Obsah
- 1. Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou
- 2. Žiadna záloha
- 3. Klamárske pôžičky
- 4. Reverzné hypotéky
- 5. Dlhšia amortizácia
- 6. Exotické hypotekárne produkty
- Spodný riadok
Počas Veľkej recesie sa americká ekonomika stala veľkým hitom kvôli zabaveniu hypotéky. Dlžníci z celého národa mali problémy so splácaním hypotéky. V tom čase sa 8 z 10 dlžníkov snažilo refinancovať hypotéky. Dokonca aj špičkoví majitelia domov mali problémy so zabavením majetku. Prečo malo toľko občanov problémy s hypotékou? Tu je šesť dôvodov.
Kľúčové jedlá
- Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou ponúkajú nízku počiatočnú sadzbu, ktorá vedie k nižším platbám; úroková sadzba sa však po určitom čase vynuluje. Ak nebude platiť záloha na hypotéku, je pravdepodobnejšie, že dom dlžníka skončí „pod vodou“. Reverzné hypotéky majú vysoké počiatočné náklady, sú preplnené mnohými poplatkami a vedú k strata vlastného imania vo vašom dome. Dlhšie časové rámce pre hypotéky vedú k menšiemu vlastníctvu v domácnosti a väčšiemu plateniu úrokov - sťažujú vlastníkovi pohybovať sa. Exotické hypotekárne produkty môžu mať za následok to, že kupujúci budujú záporný kapitál.
1. Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sa môžu javiť ako sen majiteľa domu. Tieto hypotéky začínajú dlžníkov s nízkou úrokovou sadzbou počas prvých dvoch až piatich rokov. Umožňujú vám kúpiť si väčší dom, ako je možné za normálnych okolností získať, a majú nižšie a dostupnejšie platby. Po dvoch až piatich rokoch sa však úroková sadzba vráti na trhovú sadzbu, ktorá je vo všeobecnosti vyššia. To nie je problém, ak si dlžníci môžu jednoducho z vlastného imania vybrať kapitál zo svojich domovov a po resetovaní refinancovať na nižšiu mieru. Alebo, ak kupujúci nezostal dlho doma, mohol by už byť predaný v čase, keď by sa sadzba zmenila. (Tento typ hypotéky môže byť dobrou voľbou pre niekoho, ktorého práca si vyžaduje časté presídlenie.)
Nie vždy to však takto vyjde. Keď ceny nehnuteľností poklesnú, dlžníci majú tendenciu zistiť, že nie sú schopní refinancovať svoje existujúce pôžičky. To mnohým dlžníkom ponecháva vysoké hypotekárne splátky, ktoré sú dvakrát až trikrát vyššie ako pôvodné platby.
Najlepším krokom na získanie spravodlivej a praktickej hypotéky je nakupovanie s rôznymi veriteľmi, poskytovanie úplných a pravdivých informácií o vašej žiadosti o hypotéku a riešenie problémov s úvermi, keď k nim dôjde.
2. Žiadna záloha
Jedným z spúšťačov hypotekárnej krízy bolo to, že mnoho spoločností ponúkalo dlžníkom pôžičky bez splátok. Preto sa to stalo problémom.
Účel zálohy je dvojaký. Po prvé, zvyšuje to množstvo vlastného kapitálu, ktoré máte doma, a zároveň znižuje množstvo peňazí, ktoré mu dlhujete. Po druhé, záloha zaručuje, že máte v hre nejakú pokožku.
Dlžníci, ktorí uskutočňujú veľké akontácie, s väčšou pravdepodobnosťou vyskúšajú všetko, čo je v ich silách, aby mohli splácať hypotéku, pretože nechcú prísť o svoje investície. Na druhú stranu, veľa dlžníkov, ktorí nemajú málo k ničomu dole na svojich domovoch a ocitnú sa hore nohami na ich hypotéky nakoniec len chodiť preč, pretože dlhujú viac peňazí, ako doma stojí za to. Čím viac dlžník dlhuje, tým je väčšia pravdepodobnosť, že odídu a uvedú hypotéku do vylúčenia.
3. Klamárske pôžičky
Pojem „klamárske pôžičky“ sa môže zdať nespochybniteľný, ale takéto pôžičky boli neuveriteľne populárne počas rozmachu nehnuteľností pred rozpadom hypotekárnych úverov, ktoré sa začalo v roku 2007. Hypotekárni veritelia ich rýchlo rozdali a dlžníci ich rýchlo prijali. Klamárska pôžička si vyžaduje málo alebo vôbec žiadnu dokumentáciu a žiadne overenie. Úver je založený na uvedených príjmoch dlžníka, na uvedených aktívach a na uvedených nákladoch.
Sú tak pomenovaní, pretože dlžníci majú tendenciu klamať a zvyšujú svoj príjem, aby si mohli kúpiť väčší dom. Niektorí jednotlivci, ktorí dostali pôžičku na klamár, nemali prácu. Problémy začínajú, keď sa kupujúci dostane do domácnosti.
Keďže splátky hypotéky sa musia vyplácať so skutočným príjmom - neuvedené príjmy - dlžník nie je schopný dôsledne splácať hypotéku. Platby zaostávajú a nakoniec čelia bankrotu a vylúčeniu.
4. Reverzné hypotéky
Existuje veľa nevýhod, ako získať reverznú hypotéku. Existujú vysoké počiatočné náklady. Poplatky za založenie, hypotekárne poistenie, poistenie titulu, poplatky za hodnotenie, poplatky za právne zastúpenie a rôzne poplatky môžu rýchlo spotrebovať kapitál. Dlžník stráca plné vlastníctvo domu.
Akonáhle je hypotéka v platnosti, všetok kapitál dlžníka je preč z domu; banka to teraz vlastní. Ich príjemcovia majú nárok na akýkoľvek kapitál, ktorý im môže zostať potom, ako sa všetka hotovosť z majetku dlžníka použije na splatenie hypotéky, poplatkov a úrokov. Ich deti by sa mohli pokúsiť uzavrieť dohodu s bankou a vykonať hypotekárne splátky, ak chcú zachovať rodinný dom.
5. Dlhšia amortizácia
Možno ste si mysleli, že 30 rokov je najdlhší časový rámec, ktorý by ste mohli získať na hypotéku, ale niektoré hypotekárne spoločnosti v súčasnosti ponúkajú pôžičky, ktoré trvajú až 40 rokov. 35 - a 40 - ročné hypotéky navyše pomaly rastú v popularite. Prečo? Umožňujú jednotlivcom kúpiť si väčší dom za oveľa nižšie platby.
40-ročná hypotéka môže mať zmysel pre 20-ročného, ktorý plánuje zostať v domácnosti na nasledujúcich 20 rokov, ale to nemá zmysel pre ostatných ľudí. Úroková sadzba 40-ročnej hypotéky bude o niečo vyššia ako 30-ročná. To predstavuje omnoho viac úrokov počas 40-ročného obdobia, pretože banky neposkytnú dlžníkom ďalších 10 rokov na splatenie hypotéky bez toho, aby ich nahradili zadnou časťou.
Dlžníci budú mať tiež menší kapitál vo svojich domovoch. Prevažná časť platieb za prvých 10 až 20 rokov bude predovšetkým splácať úroky, čo znemožní dlžníkovi pohyb. To tiež sťažuje odchod do dôchodku, ak uskutočňujete platby do 70. rokov.
6. Exotické hypotekárne produkty
Uzatvorenie trhu viedlo aj k ďalším typom hypoték, ktoré vznikli pred Veľkou recesiou. Veritelia prišli so všetkými druhmi exotických produktov, vďaka ktorým sa sen o vlastníctve domu stal skutočnosťou. Niektorí majitelia domov jednoducho nechápali, do čoho sa dostávajú. Dva príklady:
- Úrokové pôžičky môžu znížiť platby od 20% do 30%. Tieto pôžičky umožňujú dlžníkom bývať v domácnosti niekoľko rokov a platia iba úroky. Pôžičky na meno a pôžičku umožňujú dlžníkom presne sa rozhodnúť, koľko chcú mesačne platiť za hypotéku.
Úlovok oboch produktov spočíva v tom, že veľká platba istiny balónika je splatná po určitom období. Všetky tieto produkty sú známe ako produkty negatívnej amortizácie. Namiesto budovania vlastného imania si dlžníci vytvárajú záporný kapitál. Zvyšujú sumu, ktorú dlhujú každý mesiac, až kým sa ich dlh nerozpadne ako hromada tehál. Exotické hypotekárne produkty viedli k tomu, že mnohí dlžníci boli pod svojimi úvermi pod vodou.
Spodný riadok
Cesta k majiteľovi domu je plná mnohých pascí. Vyhýbanie sa im je jedným z kľúčov, ako sa vyhnúť finančným problémom. Možno, že treba mať na pamäti, že ak sa niečo zdá byť príliš dobré na to, aby to bola pravda, pravdepodobne to tak je.