Čo je to výkup?
Nákup je typ zľavy spojenej s hypotekárnymi úvermi na bývanie. Zahŕňa to veriteľa, ktorý ponúka dlžníkovi vopred hotovostný stimul výmenou za prijatie vyššej úrokovej sadzby z úveru.
Vo všeobecnosti sú výpožičky pre dlžníka výhodnejšie, ak očakávajú, že nakúpenú nehnuteľnosť budú ďalej predávať v krátkom časovom období. Dôležité je, že hotovostný stimul nemôže prekročiť náklady na vyrovnanie spojené s úverom.
Kľúčové jedlá
- Kúpa je druh zľavy, pri ktorej dlžník hypotekárneho úveru akceptuje vyššiu úrokovú sadzbu výmenou za predbežnú hotovostnú motiváciu. Vzťah medzi veľkosťou hotovostnej stimulácie a výškou zvýšenia úroku je dohodnutý medzi veriteľ a dlžník. Typickým vzorcom je však to, že každé percento hotovostnej motivácie spôsobí zvýšenie úrokovej sadzby o 0, 25%. Nákupy sa niekedy vyplácajú aj hypotekárnym maklérom a úradníkom pre bankové pôžičky. Dlžníci si preto musia dávať pozor, aby určili, či úroková sadzba, ktorá im bola poskytnutá, bola ovplyvnená takýmito dohodami.
Pochopenie nákupov
Nákupy zvyčajne používajú hypotekárni dlžníci, ktorí chcú znížiť svoje náklady na zúčtovanie pôžičiek. Pretože odkúpenie vedie k vyššej úrokovej sadzbe z úveru, dlžník si skutočne požičiava peniaze s touto vyššou úrokovou sadzbou a používa ich na úhradu niektorých alebo všetkých nákladov na vyrovnanie.
Pretože vyššia úroková sadzba sa vzťahuje na celý zostatok hypotéky, výber pre odkúpenie je vo všeobecnosti ekonomický iba vtedy, ak dlžník nemá v úmysle držať sa hypotéky dlhší čas. V týchto situáciách môže počiatočný hotovostný stimul viac ako kompenzovať zvýšené úrokové náklady, keďže tieto úrokové náklady sa budú znášať iba obmedzenú dobu.
Ďalším faktorom, ktorý treba brať do úvahy, je skutočnosť, že nákupy sa niekedy platia aj hypotekárnym maklérom. V týchto situáciách môže byť maklér účinne motivovaný nabádať dlžníkov, aby akceptovali vyššie ako trhové sadzby svojich hypotekárnych úverov, ktoré sú známe aj ako prémie s rozpätím výnosov (YSP). Ak tieto dohody o nákupe nebudú kupujúcemu jasne oznámené, môžu medzi nimi vzniknúť konflikt záujmov.
Pred rokom 2010 boli zľavy na nákup hypotekárnych maklérov často zakryté v podmienkach pôžičiek hypoték, ktoré predávali, takže pre dlžníkov je ťažké zistiť, kedy platia YSP z ich hypotekárnych úverov. Odvtedy zmeny federálnych usmernení pre nové odhady pôžičiek vyžadujú, aby boli YSP hypotekárnych maklérov jasne oznámené kupujúcemu.
Napriek týmto zlepšeniam však stále pretrváva riziko potenciálnych konfliktov. Konkrétne sa zľavy na nákup a iné podobné stimuly niekedy poskytujú úverovým úradníkom v rámci samotných požičiavajúcich inštitúcií. Za týchto okolností môže mať dlžník len malú praktickú schopnosť zistiť, či sadzby, ktoré platia, sú ovplyvnené týmito stimulmi. Ako preventívne opatrenie by si dlžníci mali klásť dôkladné a priame otázky svojim úverovým úradníkom, ktoré sa týkajú prípadných stimulačných programov týkajúcich sa ich úveru.
Príklad nákupu v reálnom svete
Pre ilustráciu zvážte kupujúceho, ktorý si chce zaistiť hypotéku vo výške 100 000 dolárov. Štandardná úroková sadzba, ktorú banka ponúka, je 4, 50%. Kupujúci si však želá využiť zľavu pri kúpe rovnajúcu sa 2, 50% z hodnoty úveru. V tomto scenári by kupujúci dostal peňažný stimul vo výške 2 500 dolárov výmenou za akceptovanie vyššej ako normálnej úrokovej sadzby.
Aj keď presná úroveň novej úrokovej sadzby by bola predmetom rokovania, typický vzorec je taký, že každé percento zľavy má za následok zvýšenie hypotekárnej úrokovej sadzby o 0, 25%. Preto v uvedenom príklade by peňažná motivácia vo výške 2, 50% mala za následok zvýšenie sadzby o 0, 625%. Nová úroková sadzba by preto bola 5, 125%.
