Vlastníctvo nájomnej nehnuteľnosti môže byť finančne prospešné. Ak skúmate tento druh nehnuteľností ako investíciu, uvedomte si riziká a zodpovednosti.
Vlastnosti prenájmu: Prehľad
Myšlienka kúpy domu alebo bytu na prenájom za účelom zisku môže znieť zvodné. Kúpa nehnuteľnosti na prenájom za účelom príjmu a dlhodobé zhodnotenie kapitálu však môže mať svoje vzostupy aj pády. Napríklad trh s nehnuteľnosťami môže kolísať v závislosti od umiestnenia, ponuky a dopytu a hospodárstva.
Z finančného hľadiska by mala byť rentabilita nehnuteľnosti vyššia, ako by ste mohli zarobiť v konzervatívnych investíciách, ako sú dlhopisy a akcie s modrými čipmi vyplácajúcimi dividendy, aby ste dosiahli skutočný výnos z prenájmu, a to z dôvodu skutočných rizík. A z ľudského hľadiska nie každý má schopnosť spravovať majetok a nájomcov.
Kľúčové jedlá
- Nájomné nehnuteľnosti môžu byť finančne prospešné a majú mnoho daňových výhod. Medzi nevýhody patrí nedostatok likvidity, náklady na údržbu a potenciál pre náročných nájomcov a pre odvolanie susedstva. Pre investorov do všetkých druhov nehnuteľností je kľúčové zostať na špičkovej úrovni a konzultovať s daňovým odborníkom.
Výhody prenájmu nehnuteľností
Vlastníctvo požičovne nehnuteľností má niekoľko výhod. Zahŕňajú:
Daňové výhody
Služba Internal Revenue Service vám umožňuje odpočítať veľa výdavkov spojených s prenájmom nehnuteľností v kategóriách:
- Bežné a potrebné výdavkyZlepšenia
To znamená, že si môžete odpočítať svoje poistenie, úroky z hypotéky, náklady na údržbu a fyzické opotrebenie svojho majetku.
Odpisy môžu mať za následok nominálnu stratu, ktorú môžete odpočítať proti iným príjmom. Inými slovami, môžete dosiahnuť čistý kladný peňažný tok z príjmu z prenájmu mínus náklady a napriek tomu môžete mať čistú stratu na daňové účely. Uvedomte si však, že odpisy tiež znižujú nákladovú základňu nehnuteľnosti na výpočet kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľnosti.
Zákon o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017, ktorý nadobudol účinnosť 1. januára 2018, navyše ponúka pre prenajímateľov množstvo nových daňových výhod. Ak vlastníte obchodnú spoločnosť, ktorá je obchodovateľná (známa tiež ako obchod prechádzajúca podnikmi) a prevádzkujete ju ako jediný podnik, spoločnosť s ručením obmedzeným, partnerstvo alebo spoločnosť S, teraz si môžete odpočítať sumu rovnajúcu sa 20% z vášho čistého nájomného príjem - pokiaľ je váš celkový zdaniteľný ročný príjem zo všetkých zdrojov po odpočítaní nižší ako 157 500 USD pre jednotlivcov alebo 315 000 dolárov pre manželské páry, ktoré podávajú spoločné dokumenty.
Ak uvažujete o vlastníctve prenájmu nehnuteľností, je vhodné poradiť sa s daňovým odborníkom, najmä vzhľadom na nedávne zmeny daňového poriadku.
Sezónne nájomné
1031 Výmena
Na burze 1031 môžete predať nehnuteľnosť na prenájom a investovať do iného „podobného druhu“ bez platenia daní z kapitálových výnosov.
Prenájom priestoru navyše
Izbu alebo oblasť vášho domu - napríklad garáž, suterén alebo obytnú jednotku - môžete zaobstarať aj ako nájom, odpisovať percento hypotekárneho úroku a iné výdavky oproti svojmu príjmu, mali by ste si však byť vedomí potenciálne úskalia prenájmu ďalšieho priestoru vrátane miestnych pravidiel územného plánovania.
Výhody a nevýhody vlastníctva nehnuteľnosti na prenájom
Nevýhody nájomných nehnuteľností
Nevýhodou je aj vlastníctvo nehnuteľnosti na prenájom. Zahŕňajú:
Nedostatok likvidity
Nehnuteľnosti nie sú likvidné aktíva. Dokonca aj na najhorúcejšom trhu môže dokončenie predaja ľahko trvať niekoľko mesiacov. A ak je vaše načasovanie vyvolané mimoriadnou udalosťou alebo inou neočakávanou udalosťou, vaša potreba rýchleho predaja nemusí získať najlepšiu cenu.
Rastúce dane a poistné
Úroky a istina hypotéky môžu byť fixné, ale nie je zaručené, že dane nebudú stúpať rýchlejšie, ako môžete zvýšiť nájomné. Poistné sa môže prudko zvýšiť, rovnako ako v prípade prírodných katastrof.
Obtiažni nájomníci
Napriek náležitej starostlivosti pri preverovaní potenciálnych nájomcov by ste mohli skončiť s nájomníkmi, ktorí nie sú ideálni. Napríklad by mohli byť potrebné alebo náročné, zaplatiť neskoro, zabudnúť vypnúť vodu atď. Alebo by mohli byť deštruktívne, v takom prípade môže byť odpis v daňovom poriadku veľmi neadekvátny. K štandardnému formuláru o prenájme však môžete vždy pridať jazdca, ktorý vysvetľuje pravidlá týkajúce sa obsadenosti, domácich miláčikov, fajčenia, poistenia nájomníkov a podobne. V tomto prípade môže byť užitočná aj kaucia.
Susedstvo klesá
V ideálnom prípade bude vaša investičná nehnuteľnosť prosperovať uprostred iných udržiavaných obydlí a zlepší sa miestne vybavenie. Výsledkom bude, že váš cash flow sa bude neustále zvyšovať a vaše náklady zostanú stabilné. Okolie sa však môže zmeniť a vaše investície sa môžu časom znehodnocovať. Mali by ste venovať pozornosť miestnej politike, do ktorej investujete, rovnako ako by ste bývali tam, kde žijete. S určitou povinnou starostlivosťou môžete minimalizovať túto expozíciu.
Nepriaznivé zmeny daňového poriadku
Daňový kód nie je odolný voči zmenám. Mohlo by sa zmeniť spôsobmi, ktoré by znížili alebo odstránili niektoré alebo všetky daňové výhody pre vlastníctvo domácnosti a prepríchodné podniky.
Prenajímateľ Úloha
Byť prenajímateľom nie je pre každého. Môžete sa cítiť hanbliví o zvyšovaní nájomného alebo o ochrane spôsobu, akým ostatní zaobchádzajú s vaším majetkom, čo môže viesť ku konfliktom. Môžete sa dokonca spriateliť so svojimi nájomníkmi alebo už môžu byť rodinou alebo priateľmi. Ak nemôžete byť napríklad v oblasti zvyšovania nájomného alebo starostlivosti o nehnuteľnosti pevní, mohli by ste ukončiť výber nájomného, ktorý je výrazne pod trhovou cenou, alebo s nehnuteľnosťou, ktorá je podhodnotená.
údržba
Pri údržbe nehnuteľnosti vznikajú drobné a väčšie opravy. Niektorí vlastníci nehnuteľností môžu ušetriť peniaze tým, že robia prácu sami. Väčšina z nich však nemá čas, nástroje ani zručnosti na opravu domu. Očakávajte vylúčenie pravidelných poplatkov za dodávateľa.
Osobitné úvahy
Či už kupujete primárny dom alebo nehnuteľnosť na prenájom, je dôležité zvážiť, čo sa deje s hypotekárnymi úrokovými sadzbami. Hypotekárny dlh s nízkou úrokovou sadzbou je vo všeobecnosti dobrým zabezpečením proti inflácii. Ak ste prenajímateľ, pravidelné zvyšovanie nájomného je jedným zo spôsobov kompenzácie inflačného zvýšenia výdavkov na údržbu majetku.
Očakáva sa, že úrokové sadzby v roku 2019 budú v priemere medzi 4, 8% a 5, 3% pre hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov. To je zvýšenie z priemerných 4, 19% v roku 2018 a 3, 99% v roku 2017, stále je však relatívne nízka. Aj keď tieto sadzby predstavujú príležitosť, je potrebné si uvedomiť, že sadzby hypoték sú zvyčajne vyššie pre investičné nehnuteľnosti ako pre tradičné domy.
