Pokiaľ ide o financovanie rezidenčných nehnuteľností, väčšina transakcií sa riadi osvedčeným procesom. Predávajúci nájde ochotného kupujúceho s požadovaným príjmom, pracovnou históriou a kreditným skóre, aby mohol získať hypotéku, a požičiavajúca inštitúcia vloží peniaze na financovanie obchodu.
Čo ak však tradičné financovanie nie je k dispozícii a kupujúci a predávajúci stále chcú s predajom pokračovať súkromne? Zadajte, čo sa nazýva financovanie predajcu. Ako naznačuje tento pojem, osoba, ktorá predáva dom, financuje kúpu skôr ako banka, ktorá kupujúcemu poskytla hypotéku.
Vstupy a výstupy z predaja nehnuteľností financovaných predajcom
Čo je priaznivé na financovanie predajcu
Táto alternatíva k tradičnému financovaniu je užitočná voľba v čase alebo na miestach, kde je ťažké získať hypotéku. V takýchto prísnych podmienkach umožňuje financovanie predajcom kupujúcim prístup k alternatívnej forme úveru. Predajcovia môžu následne osloviť obyvateľstvo kupujúcich, ktorí nemusia mať nevyhnutne nárok na tradičnú hypotéku. A pretože predajca financuje predaj, nehnuteľnosť môže riadiť vyššiu predajnú cenu.
Banka nie je priamo zapojená do predaja financovaného predajcom; kupujúci a predávajúci sa dohodnú sami. Vypracúvajú zmenky, v ktorých uvedú úrokovú sadzbu, splátkový kalendár od kupujúceho k predávajúcemu a dôsledky, ak by kupujúci nesplnil tieto povinnosti. Na rozdiel od predaja s hypotékou teda nejde o prevod istiny z kupujúceho na predávajúceho, ale iba o dohodu o splatení tejto sumy v priebehu času.
Ak sú zapojení len dvaja hlavní aktéri, financovanie vlastníka môže byť rýchlejšie a lacnejšie ako obvyklý spôsob predaja domu. Willie Kathryn Suggs, hlavná maklérka a majiteľka realitnej maklérskej spoločnosti so sídlom v Harleme, ktorá nesie jej meno, hovorí, že keď predajca financuje predaj, dohoda sa uzavrie rýchlejšie, pretože na čakateľa na bankového úveru, upisovateľa a zákonného zástupcu nie je čakanie. oddelenie vymazať súbor. " Suggs tiež poznamenáva, že „kupujúci milujú, pretože sa môžu dostať do domu za menej peňazí.“
Záverečné náklady sú v prípade predaja financovaného predajcom skutočne nižšie. Ak sa banka nezúčastní, transakcia sa vyhne nákladom na hypotekárne alebo diskontné body, ako aj poplatkom za založenie účtu a množstvu ďalších poplatkov, ktoré veritelia počas procesu financovania bežne vyrovnávajú. K dispozícii je tiež väčšia flexibilita, prinajmenšom zdanlivo, pokiaľ ide o úverové podmienky, od požadovanej zálohy po úrokovú sadzbu až do doby platnosti dohody.
Financovanie predávajúceho sa zvyčajne realizuje iba na pomerne krátku dobu, napríklad päť rokov, pričom splatnosť balónu je splatná na konci tohto obdobia. Teória - alebo aspoň nádej - je, že kupujúci nakoniec refinancuje túto platbu s tradičným veriteľom, vyzbrojený zlepšenou úverovou spôsobilosťou a nazhromaždil nejaký kapitál v domácnosti.
Čo kupujúci potrebujú vedieť
Pokiaľ ide o všetky potenciálne dôvody na financovanie predajcu, transakcie, ktoré ho používajú, prichádzajú s rizikami a realitou pre obe strany. Tu by mali kupujúci zvážiť pred dokončením obchodu financovaného predajcom.
Nečakajte lepšie podmienky ako pri hypotéke. Keďže podmienky obchodov financovaných predajcom sú narušené, flexibilita často zodpovedá realite. Predávajúci trávi svoje finančné potreby a riziká vrátane možnosti, že kupujúci nespláca úver, s perspektívou potenciálne drahého a chaotického procesu vysťahovania.
Výsledok môže byť pre kupujúceho triezvy. Napríklad je možné, že si zaistíte priaznivejšiu úrokovú sadzbu, ako ponúkajú banky, ale je pravdepodobnejšie, že zaplatíte viac, možno niekoľko ďalších percentuálnych bodov nad prevládajúcu sadzbu. Pravdepodobne budete musieť poskytnúť zálohu, ktorá je porovnateľná s veľkosťou bežnej hypotéky - to znamená 10% alebo viac hodnoty nehnuteľnosti.
Možno sa budete musieť predať predajcovi. Je šikovné byť transparentný a priamy o dôvodoch, pre ktoré nemáte nárok na tradičnú hypotéku. Niektoré z týchto informácií sa môžu objaviť napriek tomu, keď predajca skontroluje vašu úverovú históriu a ďalšie základné údaje, vrátane vašej zamestnania, majetku, finančných nárokov a odkazov.
Uistite sa však tiež, že poukazujete na obmedzenia týkajúce sa vašej schopnosti požičiavať si, ktoré sa nemusia objaviť počas povinnej starostlivosti predajcu. Todd Huettner, hypotekárny maklér a prezident spoločnosti Huettner Capital so sídlom v Denveri, poukazuje na to, že dokonca aj potenciálny kupujúci, ktorý má k dispozícii dobrý úver a statnú zálohu, mohol nedávno začať nový obchod, a preto nemôže byť kvalifikovaný pre pôžička až na dva roky.
Buďte pripravení navrhnúť financovanie predajcu. Majitelia domov, ktorí ponúkajú financovanie predajcu, túto skutočnosť často otvorene oznamujú v nádeji, že prilákajú kupcov, ktorí nespĺňajú podmienky na hypotéky. Ak neuvidíte zmienku o financovaní predajcom, neubližuje vám otázka, hovorí hypotekárny maklér Todd Huettner.
Keď tak urobíte, hovorí, navrhnite túto možnosť tak explicitne, ako je to možné. Namiesto otázky, či je financovanie vlastníkom možnosťou, spoločnosť Huettner odporúča, aby kupujúci predložili konkrétny návrh. „Napríklad:„ Moja ponuka je plná cena so znížením o 20%, financovanie predávajúceho za 350 000 dolárov pri 6%, amortizované počas 30 rokov päťročným balónom osamelé. Ak nebudem refinancovať do dvoch až troch rokov, v rokoch štyri a päť zvýši sadzbu na 7%. ““
Potvrďte, že predajca môže financovanie predaja bezplatne financovať. Financovanie predajcom je najjednoduchšie, keď predávajúci vlastní majetok priamo; hypotéka držaná na majetku predstavuje ďalšie komplikácie. Platba za vyhľadávanie titulov na nehnuteľnosti potvrdí, že je presne opísaná v listine, a je bez hypotekárneho alebo daňového záložného práva.
Podľa Jasona Burkholdera, makléra, manažéra predaja a realitného agenta spoločnosti Weichert, Realtors v Lancaster, Pa., „Väčšina hypoték má klauzulu„ splatnosť pri predaji “, ktorá zakazuje predajcovi predávať dom bez splácania hypotéky. ak predajca financuje vlastníka a hypotekárna spoločnosť to zistí, dom považuje dom za „predaný“ a bude požadovať okamžité splatenie dlhu v plnej výške, čo umožní veriteľovi vylúčiť sa. ““
Čo predajcovia potrebujú vedieť
Majte na pamäti tieto tipy a skutočnosti, ak uvažujete o financovaní predaja domu.
Nemusíte nutne financovať predaj dlho. Ako predávajúci môžete kedykoľvek predať zmenku inému investorovi alebo veriteľovi, ktorému potom kupujúci odošle platby. Podľa Robina Danielsa, realitného investora a prenajímateľa na Strednej Floride: „Mnoho predajcov sa bojí predaja s financovaním vlastníka, ale nevie, že poznámka, ktorú držia, je niečo, čo sa dá predať niekomu inému. Môže sa to stať v ten istý deň pri zatváraní, aby predávajúci okamžite získal hotovosť. ““
Inými slovami, predajcovia nemusia mať hotovosť ani sa nemusia stať veriteľmi. Uvedomte si však, že za účelom predaja budete pravdepodobne musieť akceptovať menej ako úplnú hodnotu bankovky, čím znížite návratnosť svojho majetku. Zmenky na nehnuteľnosti sa podľa Amerinotexchange, spoločnosti, ktorá sa špecializuje na financovanie sekundárneho trhu, obvykle predávajú za 65 až 90% svojej nominálnej hodnoty.
Aby predajca financoval časť vášho ihriska, predajte nehnuteľnosť. Keďže financovanie predajcu je relatívne zriedkavé, propagujte skutočnosť, že ho ponúkate, počnúc zoznamom nehnuteľností. Pridanie slov „dostupné financovanie predajcom“ do textu upozorní potenciálnych kupujúcich a ich agentov, že možnosť je na stole.
Ak si potenciálni kupujúci prezerajú váš domov, uveďte ďalšie podrobnosti o mechanizmoch financovania. Pripravte informačný hárok, ktorý popisuje podmienky financovania, spolu so všeobecným vysvetlením toho, čo je financovanie predajcom, pretože mnohí kupujúci s ním nebudú oboznámení.
Vyhľadajte daňové poradenstvo a zvážte pomoc s poskytovaním pôžičiek.
Keďže obchody financované predajcom môžu predstavovať daňové komplikácie, zapojte sa do predaja ako finančný plánovač alebo daňový expert ako súčasť svojho tímu. Ak nemáte skúsenosti s poskytovaním pôžičiek a ako pohodlní, zvážte aj prenájom úverovej spoločnosti, ktorá zhromažďuje mesačné platby, vydáva výpisy a vykonáva ďalšie práce spojené so správou úveru.
Spodný riadok
Financovanie predajcom môže byť pre väčšinu ľudí nezvyčajné a neznáme a môže byť užitočnou alternatívou na trhu s nehnuteľnosťami. Táto dohoda však spôsobuje kupujúcemu a predávajúcemu určité osobitné riziká a je rozumné zapojiť odbornú pomoc na ich zmiernenie a umožniť hladší priebeh procesu.
Obidve strany by si mali najať právnika alebo realitného agenta, ktorý by napísal a prehodnotil kúpnu zmluvu a zmenku spolu so súvisiacimi úlohami. Pokúste sa nájsť profesionálov, ktorí majú skúsenosti s domácimi transakciami financovanými predajcom - a ak je to možné, skúsení tam, kde žijete, pretože niektoré príslušné nariadenia (napríklad nariadenia, ktoré upravujú platby balónom) sa líšia podľa jurisdikcie.
Profesionáli môžu tiež pomôcť kupujúcemu a predajcovi rozhodnúť sa o konkrétnej dohode, ktorá im najviac vyhovuje, a o okolnostiach predaja. Ak nejde o transakciu financovanú predajcom, investor v oblasti nehnuteľností Don Tepper z Solutions 3D LLC poukazuje na to, že „v skutočnosti existujú desiatky iných spôsobov, ako kúpiť“, ktoré nie sú tradičnou hypotekárnou dohodou. Tieto dohody, poukazuje Tepper, zahŕňajú leasing - voľba, kúpa na splátky, pozemková zmluva, zmluva o zmluvách, rozdelenie vlastného imania a zabalenie hypotéky. „Väčšina kupujúcich a väčšina realitných agentov nevie, ako niektorá z týchto prác funguje, “ hovorí.
![Vstupy a výstupy predajcu Vstupy a výstupy predajcu](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/829/ins-outs-seller-financed-real-estate-deals.jpg)