Federálny úrad pre bývanie je najväčším poskytovateľom hypotekárnych úverov v Spojených štátoch s portfóliom viac ako 1, 3 bilióna dolárov. Ako súčasť amerického úradu pre bývanie a urbanistický rozvoj (HUD) pomáha každoročne zhruba miliónu ľudí v celej krajine stať sa majiteľmi domov a tiež podporuje dostupnosť 300 000 nájomných jednotiek tým, že zvyšuje dostupnosť domu. Nízke splátky a nízke požiadavky na úverové skóre robia úvery FHA oveľa atraktívnejšie ako bežné hypotéky.
Aj keď to môže byť pre niektorých majiteľov domov dobrá správa, investori v oblasti nehnuteľností, ktorí chcú využiť výhody úveru FHA, môžu hľadať inde. Je to preto, že podmienky týchto pôžičiek obmedzujú, kto sa kvalifikuje.
Čítajte ďalej a dozviete sa viac o pôžičkách FHA, kto má kvalifikáciu a či ich môžete použiť na financovanie prenájmu nehnuteľností.
Kľúčové jedlá
- Federálny úrad pre bývanie poistí hypotéky, ktoré vyžadujú nízku zálohu a štandardy liberálneho upisovania. Z dôvodu výhod, ktoré vyplývajú z pôžičiek FHA, sa nemôžu použiť na druhé bývanie, prenájom, dovolenku alebo iné investičné nehnuteľnosti. Dlžníci FHA sa musia presťahovať do domov 60 dní po uzavretí hypotéky a musí si ju ponechať ako primárne bydlisko najmenej jeden celý rok. FHA tiež poistí hypotéky na obydlia s najviac štyrmi jednotkami, ak jedna z nich je obývaná vlastníkom.
Čo sú pôžičky FHA?
Majitelia domov mali počas Veľkej hospodárskej krízy ťažké kupovať a udržiavať platby za svoje nehnuteľnosti. Boli obmedzené na pôžičky v hodnote 50% trhovej hodnoty nehnuteľnosti a podmienky hypotéky boli vo všeobecnosti veľmi krátke. Mnoho pôžičiek skončilo veľmi veľkými platbami balónmi, čo si väčšina ľudí nemohla dovoliť urobiť. To viedlo k veľkému množstvu predvolených záväzkov, čím sa zvýšila miera uzavretia trhu. V roku 1934 sa Kongres USA rozhodol vytvoriť Federálnu správu bývania v snahe propagovať dostupné vlastníctvo domu. Takto vznikol úverový program Federálnej správy bývania (FHA).
Pôžičky ponúkané agentúrou FHA majú nižšie požiadavky na splátky a liberálnejšie štandardy upisovania ako najbežnejšie hypotéky. Napríklad od roku 2019 potrebujú majitelia domov kredit iba 580 alebo viac, aby sa kvalifikovali. Schválení žiadatelia môžu financovať až 96, 5%, čo znamená, že potrebujú iba 3, 5%. Tí, ktorých kreditné skóre je nižšie ako 579, sa stále kvalifikujú, ale musia dať trochu viac - 10%.
Pôžičky FHA sa zväčša obmedzujú na kupujúcich, ktorí majú v úmysle používať domov, ktorý kupujú, ako primárne bydlisko. To znamená, že pôžičku FHA nemožno použiť na financovanie druhého domu, nájomného domu, dovolenkového domu alebo investičného majetku. Existuje však niekoľko výnimiek a niekoľko spôsobov, ako obísť toto všeobecné pravidlo.
Požiadavka obsadenia FHA
Podľa pravidiel a usmernení FHA musí byť financovaný majetok obývaný vlastníkom. To znamená, že neplatia nájomné a sezónne nehnuteľnosti. Agentúra FHA používa toto pravidlo ako spôsob, ako zabrániť investorom ťažiť z programu.
Od hypoték s úvermi krytými FHA sa vyžaduje, aby používali svoj domov ako primárne bydlisko najmenej jeden celý rok.
Dlžník musí prevziať nehnuteľnosť do 60 dní od uzavretia hypotéky a musí bývať v domácnosti po väčšinu roka. Táto nehnuteľnosť sa musí používať ako hlavné bydlisko najmenej jeden rok. Ak je na hypotéke uvedený viac ako jeden dlžník, FHA vyžaduje, aby aspoň jeden z nich splnil požiadavku na obsadenie.
Refinancovanie existujúcej pôžičky FHA
Predpokladajme, že niekto použije pôžičku FHA na financovanie nákupu primárneho bydliska. Majiteľ sa môže presťahovať z domu dole po ceste, ale naďalej ho vlastní a prenajíma si ho na príjem. Inými slovami, dom sa stáva investičnou nehnuteľnosťou. Úrokové sadzby klesajú a majiteľ chce refinancovať za lepšiu cenu.
Aj keď už v dome nežije, pravidlá FHA mu umožňujú refinancovať inú pôžičku FHA. Refinancovanie FHA-k-FHA je známe aj ako zjednodušené refinancovanie FHA.
Existuje niekoľko požiadaviek, aby sa kvalifikovalo pre refinancovanie:
- Od uzavretia pôvodnej pôžičky na bývanie musí uplynúť najmenej 210 dní. Musíte mať zaplatené najmenej šesť mesačných splátok na hypotéku vydanú FHA.Ak ste mali pôžičku FHA iba kratšiu ako jeden rok, nemôžete mať žiadnu platby oneskorené o viac ako 30 dní. Ak ste držali svoj úver FHA dlhšie ako jeden rok, máte povolenú jednu 30-dňovú oneskorenú platbu do 12 mesiacov, táto oneskorená platba však nemohla byť v priebehu posledných 90 dní. Refinancovanie musí znížiť vaše mesačné splátky istiny a úrokov, ktorá sa často označuje ako čistý hmatateľný prínos. Napríklad, ak vaša predchádzajúca mesačná platba bola 1 100 USD, vaša nová mesačná platba po refinancovaní by mala byť 1 050 $ alebo nižšia. Čistým hmotným prínosom je aj refinancovanie na hypotéku s kratšou dobou splatnosti.
Ak vlastník domu spĺňa vyššie uvedené kritériá, zefektívnenie rafinérií FHA je pravdepodobne najjednoduchšou pôžičkou na uzatvorenie. Nevyžadujú overenie zamestnania alebo príjmu, žiadne overenie kreditného skóre ani domáce ocenenie. Hlavná vec, na ktorej záleží, je to, že majiteľ domu splatil svoje súčasné pôžičky FHA včas.
Dvojaký účel
Ďalším spôsobom, ako využiť pôžičku FHA na nákup nehnuteľnosti s príjmom, je nákup obydlia s viacerými jednotkami. FHA umožňuje majiteľom domov kúpiť nehnuteľnosť až so štyrmi jednotkami, ak je jedna z nich obsadená vlastníkom. Nie je však nijako limitované, aká veľká môže byť veľkosť dávky. Týmto spôsobom je majiteľ schopný bývať v jednej jednotke, čo z neho robí nehnuteľnosť obývanú vlastníkom, a teda aj nárok na FHA. Majiteľ si môže prenajať ďalšiu jednotku (jednotky) na príjem.
Dôvtipný investor na horúcom trhu s prenájmom niekedy zarába pomocou tejto metódy dostatočný príjem, aby žil v domácnosti zadarmo. Ako je uvedené vyššie, FHA požičiava až 96, 5% z odhadovanej hodnoty, čo znamená, že kupujúci môže znížiť hodnotu len o 3, 5%.
Osobitné úvahy
Agentúra FHA má osobitné ustanovenia, ktoré vám môžu umožniť zarábať si z vášho domu príjem z prenájmu. Ak si vaša práca vyžaduje, aby ste sa presťahovali a potrebujete druhý dom, alebo ak je váš domov pre svoju rozrastajúcu sa rodinu príliš malý, môžete si svoj prvý domov prenajať až potom, čo splníte jednoročnú požiadavku na obsadenie. Ak ste mimo práce, pretože ste inak práceneschopní, možno si budete môcť prenajať izby vo vašej domácnosti pre stravníkov, aby ste nahradili stratenú mzdu.
Samozrejme, vždy môžete splácať hypotéku skoro. Agentúra FHA neúčtuje žiadne pokuty za predčasné splatenie, takže ak môžete úver úplne vylúčiť, môžete s majetkom slobodne robiť čokoľvek chcete.
