Pri refinancovaní hypotéky máte dve základné možnosti, ako ušetriť alebo získať peniaze. Po prvé, ak jednoducho refinancujete svoju existujúcu pôžičku, aby ste dostali nižšiu úrokovú sadzbu alebo zmenili podmienky, nazýva sa to refinancovanie úrokovej sadzby. Alebo po druhé, možno budete chcieť získať časť vlastného imania vo vašom dome - napríklad vykonať renováciu, splatiť dlhy alebo pomôcť zaplatiť náklady na vysokú školu - pôžičkou na výplatu hotovosti. Takto môžu tieto dve možnosti refinancovania ovplyvniť vašu finančnú situáciu.
Základy refinancovania hypotéky
Premýšľajte o refinancovaní ako o nahradení existujúcej hypotéky inou, alebo o konsolidácii hypotéky do jedinej pôžičky. Ako sa hovorí, von so starým (hypotéka) av novom. Po refinancovaní sa stará pôžička (alebo pôžičky) splatia a nahradí sa nová.
Kľúčové jedlá
- Základné možnosti pri refinancovaní hypotéky sú výplata hotovosti alebo úroková sadzba a termínované refinancovanie. Časť vlastného imania vo vašej domácnosti môžete získať pomocou refinancovania výnosov. Pri refinancovaní úrokovej sadzby a dlžníka si dlžník vymení súčasné pôžička pre jedného s lepšími podmienkami. Výplaty pôžičiek zvyčajne prichádzajú s dodatočnými poplatkami, bodmi alebo vyššou úrokovou sadzbou, pretože pre veriteľa znamenajú väčšie riziko. Môže byť možné získať z vášho refinancovania nejaké peniaze bez toho, aby mu vznikli dodatočné poplatky. výplaty pôžičky využitím prekrývania prostriedkov na konci jednej pôžičky a na začiatku druhej.
Existuje veľa dôvodov na zváženie refinancovania. Úspora peňazí je zrejmá. V auguste 2008 mala priemerná tridsaťročná fixná hypotéka úrokovú sadzbu 6, 48%. Po finančnej kríze sadzby pre rovnaký druh hypotéky neustále klesali. Do decembra 2012 bola 30-ročná fixná hypotekárna úroková sadzba znížená takmer o polovicu zo štyroch predchádzajúcich rokov na 3, 35%. Priemerná ročná miera za rok 2017 sa zvýšila až na 3, 99%. Podľa Freddie Macovej sa do roku 2018 zvýšila na 4, 54%. Ale aj tieto vyššie sadzby by mohli byť nižšie ako sadzby pre staršie hypotéky, ktoré by ste mohli mať.
V marci 2019 klesli úrokové sadzby hypoték na 4, 27%, čo je 60-týždňové minimum. V týždni končiacom sa 29. marca 2019 vzrástli podľa Asociácie hypotekárnych bankárov hypotekárne žiadosti o 18, 6%. Refinančná úroveň sa zvýšila o 39% na 47, 4% z celkových žiadostí, čo bola najvyššia úroveň od novembra 2016. (Najväčšia nedávna vlna hypotekárnych refinancovaní zasiahla roky 2011 až 2013 a 2015 až 2016, keď úrokové sadzby boli blízko rekordných minimov.) index refinancovania klesol na 44, 1% z celkového počtu žiadostí nasledujúci týždeň, nízke náklady na pôžičky a silný trh práce naďalej poháňali žiadosti.
Z historického hľadiska sú sadzby stále relatívne nízke, a to je dôležitý dôvod, prečo sa majitelia domov so staršími hypotékami s vyšším úrokom (alebo tí, ktorých domovský kapitál vzrástol alebo ktorí majú oveľa lepšie úverové ratingy, ako keď pôvodne financovali svoj domov), aby sa zamerali na refinancovanie teraz.
Ak sa sadzby pohybujú vyššie, môže refinancovanie ponúknuť možnosť previesť hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, aby sa zaistili platby s nižšími úrokmi skôr, ako sadzby stúpnu ešte vyššie. Prognóza budúceho smerovania úrokových sadzieb je však často náročné, a to aj pre tých najskúsenejších ekonómov.
Cash-Out vs. Refi
Existujú dva základné refinančné pôžičky. Najjednoduchšie a najpriamejšie je refinancovanie sadzieb a termínov. V tomto prípade sa nezmenia žiadne skutočné peniaze, okrem poplatkov spojených s pôžičkou. Výška hypotéky zostáva rovnaká; jednoducho si vymieňate svoje súčasné hypotekárne podmienky za novšie (pravdepodobne lepšie) podmienky.
Naopak, pri refinancovaní v hotovosti je nová hypotéka väčšia ako tá stará. Spolu s novými úverovými podmienkami ste tiež pokročilými peniazmi - efektívne beriete kapitál zo svojho domu vo forme hotovosti.
Môžete sa kvalifikovať na refinancovanie úrokových mier a termínov s vyšším pomerom úveru k hodnote (výška úveru vydelená odhadovanou hodnotou nehnuteľnosti). Získať pôžičku je ľahšie, inými slovami, aj keď ste horšie úverové riziko, pretože si požičiavate vysoké percento toho, čo stojí za to doma.
Pred investíciou si dôkladne premyslite, aby ste mohli investovať, pretože nemá zmysel vkladať prostriedky na CD, ktoré zarába 2, 5%, keď je váš hypotekárny úrok 5% alebo 6%.
Peňažné pôžičky majú prísnejšie podmienky. Ak chcete späť časť vlastného imania, ktoré ste si vytvorili v domácnosti, vo forme hotovosti, pravdepodobne vás to bude stáť - koľko záleží na tom, koľko vlastného kapitálu ste si doma založili, a na vašom kreditnom skóre.
Ak je napríklad skóre FICO dlžníka 700, pomer úveru k hodnote je 76% a pôžička sa považuje za hotovosť, veriteľ by mohol k predbežným nákladom úveru pridať 0, 750 bodu. Ak by napríklad výška úveru bola 200 000 dolárov, veriteľ by k nákladom pridal 1 500 dolárov. (Každý veriteľ je iný.) Prípadne by dlžník mohol zaplatiť vyššiu úrokovú sadzbu - 0, 125% až 0, 250% viac, v závislosti od trhových podmienok.
Prečo tvrdšie podmienky? Vzhľadom na to, že výplaty v hotovosti poskytujú vyššie riziko pre veriteľa, podľa Casey Fleming, hypotekárneho poradcu, C2 Financial Corporation a autora Sprievodcu úverom: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku . Podľa Fleminga
„Štatisticky je dlžník omnoho pravdepodobnejší, že odíde z domu, ak sa dostane do problémov, ak už z neho vytiahol kapitál. Platí to najmä vtedy, ak do zálohovej platby vytiahol viac, ako pôvodne investoval. V dôsledku toho je každá pôžička, ktorá sa považuje za výplatu, vyššia, aby odrážala toto riziko, až kým nebude taká spravodlivá hodnota, že dlžník už pravdepodobne nebude môcť odísť. ““
Vyššie úverové skóre a nižší pomer úveru k hodnote však môžu čísla výrazne posunúť vo váš prospech. Napríklad dlžníkovi, ktorý má úverové skóre 750 a pomer úveru k hodnote nižší ako 60%, sa za výplatu pôžičky nebudú účtovať žiadne ďalšie náklady; veritelia sa domnievajú, že nie je pravdepodobnejšie, že mu úver zlyhá, ako keby vykonával refinančné operácie typu „term-and-term refi“.
Vaša pôžička môže byť pôžičkou s výplatou, aj keď nedostanete žiadnu hotovosť. Ak platíte kreditné karty, pôžičky na autá alebo čokoľvek iné, čo nebolo pôvodne súčasťou vašej hypotéky, veriteľ to pravdepodobne považuje za hotovostnú pôžičku. Ak konsolidujete dve hypotéky do jednej - a jedna bola pôvodne výplatná pôžička - nová konsolidovaná pôžička bude tiež klasifikovaná ako výplata.
Ešte jeden dôvod na zamyslenie sa nad výplatami: Vyplácanie z výplaty môže negatívne ovplyvniť vaše skóre FICO.
83%
Počet hypotekárnych splátok, ktoré boli pôžičkami v hotovosti v 4. štvrťroku 2018.
Viac Američanov si vyberá hotovostné refinancovanie
Aj keď mnohí odborníci v oblasti osobných financií by radili, aby ste svoj domov nevyčíslili na refinancovanie v hotovosti, z najnovších údajov vyplýva, že veľa Američanov si vyberá tento typ úveru. Štvrťročné štatistiky refinancovania spoločnosti Freddie Mac preukázali, že v štvrtom štvrťroku 2018 (zverejnený v marci 2019) predstavovali dlžníci, ktorí vyberali hotovosť, 83% všetkých refinančných úverov, čo je najvyššia hodnota od tretieho štvrťroka 2007.
Mnohé z týchto spresnení neboli určené na zníženie sadzby. Najbežnejším využitím prostriedkov boli domáce vylepšenia alebo platenie účtov a dlhov. Medzi ďalšie dôvody, ktoré sa uvádzajú v súvislosti s výplatou, patrilo zaplatenie výdavkov na vysokú školu, nákupy automobilov a obchodné investície.
Zaujímavá medzera na refinancovanie hypotéky
S pomocou vášho hypotekárneho makléra môžete byť schopní z vášho refinancovania vygenerovať malú hotovosť bez toho, aby ste sa považovali za hotovostný úver (a aby ste si generovali dodatočné poplatky, ktoré s tým súvisia). V zásade to funguje tak, že sa využije prekrývanie finančných prostriedkov na konci jednej pôžičky a na začiatku druhej. Je to komplikovaný proces, ktorý ovplyvní všetky viazané účty, preto venujte zvýšenú pozornosť tomu, ako ho popisuje Fleming:
„Máte povolené financovať záverečné náklady v sadzbe / termíne. Väčšina veriteľov umožňuje, aby tieto konečné náklady zahŕňali predplatené výdavky, ako sú predplatené úroky, nezaplatené úroky z vašej existujúcej hypotéky, peniaze potrebné na predfinancovanie vášho viazaného účtu a dokonca aj dane z majetku a poistenie, ak je to načasované.
„Pri refinancovaní platíte naakumulovaný úrok z existujúcej hypotéky až do dňa, keď sa vyplatí. Splácate svoj úrok z novej pôžičky odo dňa, kedy investujete, do prvého nasledujúceho mesiaca a potom neukončíte platbu nasledujúci mesiac. Financovali ste preto mesačný úrok z hypotéky v rámci novej pôžičky.
„Ak máte zabavený (alebo viazaný) účet na zaplatenie poistenia a daní s vašou existujúcou hypotékou, potom váš existujúci veriteľ drží niektoré z vašich peňazí - minimálne pár mesiacov daní a poistenia. Keď refinancujete, bude váš nový veriteľ potrebovať nejaké peniaze po ruke, keď budú splatné vaše daňové a poistné účty, takže vopred požiadajú o nejaké peniaze. Zvyčajne to môžete financovať.
„Potom, čo váš úver uzavrie, váš starý veriteľ - ktorý drží nejaké peniaze - vám pošle šek, ktorý sa rovná zostatku na vašom viazanom účte, keď ste túto pôžičku splatili. Cash!
„Pretože niektoré poplatky sa mierne menia až do financovania, väčšina poskytovateľov pôžičiek umožňuje trochu vankúša - až 2 000 dolárov v hotovosti v úschove bez toho, aby sa pôžička považovala za hotovosť.
„To všetko znamená, že môžete financovať„ náklady “, ktoré v skutočnosti nie sú nákladmi na poskytnutie úveru, ale skôr predstavujú náklady na získanie úveru. Pokiaľ ide o úrokovú sadzbu / termínovaný úver vo výške 200 000 dolárov, bolo by veľmi možné vygenerovať približne 4 000 dolárov v hotovosti - za správnych okolností, ak by bola štruktúrovaná starostlivo - bez zaplatenia pokuty za výplatu. “
Spodný riadok
Vašou povinnosťou ako dlžníka je mať dostatok vedomostí na prediskutovanie možností so svojím veriteľom. Pre väčšinu ľudí je najlepším finančným krokom vyhnúť sa dodatočným nákladom na výplatu pôžičky. Ak máte konkrétny dôvod na vyberanie hotovosti zo svojho domu, môže byť hodnotná pôžička prínosom, ale nezabudnite, že táto dodatočná suma peňazí, ktorú budete platiť počas svojho trvania, môže byť zlý nápad.
![Výplata verzus sadzba a Výplata verzus sadzba a](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/173/cash-out-vs-rate-term-mortgage-refinancing-loans.jpg)