovosť, kupujúci by stratili len 5 000 dolárov, keď ceny domov v prvom roku klesli - oveľa menej ako drahší dom.
Na trhoch s nehnuteľnosťami, na ktorých ceny výrazne klesajú, môžu majitelia domov skončiť dlhovaním viac peňazí, ako je hodnota domu skutočne hodná. Pre investorov môžu klesajúce ceny znížiť alebo dokonca vylúčiť zisky. Ak aj nájomné klesne, výsledkom môže byť nehnuteľnosť, ktorú nemožno prenajať za cenu, ktorá pokryje náklady na hypotéku a ďalšie výdavky. Ak uvažujete o tom, že sa stanete prenajímateľom, je treba zvážiť mnoho faktorov.
Nevýhody Využitie mnohých vlastností
Problémy sa ešte zväčšujú, keď ide o viac jednotiek, pretože investori v oblasti komerčných nehnuteľností často kladú čo najmenej peňazí. Cieľom je využiť vaše peniaze prevzatím kontroly nad 100% majetku, zatiaľ čo iba znížiť 20% hodnoty. Zoberme si 500 000 dolárov v našom predchádzajúcom príklade. iba povedzme, že ide o malý bytový dom. Keďže bola zakúpená so zálohou 100 000 dolárov, ak hodnota budovy klesne o 30%, nehnuteľnosť má hodnotu len 350 000 dolárov, ale investor musí stále platiť úroky a istinu z celej hodnoty úveru 400 000 dolárov.
Ak by aj suma, ktorú dostane investor na nájomné, klesla, výsledkom by mohlo byť zlyhanie nehnuteľnosti. Ak investor použije hotovostný tok z tejto nehnuteľnosti na splácanie hypotéky na iné nehnuteľnosti, strata príjmu by mohla spôsobiť dominový efekt, ktorý môže skončiť uzavretím celého portfólia pred jednou zlou pôžičkou na jednu nehnuteľnosť.
Vyhýbanie sa rizikám pákového efektu
Teraz, keď ste sa dozvedeli o základoch pákového efektu v oblasti nehnuteľností, ako aj o niektorých úskaliach, môžete si myslieť, že pomocou tejto techniky nie je možné dosiahnuť dobrý výnos. Nerobte si starosti - je to len otázka použitia zdravého rozumu. Rovnako ako každá investícia aj nehnuteľnosť prichádza s rizikom. Aj keď môžete využiť pákový efekt vo svoj prospech, existuje niekoľko kľúčových vecí, ktoré chcete zaistiť, aby ste sa vyhli lepšiemu náskoku na trhu.
Po prvé, nepredpokladajte, čo sa stane skôr, ako sa to stane. Výkonnosť v minulosti nemôžete vždy použiť ako ukazovateľ toho, čo sa stane v budúcnosti - najmä s trhom s nehnuteľnosťami na bývanie. Ak vidíte, že hodnoty nehnuteľností vzrástli v určitej oblasti o 5% až 10% za určité časové obdobie, neznamená to, že budú pokračovať rovnakou cestou.
Ďalej sa podľa toho rozpoctujte a vedzte, do coho sa dostanete. Ak odložíte nižšiu zálohu, výška vašej pôžičky bude vyššia. To znamená, že budete musieť vykonať väčšiu hypotekárnu platbu. Možno budete musieť zodpovedať nižšej miere neobsadených miest, tvrdšej ekonomike, zlým nájomcom - to všetko na vás padne. V konečnom dôsledku ste stále zodpovední za splátky hypotéky, takže sa musíte uistiť, že sa môžete v akejkoľvek situácii udržať nad vodou.
Spodný riadok
Obrázky takýchto nákupov s využitím pákového efektu pripomínajú tých infomercionálov neskoro v noci, kde hovoriaci nadhadzovači naznačujú, že môžete zarobiť milióny dolárov na nákup nehnuteľností bez peňazí. Aj keď je to možné, neodporúčame ísť touto cestou.
Našťastie nemusíte. Existujú menej exotické spôsoby využívania pákového efektu, ktoré vám umožňujú kupovať nehnuteľnosť s relatívne malým poklesom - dokonca aj bez peňazí. V skutočnosti, hoci o tom nemusia uvažovať ako o pákovom efekte, väčšina ľudí to robí, ak si pri kúpe domu vezmú hypotéku. Splatia pôžičku na obdobie rokov alebo desaťročí, zatiaľ čo užívajú nehnuteľnosť. Morálkou príbehu je, že pákový efekt je bežný nástroj, ktorý funguje dobre - ak sa používa opatrne.