Čo je hypotéka na zdieľané ocenenie (SAM)?
Hypotéka so zdieľaným zhodnotením (SAM) je, keď dlžník alebo kupca domu zdieľa percento z zhodnotenia hodnoty domu s veriteľom. Za túto dodatočnú kompenzáciu sa požičiavateľ zaväzuje účtovať úrokovú sadzbu, ktorá je nižšia ako prevládajúca trhová úroková sadzba.
Pochopenie hypotéky so zdieľaným ocenením
Hypotéka so zdieľaným zhodnotením (SAM) sa líši od bežnej hypotéky počas ďalšieho predaja nehnuteľnosti. Pri štandardnej hypotéke dlžník platí veriteľovi dlžnú istinu za pôžičku plus úroky počas stanoveného počtu rokov. Ak dlžník predá nehnuteľnosť, výnosy z predaja sa použijú na splatenie hypotéky, ak je banke stále zostatok.
Napríklad povedzme, že majiteľ domu financoval 300 000 dolárov a na konci hypotéky dlžník úver splatil. Predpokladajme, že hodnota domu stúpla z 300 000 dolárov na 360 000 dolárov alebo 20%. Dlžník si ponecháva 20% zisk, ako aj výnosy z predaja.
V prípade SAM sa dlžník zaväzuje dať veriteľovi pri predaji domu časť zhodnocovanej hodnoty domu, ako aj splácať hypotéku. Ocenená suma, ktorá sa platí banke, sa nazýva podmienený úrok, pretože požičiavate veriteľovi úrok z ocenenej hodnoty nehnuteľnosti. Prípadný záujem je dohodnutý vopred a je splatný veriteľovi pri predaji nehnuteľnosti. Banka obvykle na SAM ponúkne nižšiu úrokovú sadzbu.
Použitím nášho predchádzajúceho príkladu povedzme, že dlžník uzavrel hypotéku so spoločným zhodnotením s bankou, ktorá má podmienenú klauzulu 25%. Ak si spomeniete, hodnota domu sa ocenila od 300 000 do 360 000 dolárov za 60 000 dolárov. Podľa pokynov SAM by majiteľ domu zaplatil banke 25% alebo 15 000 dolárov zo 60 000 dolárov za zhodnotenie hodnoty.
Kľúčové jedlá
- Hypotéka so zdieľaným zhodnotením (SAM) je, keď dlžník alebo kupujúci domu zdieľa percento z ocenenia hodnoty domu s veriteľom. V rámci tejto dodatočnej kompenzácie sa veriteľ zaväzuje účtovať úrokovú sadzbu, ktorá je nižšia ako prevládajúca trhová úroková sadzba. Hypotéka so zdieľaným ocenením môže mať po stanovenom počte rokov doložku o postupnom ukončení.
Variácie hypoték so zdieľaným ocenením
Hypotéky so spoločným zhodnotením môžu mať v sebe zabudované rôzne kontingenty. SAM môže obsahovať klauzulu o postupnom vyradení, podľa ktorej by mohla postupne úplne vyradiť alebo znížiť percentuálny podiel vyplatený veriteľovi. Doložka nabáda vlastníka, aby nehnuteľnosť nepredával a splácal hypotekárny úver. Pri niektorých klauzulách by sa podmienený záujem mohol postupne úplne vyradiť, čím sa majiteľ domu v čase predaja nedlží nič.
Ďalšia variácia doložky postupného ukončenia môže ustanoviť, že dlžník platí percentuálny podiel zhodnocovania cien nehnuteľností iba vtedy, ak je dom predaný v priebehu niekoľkých prvých rokov. V typickom období postupného ukončenia by sa ustanovilo, že ak sa dlžník predá do piatich rokov, vyplatí sa veriteľovi 25% z hodnoty.
Ideálnou situáciou pre dlžníka by bolo ponechať si dom po dobu piatich rokov a ak dôjde k zvýšeniu jeho hodnoty, predať ho po piatom roku, pretože si dlžník ponechá všetky zhodnotenie ceny. Môže však existovať riziko pre dlžníka. Ak dlžník nepredá nehnuteľnosť a drží nehnuteľnosť až do konca hypotéky, pravdepodobne bude musieť zaplatiť banke časť ocenenej hodnoty - ak neexistuje klauzula o postupnom vyraďovaní.
Na druhej strane, SAM pomáhajú veriteľom získať späť stratený úrok, ak dlžník predá nehnuteľnosť pred splácaním hypotéky. Banky zarábajú na úrokoch z hypotekárneho úveru a ak kupujúci dom predá, stratí banka všetky budúce úrokové platby. Hypotéka so spoločným zhodnotením pomáha vyrovnať časť straty úroku z úveru, ak sa nehnuteľnosť predáva.
Zdieľané ocenenie hypotéky v praxi
Hypotéky so spoločným zhodnotením sa niekedy používajú s investormi do nehnuteľností a domovými ploutvami. Flippers sú tí investori, ktorí kupujú a renovujú nehnuteľnosť v nádeji, že dosiahnu zisk. SAM pre ploutve majú tendenciu najlepšie fungovať na rastúcom trhu s nehnuteľnosťami. Tento druh úveru na bývanie má však často lehotu na splatenie zostatku. Nehnuteľnosti, ktoré sa nepredajú do stanoveného termínu, majú obvykle zostatok na refinancovaní podľa prevládajúcej trhovej sadzby.
Ďalšie využitie pre zdieľané ocenenie hypotéky je, keď hypotekárny úver prevyšuje hodnotu domu alebo je pod vodou. Ak dôjde k poklesu trhu s nehnuteľnosťami po kúpe domu, môže dôjsť k podvodnej hypotéke. Banka by mohla ponúknuť úpravu úveru na zníženie hypotekárneho dlhu tak, aby zodpovedala nižšej trhovej hodnote domu. Na oplátku by banka mohla požiadať o úpravu úveru na zdieľanú hypotéku na zhodnotenie.
So SAM však môžu existovať rôzne daňové problémy, pričom veritelia nemusia mať rovnaké zaobchádzanie s daňou ako s dlžníkmi. Výsledkom je, že je dôležité obrátiť sa na daňového poradcu alebo účtovníka, ktorý vám pomôže vyriešiť, či stojí za to uskutočniť hypotéku na spoločné ocenenie.