Takže ste konečne dostali veľkú prácu v New Yorku - možno vrchol svojej kariéry.
Ako si teda vlastne môžete dovoliť bývať?
Vo väčšine miest je nákup lepší ako prenájom - ale to, čo je pre vás to pravé, závisí od mnohých faktorov, finančných aj osobných.
5 DÔVODOV, NA KTORÉ SA MUSÍTE PRENÁJOM
• Ceny v New Yorku sú vyššie ako na akomkoľvek inom trhu. Keď hlavná obchodná publikácia nadviaže na článok „Manhattanské domy za menej ako 3 milióny dolárov, ktoré sa nikdy nedajú kúpiť, “ viete, že sa snažíte o drahý trh. Podľa agentúry BloombergBusiness je priemerná cena za apartmán s dvoma spálňami na Manhattane vyššia ako 1, 35 milióna dolárov a trojizbová jednotka je dvojnásobná. Na národnej úrovni je priemerná cena domu asi 214 000 dolárov.
Aj keď záleží na tom, ako dôkladne rozdeľujete údaje - uvažujete iba o Manhattane alebo o všetkých piatich mestských štvrtiach v New Yorku alebo oveľa širšej metropolitnej oblasti v New Yorku - je zrejmé, že ceny sú na vrchole alebo blízko vrcholu, ku ktorému sa pripájajú regióny v Kalifornii. a Havaj.
• Štát New York má jeden z najprísnejších trhov pre rozhodovanie, či kúpiť alebo prenajať. Podľa Jeda Kolka, hlavného ekonóma pre realitnú dátovú spoločnosť Trulia, Inc., je nákup o 38 percent lacnejší ako prenájom na celoštátnej úrovni - „a nákup je lacnejší ako prenájom vo všetkých 100 najväčších metrách, “ napísal. Tento obraz je však zložitejší v Kalifornii a New Yorku. Práve teraz vďaka nezvyčajne nízkym úrokovým sadzbám na hypotéky je nákup lepšou možnosťou. Ak sadzby stúpnu nad 7 percent, potom sa nájom lacnejšie ako nákup.
• New York má veľmi rôznorodý trh s prenájmom. Zatiaľ čo Manhattan je stredobodom pozornosti, nájomné vo vonkajších mestských štvrtiach je možné získať za oveľa menej peňazí a lepšie sa hodí do vášho rozpočtu, najmä ak práve začínate a nemáte peniaze na akontáciu. Od mestskej časti k mestskej časti av rámci každej mestskej časti je veľká variabilita cien - mnohé v nadchádzajúcich štvrtiach.
• Žiadne náklady na údržbu, daň z nehnuteľností alebo údržbu. Kúpa nehnuteľnosti môže mať za následok veľa ďalších a niekedy aj neočakávaných nákladov. Medzi opravami, pravidelnou údržbou a renováciami, ktoré by ste mohli chcieť urobiť, cena vlastníctva domu presahuje mesačnú hypotéku. Ak je myšlienka zavolať super opraviť veci, ktoré rozbijú, príťažlivejšia ako ich oprava sami, nájom môže byť najlepšou voľbou.
• Máte flexibilitu. Aj keď pravdepodobne vstúpite do nájmu, nájom vám poskytne väčšiu flexibilitu v prípade zmeny zamestnania alebo príjmu. Nájomcovia sa obyčajne môžu rozhodnúť presťahovať s výpovednou lehotou jedného alebo dvoch mesiacov, zatiaľ čo majitelia domov pravdepodobne čelia drastickejšiemu prechodu na kótovanie a predaj svojho majetku. Náklady na nákup a predaj sa sčítavajú, takže ak nevidíte, že sa na chvíľu zdržiavate v nehnuteľnosti, pravdepodobne nemá zmysel kupovať.
5 DÔVODOV, KTORÉ MUSÍTE KÚPIŤ
• Ceny v New Yorku sú vysoké na oblohe - ale menej nepravidelné ako v iných mestách. Kým trh s nehnuteľnosťami na bývanie dosiahol vrchol pred Veľkou recesiou a potom klesol, niektoré trhy sa zastavili, zatiaľ čo iné stagnovali. Analýza časopisu The Wall Street Journal na Manhattane (za mzdou) ukazuje, že ceny klesli od roku 2008 do roku 2009, ale len mierne - a potom pokračujú v rastúcom trende. Recenzia spoločnosti The New York Times ukazuje, že ceny v širšej oblasti New Yorku po recesii klesajú, ale zaznamenávajú menšiu volatilitu ako trhy ako Phoenix alebo Las Vegas.
• Mesto New York nie je len Manhattan. Miesto, miesto, miesto. V oblasti New York je to rovnako pravda - a keď sa raz dostanete z New Yorku, ktorý je neustále viditeľný v televízii, bývanie vo vonkajších štvrtiach je oveľa lacnejšie. Jonathan Miller, prezident a výkonný riaditeľ spoločnosti Miller Samuel Inc., odhadcov nehnuteľností a konzultantov v New Yorku, hovorí, že iba štvrť v Brooklyne skutočne prekročila cenové záznamy stanovené pred začiatkom finančnej krízy.
• Vlastníctvo má daňové výhody. Byť vlastníkom domu znamená získať daňovú úľavu. Náklady na úroky z hypotéky a dane z nehnuteľností sú odpočítateľné, čo môže časom viesť k veľkým úsporám. Pri budovaní vlastného imania vo svojom dome tiež vytvárate hodnotu, proti ktorej si môžete požičať. Ak si kúpite niektorý z radov hnedých radov, ktorý je Brooklyn známy, váš dom môže prísť s jednou alebo viacerými nájomnými jednotkami, čo vám umožní odpisovať túto časť domu.
• Vo svojom dome si budujete dlhodobú investičnú hodnotu vo forme vlastného imania. Ak nemáte disciplínu pravidelne skrývať peniaze, mesačná splátka hypotéky je ako plán núteného sporenia. A nehnuteľnosť môže byť dobrou investíciou. Ceny nehnuteľností vo všeobecnosti rastú rýchlejšie ako nájomné. Napriek určitým zvýšeniam a poklesom sa v posledných štyroch desaťročiach celkové ceny nehnuteľností v New Yorku podstatne zvýšili. Pri predaji je zvýšenie hodnoty zdanené sadzbou kapitálových výnosov, ktorá je nižšia ako sadzba dane z príjmu.
• Výplata sa môže zhodovať s odchodom do dôchodku. Nákup znamená, že hypotéku nakoniec zaplatíte po 30 rokoch. Potom, ak zostanete v pokoji, pri odchode do dôchodku už nemusíte mať mesačné platby na bývanie - čím získate viac peňazí na ďalšie potreby v nasledujúcich rokoch.
ZDROJE
Existuje niekoľko kalkulačiek na prenájom alebo na kúpu, niektoré veľmi jednoduché a iné veľmi sofistikované. Najčastejšie začíname predpokladom, že viete, koľko by ste mohli minúť na nákup alebo prenájom, a potom vám umožnia faktorovať hypotekárne sadzby, vašu daňovú sadzbu, dane z nehnuteľností a náklady na údržbu.
Jeden z najkomplikovanejších je z The New York Times. Iní pochádzajú z Národnej asociácie realitných kancelárií, Trulia.com a banky regiónov.
SPODNÝ RIADOK
Ceny nehnuteľností v New Yorku patria medzi najvyššie v krajine, ale hodnoty sa časom zhodnocovali. Takže, ak plánujete ponechať nehnuteľnosť niekoľko rokov, nákup môže byť dobrou investíciou - ak máte dostatok hotovosti na akontáciu a na pokrytie prebiehajúcich nákladov na údržbu. Tesné úverové podmienky sťažujú niektorým začínajúcim kupujúcim získať financovanie, poznamenáva Miller zo spoločnosti Miller Samuel Inc. Toto „logjam“ spravidla zdražilo trh s prenájmom ako nákupný trh. Konečné rozhodnutie o kúpe alebo prenájme nemusí byť o tom, ktorý trh je dostupnejší, ale o tom, či máte nárok na pôžičku. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Život v New Yorku: Co-ops vs Condos“).