Obsah
- 1. Nedávno predané nehnuteľnosti
- 2. Porovnateľné nehnuteľnosti na trhu
- 3. Pozrite sa na nepredané porovnateľné položky
- 4. Trhové podmienky, ocenenie
- 5. Vlastnosti na predaj vlastníkom
- 6. Očakávané ocenenie
- 7. Stanovisko realitného agenta
- 8. Má cena pocit spravodlivosti?
- 9. Otestujte vodu
- 10. Získajte posudok, kontrola
- Spodný riadok
Všetci občania domácnosti majú jednu spoločnú vec: nechcú sa ošiziť. Bez ohľadu na stav trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, ale najmä ak je to spenené, je obzvlášť dôležité zabezpečiť správnu cenu. Ako však viete, že skôr, ako urobíte ponuku, dostanete férovú dohodu - dokonca aj na obmedzenom trhu?
Tu je postup, ako vyhodnotiť cenu akéhokoľvek domu, aby ste mohli urobiť správne investičné rozhodnutie.
1. Nedávno predané nehnuteľnosti
Porovnateľná nehnuteľnosť je taká, ktorá má podobnú veľkosť, stav, okolie a vybavenie ako tá, ktorú kupujete. Jeden nedávno zrekonštruovaný jednoposchodový dom s rozlohou 1 200 štvorcových stôp s pripojenou garážou by mal byť uvedený za približne rovnakú cenu ako podobný dom s rozlohou 1 200 štvorcových stôp v rovnakej štvrti. To znamená, že cenné informácie môžete získať aj tak, že sa pozriete na to, ako sa nehnuteľnosť, ktorú vás zaujíma, porovnáva s cenou rôznych domov. Je to podstatne lacnejšie ako väčšie alebo krajšie vlastnosti? Je to drahšie ako menšie alebo menej atraktívne domy? Váš realitný agent je najlepším zdrojom presných a aktuálnych informácií o porovnateľných nehnuteľnostiach (známych aj ako „comps“). Môžete sa tiež pozrieť na kompakty, ktoré sú v súčasnosti v úschove, čo znamená, že nehnuteľnosť má kupujúceho, ale predaj ešte nie je dokončený.
2. Porovnateľné nehnuteľnosti na trhu
V takom prípade môžete skutočne navštíviť iné domácnosti a získať skutočný pocit o tom, ako sa ich veľkosť, stav a vybavenie porovnajú s vlastnosťou, ktorú zvažujete. Potom môžete porovnať ceny a zistiť, čo vyzerá spravodlivo. Rozumní predajcovia vedia, že ak chcú byť konkurencieschopní, musia ceny svojich nehnuteľností porovnávať s porovnateľnými trhmi.
3. Pozrite sa na nepredané porovnateľné položky
Ak je dom, o ktorom uvažujete, cena podobne ako domy stiahnuté z trhu, pretože ich nepredal, daný dom môže byť predražený. Ak na trhu existuje veľa podobných nehnuteľností, mali by byť ceny nižšie, najmä ak sú tieto vlastnosti neobsadené. Informácie o aktuálnej ponuke a dopyte na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie nájdete v zozname nepredaných zásob. Tento index sa pokúša zmerať, ako dlho bude trvať, kým budú všetky domy, ktoré sú v súčasnosti na trhu, predané, vzhľadom na mieru, v akej sa domy v súčasnosti predávajú.
4. Trhové podmienky, ocenenie
Boli ceny v poslednom čase nahor alebo nadol? Na trhu predávajúceho budú nehnuteľnosti pravdepodobne predražené a na trhu kupujúceho sú vlastnosti podceňované. Všetko záleží na tom, kde v súčasnosti trh leží na krivke konjunktúry a burzy nehnuteľností. Dokonca ani na trhu predajcu nie je možné ceny predražiť, ak je trh na vzostupe a nie blízko svojho vrcholu. Naopak, nehnuteľnosti môžu byť predražené aj na trhu kupujúceho, ak ceny len nedávno začali klesať. Vrcholky a údolia môžu byť, samozrejme, až do svojej histórie ťažké. Zvážte tiež vplyv hypotekárnych úrokových sadzieb a trhu práce na ekonomiku.
(Poznanie vášho výberu hypotéky je dôležité. Viac informácií nájdete v 4 krokoch na získanie hypotéky. )
5. Vlastnosti na predaj vlastníkom
Majetok na predaj vlastníkom (FSBO) by sa mal diskontovať, aby odrážal skutočnosť, že neexistuje (v priemere) 6% (v priemere) provízia zástupcu predajcu, čo mnohí predajcovia pri stanovovaní svojich cien nezohľadňujú. Ďalším potenciálnym problémom s FSBO je to, že predajca nemal v prvom rade usmernenie agenta pri určovaní primeranej ceny, alebo bol nespokojný s návrhom agenta, že sa rozhodne ísť sám. V ktorejkoľvek z týchto situácií môže byť majetok nadhodnotený.
6. Očakávané ocenenie
Budúce vyhliadky pre vami vybrané okolie môžu mať vplyv na cenu. Ak sa plánuje pozitívny vývoj, napríklad výstavba významného obchodného centra, rozšírenie ľahkej železnice do susedstva alebo veľká nová spoločnosť, ktorá sa sťahuje do oblasti, vyzerajú perspektívy budúceho ocenenia domova dobre. Dobrým znakom môžu byť dokonca aj malé udalosti, ako napríklad plány na pridanie ďalších ciest alebo výstavbu novej školy.
Na druhej strane, ak sa obchody s potravinami a benzínové stanice zatvárajú, mala by byť cena domov nižšia, aby sa to odzrkadlilo, a pravdepodobne by ste mali znovu zvážiť presun do tejto oblasti. Vývoj nového bývania môže ísť oboma smermi: môže to znamenať, že oblasť je horúca a je pravdepodobné, že v budúcnosti bude vysoký dopyt, čím sa zvýši hodnota vášho domu, alebo to môže viesť k prebytku bývania, ktoré zníži hodnota všetkých domov v oblasti.
7. Stanovisko realitného agenta
Bez toho, aby ste údaje analyzovali, váš realitný agent bude pravdepodobne mať dobrý pocit (vďaka skúsenosti), či je nehnuteľnosť primerane ocenená alebo nie, a aká by mohla byť primeraná cena.
8. Má cena pocit spravodlivosti?
Ak nie ste spokojní s majetkom, cena sa nikdy nebude javiť ako spravodlivá, aj keď získate zľavu. Aj keď za dom, ktorý milujete, platíte trochu viac, ako je trhová hodnota, na konci vám to naozaj nebude záležať.
9. Otestujte vodu
Aj na trhu predajcu môžete vždy ponúknuť ponuku pod katalógovou cenou, aby ste videli, ako predajca reaguje. Niektorí predajcovia uvádzajú nehnuteľnosti za najnižšiu cenu, ktorú sú ochotní prijať, pretože nechcú vyjednávať, zatiaľ čo iní uvádzajú svoje domovy na vyššiu hodnotu, ako očakávajú, že zarobia, pretože očakávajú, že budú rokovať nadol, alebo chcú zistiť, či niekto ponúkne ponuku za vyššiu cenu. Ak predajca akceptuje vašu cenu alebo protinávrh, dostanete náznak, že nehnuteľnosť pravdepodobne nestála za to, pre čo bola uvedená, a máte dobrú šancu na dosiahnutie spravodlivého obchodu.
Na druhej strane, niektorí predajcovia môžu podceniť svoje nehnuteľnosti v nádeji, že vyvolajú veľký záujem a vyvolajú vojnu. Na rozdiel od eBay však predávajúci nemusí jednoducho predávať dražiteľovi s najvyššou ponukou; predajcovia môžu odmietnuť všetky ponuky, ktoré nespĺňajú ich očakávania. Ak máte na nehnuteľnosti nastavené srdce, upozorňujeme vás, že niektorí predajcovia by mohli byť urazení nízkorozpočtovými ponukami, a ak sa rozhodnete využiť takúto taktiku, môžu s vami odmietnuť spoluprácu. Ak ponúkate menej, ako je katalógová cena, môžete zvýšiť riziko, že vám ponúkne iný kupujúci.
(Informácie o stratégiách, ktoré vám pomôžu vyjsť na popredné miesto v každom vyjednávaní, prečítajte si článok Umenie vyjednávania
10. Získajte posudok, kontrola
Po uzavretí zmluvy bude mať veriteľ k dispozícii hodnotenie majetku (zvyčajne na svoje náklady) na ochranu svojich finančných záujmov. Veriteľ sa chce ubezpečiť, že ak prestanete platiť hypotéky, bude schopný získať späť primeranú sumu svojich peňazí, keď sa vráti do domu. Ak ocenenie príde za podstatne nižšiu cenu, ako je vaša ponúkaná cena, možno nebudete mať spravodlivé riešenie. Veriteľ vám dokonca nemusí dovoliť kúpiť si dom, pokiaľ predajca nie je ochotný znížiť cenu.
Domáca inšpekcia, ktorá je dokončená po uzavretí zmluvy, vám tiež poskytne spôsob, ako zmerať vašu ponukovú cenu. Ak domov potrebuje veľa nákladných opráv, budete chcieť požiadať predajcu, aby vykonal opravy za vás, alebo zľavu z kúpnej ceny, aby ste ich mohli sami urobiť.
(Viac informácií nájdete v časti Potrebujete domácu inšpekciu? )
Spodný riadok
Keď nakupujete dom, je dôležité porozumieť tomu, ako sú ceny domov, takže môžete urobiť rozumnú investíciu a dosiahnuť spravodlivú dohodu s predajcom. Pomocou týchto tipov budete môcť urobiť dôvernú a informovanú ponuku v akomkoľvek dome na akomkoľvek trhu.
