Čo je to DownREIT?
DownREIT je spoločné úsilie medzi vlastníkom nehnuteľnosti a investičnou investíciou do nehnuteľností (REIT) za účelom získania a kontroly nehnuteľností.
Kľúčové jedlá
- DownREIT je partnerská zmluva medzi REIT a vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá umožňuje odloženie dane z predaja ocenenej nehnuteľnosti. Existujú dva typy DownREIT. Prvý typ sa obmedzuje na žiadne kapitálové príspevky od REIT, zatiaľ čo druhý typ sa týka významného kapitálového vkladu od REIT. DownREIT sú komplikovanejšie v porovnaní s UPREIT a môžu mať daňové dôsledky, ak sa prevádzková jednotka považuje za záruku zo strany IRS.
Pochopenie DownREIT
DownREIT predstavuje partnerskú dohodu medzi vlastníkom nehnuteľnosti a (REIT), ktorá pomáha vlastníkovi nehnuteľnosti pri odklade dane z kapitálových výnosov z predaja ocenenej nehnuteľnosti. UPREIT bol vynájdený po recesii nehnuteľností v 90. rokoch, aby sa uľahčilo investovanie kapitálu do realitného priemyslu. DownREIT sa vyvinul z UPREIT.
Majitelia nehnuteľností, ktorí prispievajú majetkom do DownREIT, dostávajú prevádzkové jednotky v partnerstve. Tento partnerský subjekt a vzťah vlastníka nehnuteľnosti k nemu môžu byť štruktúrované rôznymi spôsobmi, v závislosti od štruktúry REIT a akýchkoľvek UPREITov, ktoré môžu existovať. V prípade DownREIT musí REIT súhlasiť so zmluvou o zastavení alebo blokovaní predaja vložených aktív.
Existujú dva typy partnerských kategórií DownREIT. V prvom type partnerstva poskytuje REIT neobmedzene žiadny kapitál a komanditisti dostávajú preferencie na distribúciu prevádzkovej hotovosti vo výške rovnajúcej sa dividendám REIT. Druhá kategória REIT zahŕňa príspevok významného kapitálu zo strany REIT. Generálny partner dostáva distribúciu rovnajúcu sa návratnosti kapitálu.
DownREIT V porovnaní s UPREIT
DownREIT sa používa menej často ako UPREIT, pretože je komplikovanejší a nemusí mať rovnaké daňové výhody ako UPREIT. Prispievanie majetku k DownREIT je komplexná transakcia, ktorá si vyžaduje profesionálne daňové a investičné poradenstvo. Ak transakcia nie je štruktúrovaná s mimoriadnou opatrnosťou, IRS môže považovať prevod majetku do DownREIT výmenou za prevádzkové jednotky za zdaniteľnú transakciu podľa skrytého predaja alebo pravidiel proti zneužívaniu. Z tohto dôvodu môže byť UPREIT logickejšou voľbou pre vlastníka nehnuteľnosti, ktorého primárnym záujmom je odloženie daňovej povinnosti z príjmu.
Na rozdiel od UPREITov, kde nie je zahrnuté vlastníctvo nehnuteľností, DownREIT zahŕňa vlastníctvo nehnuteľností. Niektoré z týchto nehnuteľností sú vlastnené priamo, zatiaľ čo iné môžu byť vlastnené prostredníctvom obmedzeného partnerstva s tými, ktorí k nej prispeli majetkom.
DownREIT môže byť logickou možnosťou, ak sa majiteľ nehnuteľnosti domnieva, že jeho nehnuteľnosť ocení viac ako ostatné majetky REIT, pretože si zachováva väčší záujem o svoj prispievaný majetok prostredníctvom DownREIT, ako by mal s UPREITom.
Vzhľadom na to, že vlastnícka štruktúra spoločnosti DownREIT je zložitejšia, prevádzka prevádzkových jednotiek na hotovosť si vyžaduje zložitejšie výpočty. Podobne aj UPREIT a DownREIT fungujú odlišne ako investície, pretože majú odlišnú štruktúru. S DownREIT môže partnerstvo medzi REIT a investorom fungovať inak ako výkon REIT ako celku.
DownREITs sú podobné UPREITom, pokiaľ ide o ich hodnotu ako nástroja plánovania nehnuteľností. Obidve zvyšujú základňu prevádzkových jednotiek po smrti majiteľa, čo umožňuje bezcolný prevod ocenenej nehnuteľnosti na dedičov. Dedičia potom môžu prevádzať prevádzkové jednotky na REIT akcie alebo hotovosť bez platenia dane.
Príklad DownREIT
Zvážte portfólio piatich nehnuteľností v hodnote 100 miliónov dolárov. Majetok má dlh rovnajúci sa 80 miliónom dolárov pri 8% úrokovej sadzbe. Partneri, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, majú kumulatívny zostatok na kapitálovom účte vo výške 5 miliónov dolárov. REIT vstupuje do transakcie a splatí existujúci dlh vo výške 60 miliónov dolárov za nehnuteľnosť a zostatky na kapitálových účtoch pre zvyšných partnerov nahrádza dlhom vo výške 7%. Akcie sa vydávajú ako prevádzkové jednotky pre zvyšných 20 miliónov dolárov v držbe partnerov a REIT sa stáva väčšinovým vlastníkom, zatiaľ čo ostatní partneri sa stanú GP a LP.
![Definícia downreitu Definícia downreitu](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/684/downreit.jpg)