Vlastníctvo nehnuteľností v Kanade môže byť výhodné, ak rozumiete kanadským daňovým zákonom, ktoré sa vzťahujú na investície do nehnuteľností.
Na kúpu a vlastníctvo nehnuteľností v Kanade sa nevzťahuje požiadavka pobytu alebo občianstva. Kanadské bydlisko môžete dočasne poberať, ak však chcete mať predĺžený pobyt alebo sa stať trvalým pobytom, budete musieť splniť imigračné požiadavky. Nerezidenti môžu tiež vlastniť nehnuteľnosť na prenájom v Kanade, ale musia podávať ročné daňové priznania Kanadskej daňovej agentúre (CRA).
Daň z majetku
Pri kúpe nehnuteľnosti platíte daň z prevodu provincií ktoré sa líšia v závislosti od provincie, ale na prvých 200 000 dolárov môžu byť okolo 1% a zostatok 2%. Ak ide o váš prvý nákup nehnuteľností v Kanade, platia určité výnimky. Obce tiež vyberajú ročné dane z nehnuteľností na základe odhadovanej hodnoty majetku, ktorá odráža trhovú hodnotu. Školská a ostatné dane sú zahrnuté v tejto mestskej dani. Informácie o aktuálnej mestskej dani z konkrétnej nehnuteľnosti sú všeobecne ľahko dostupné.
Nákupy nových domov podliehajú federálnej dani z tovarov a služieb (GST), ale ak plánujete bývanie v domácnosti, môžete získať čiastočnú zľavu na nové alebo renovované domy. GST sa nevzťahuje na opätovný predaj domov.
Dane z prenájmu nehnuteľností
Kanadský zákon o dani z príjmu vyžaduje, aby sa každý rok vyplácalo 25% hrubého príjmu z prenájmu nehnuteľností. Nerezidenti sa však môžu rozhodnúť zaplatiť 25% čistého príjmu z prenájmu (po výdavkoch) vyplnením formulára NR6. Ak nájomná nehnuteľnosť utrpí čisté straty, môžete požadovať vrátenie predtým zaplatených daní. Váš príjem sa bude posudzovať odlišne v závislosti od toho, či ste spoluvlastníkom alebo partnerom a či sa považuje za príjem z prenájmu alebo podnikania.
Môžete si odpočítať dva typy vzniknutých výdavkov, aby ste dosiahli príjmy z prenájmu: bežné prevádzkové náklady a kapitálové výdavky. Ten poskytuje dlhodobý úžitok. Náklady na nábytok alebo zariadenie na prenájom nehnuteľností sa nemôžu odpočítať z vašich príjmov z prenájmu za daný rok. Náklady sa však môžu odpočítať počas obdobia rokov, pretože tieto položky sa odpisujú v hodnote. Odpočet sa nazýva príspevok na kapitálové náklady (CCA).
Dane z nehnuteľností a hypotéky, bankové pôžičky alebo úverové linky sú v Kanade odpočítateľné, ak je nehnuteľnosť investičnou nehnuteľnosťou. Ak sa chcete dozvedieť viac o používaní hypotéky na investičné účely, prečítajte si článok Vytvorenie kanadskej hypotéky s možnosťou odpočtu dane .
Predaj kanadského majetku
Ak nerezident predáva kanadský majetok, kanadská vláda berie 50% z každého predaja ako zrážkovú daň. Americkí obyvatelia musia tiež informovať o kapitálovom výnose služby Internal Revenue Service (IRS). Ak však bol zisk zdanený v Kanade, možno ho uplatniť ako zahraničný daňový úver. Ak nerezident predáva kanadský majetok, musí predávajúci poskytnúť kupujúcemu osvedčenie o zúčtovaní vypracované ratingovou agentúrou. Bez tohto osvedčenia si kupujúci môže ponechať časť kúpnej ceny, pretože kupujúci by sa mohol osobne zodpovedať CRA za všetky nezaplatené dane nerezidenta.
Keď opustíte Kanadu, existuje „predpokladaná dispozícia“ s majetkom kapitálu. Inými slovami, ak ste vlastnili kanadské aktíva, ktorých hodnota bola zhodnotená, budete platiť daň z týchto ziskov, keď a keď opustíte krajinu. Táto „predpokladaná dispozícia“ sa môže uplatniť aj v prípade, ak vlastník nehnuteľnosti, ktorý nie je rezidentom, zomrie alebo ak sa nehnuteľnosť prevedie z jednotlivca na spoločnosť alebo príbuzného jednotlivca, aj keď neboli vyplatené žiadne peniaze.
Pôžičky na vlastný kapitál
Kapitál z kanadskej obytnej nehnuteľnosti môžete získať reverznou hypotékou alebo úverovou linkou vlastného kapitálu (HELOC).
Reverzná hypotéka nie je pre každého, ale umožňuje majiteľom domov vo veku 60 rokov a viac uzatvárať pravidelné platby v celkovej výške až 40% aktuálnej odhadovanej hodnoty domu. Nevyžaduje sa žiadna platba a výnosy sú oslobodené od dane. Prostriedky sa môžu investovať, úrokové náklady sa môžu odpisovať (ak sa prostriedky investujú do majetku vytvárajúceho príjem) a majiteľ domu môže žiť v dome tak dlho, ako je to potrebné. Pôžička končí, keď majiteľ domu zomrie alebo predá dom, v ktorý okamih je vyplatený z výnosu z predaja.
HELOC je druhá hypotéka na váš dom na zabezpečenie úveru alebo úverového limitu. Ponúka väčšiu flexibilitu platby ako bežná hypotéka, pretože môžete kedykoľvek splatiť akúkoľvek sumu istiny bez sankcie. Úroková sadzba úverovej linky je vo všeobecnosti vyššia ako úroková sadzba hypotéky, zvyčajne je však nižšia ako nezabezpečený dlh.
Alternatívne investície do nehnuteľností
Realitné investičné fondy (REIT) sú verejne obchodované spoločnosti, ktoré investujú do portfólia nehnuteľností. Väčšina kanadských REIT obchoduje na kanadskej referenčnej burze cenných papierov v Toronte (S & P / TSX).
Ako trusty musia rozdeliť väčšinu svojho zdaniteľného príjmu akcionárom. V roku 2007 kanadská federálna vláda stanovila, že dôchodkové fondy sa musia do 1. januára 2011 premeniť na bežné korporácie platiace dane, ale mnoho REITS bolo z tejto legislatívy ušetrené. Nové pravidlá dôvery vyžadujú, aby REIT udržal 95% svojich príjmov z pasívnych zdrojov príjmu (nájomné z nehnuteľností, úroky, kapitálové zisky z nehnuteľností, dividendy a licenčné poplatky) a 75% svojich príjmov z časti nájomné a kapitálové zisky. predchádzajúceho pravidla. Pokiaľ bude REIT túto štruktúru udržiavať, zostane v súlade s predchádzajúcimi zákonmi o dani z dôvery. Viac informácií o tomto type štruktúry príjmov nájdete v časti Základy zdaňovania REIT .
záver
Stručne povedané, kanadské zákony sú dosť liberálne, pokiaľ ide o vlastníctvo nehnuteľností. Nemusíte byť kanadským občanom ani žiť v krajine. Dane z majetku a úroky sú odpočítateľné z daní. Ak chcete investovať so ziskom, mali by ste si byť vedomí daňových dôsledkov každej fázy investície, od vlastníctva majetku a jeho obývania alebo prenájmu až po jeho konečný predaj.
