Čo je advokácia?
Advokát nastane, keď nájomník uzná nového majiteľa nehnuteľnosti za svojho nového prenajímateľa. V prípade, že dôjde k zmene rúk obchodného majetku, v doložke o prokuratúre v dohode o podriadení, nenarušovaní a právnom zastupovaní (SNDA) sa vyžaduje, aby nájomca uznal nového vlastníka za svojho prenajímateľa a aby pokračoval v platení nájomného bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosť mení prostredníctvom bežný predaj alebo vylúčenie.
Ako funguje prokuratúra
Advokát je najčastejšie spájaný so zákonmi o nehnuteľnostiach a jeho cieľom je uznať vzťah medzi stranami v transakcii. Napríklad môže dôjsť k právnemu zastupovaniu, ak nájomca prenajíma byt, len aby si počas nájmu zmenil vlastníka. Zmluva o zastupovaní nevytvára nový súbor práv pre majiteľa, pokiaľ ich nájomca nepodpíše. Prenajímateľ môže ako dôvod na vysťahovanie použiť odmietnutie nájomcu.
Kľúčové jedlá
- Advokát sa najčastejšie vzťahuje na transakcie s nehnuteľnosťami. Advokát uznáva vzťah medzi stranami v transakcii. Advokát môže nastať, keď nájomca prenajme byt, budova sa počas prenájmu odovzdá novému majiteľovi. Advokátska zmluva mení práva nového majiteľa, iba ak je podpísaná nájomcom.
Doložka v SNDA nariaďuje, že ak sa zmení vlastníctvo, nový vlastník nahradí bývalého vlastníka v prenájme a preberie všetky práva a povinnosti bývalého vlastníka. Ustanovenie tiež stanovuje, že nájomníci musia naďalej platiť nájomné bez ohľadu na to, kto vlastní nehnuteľnosť.
Advokát v obchodných prenájmoch
Komerčné nájmy často obsahujú SNDA. Toto je dohoda medzi nájomcom a prenajímateľom, ktorá opisuje konkrétne práva nájomcu a prenajímateľa. SNDA môže tiež poskytovať informácie o iných tretích stranách, ako je nájomca prenajímateľa alebo kupca nehnuteľnosti. Existujú tri časti: doložka o podriadenosti, doložka o vyrušovaní a doložka o právnom zástupcovi. Advokát v obchodnom prenájme je podobný. Klauzula o prokuratúre v SNDA zaväzuje nájomcu, aby uznal nového vlastníka nehnuteľnosti ako jeho prenajímateľa bez ohľadu na to, či nový vlastník nadobudol nehnuteľnosť prostredníctvom bežného predaja alebo vylúčenia. Doložka tiež vyžaduje, aby nájomca pokračoval v platení nájomného novému prenajímateľovi po zvyšok nájomnej doby.
V doložke o podriadení v SNDA sa nájomník zaväzuje, že umožní, aby sa ich podiel na majetku stal podriadeným záujmom požičiavateľa tretej strany. Prenajímateľ môže chcieť použiť komerčný majetok na zabezpečenie financovania po uzavretí nájomného vzťahu s nájomcom. Preto by väčšina veriteľov požadovala od všetkých nájomcov, aby svoje nájomné podiely podriadili hypotekárnemu úroku veriteľa. Doložka o podriadení dáva veriteľovi tretej strany možnosť ukončiť nájom v prípade obchodného vylúčenia. Doložka alebo dohoda o vyrušovaní poskytuje nájomcovi právo pokračovať v prenajímaní priestorov, pokiaľ to neplnia. Nájomca si môže prenajať priestory aj potom, čo je nehnuteľnosť predaná alebo vylúčená. Doložka o vyrušovaní podporuje práva nájomcu do priestorov, aj keď prenajímateľ nespĺňa hypotekárne záväzky a majetok je vylúčený.
