Čo sú to dlhopisy na bývanie?
Dlhopisy bytového úradu alebo dlhopisy na bývanie vydáva štát alebo agentúra miestnej správy na pomoc pri financovaní výstavby alebo obnovy dostupného nájomného bývania. Podľa niektorých programov sa výnosy z takýchto dlhopisov môžu použiť aj na pomoc ľuďom s nízkym príjmom pri kúpe domov. Úroky, ktoré investori získajú z dlhopisov bytového úradu, sú oslobodené od federálnych daní a môžu byť oslobodené od štátnych a miestnych daní z príjmu.
Rovnako ako väčšina mestských dlhopisov, aj dlhopisy bytových orgánov sa v minulosti považovali za veľmi bezpečné investície. V tomto prípade sú dlhopisy podporované federálnou vládou, ktorá ich považuje za prostriedok podpory výstavby bývania pre ľudí s nízkymi príjmami.
Základy dlhopisov úradu pre bývanie
Mestský úrad môže vydávať dlhopisy vo forme dlhopisov na získavanie kapitálu na financovanie projektov. Tieto dva typy komunálnych dlhopisov sú obligácie všeobecne povinné a výnosové dlhopisy. Úhrada úrokov a splácanie istiny dlhopisov so všeobecným záväzkom (GO) sú financované z finančných pokladníc štátu alebo miestnej samosprávy. Tieto dlhopisy sú podporované úplnou vierou a úverom obecnej vlády, ktorá môže mať oprávnenie zvyšovať dane, aby splnila svoje platobné povinnosti týkajúce sa dlhopisu GO. Na druhej strane, platobné povinnosti v príjmovom pásme sú podporované plánovaným príjmovým tokom projektu, pre ktorý bol dlhopis vydaný. Jednou formou výnosového dlhopisu je dlhopis na bývanie.
Kľúčové jedlá
- Dlhopisy bytového úradu alebo dlhopisy na bývanie vydáva štát alebo agentúra miestnej správy na pomoc pri financovaní výstavby alebo obnovy dostupného nájomného bývania. Štát a miestne vlády vydávajú dlhopisy na bývanie na financovanie výstavby alebo obnovy dostupného nájomného bývania. Štát alebo lokalita musí okrem splácania istiny dlhopisu platiť aj úroky z peňazí, ktoré si požičiaval. Rovnako ako väčšina mestských dlhopisov, aj dlhopisy bytových úradov boli v minulosti považované za veľmi bezpečné investície.
Štát a miestne vlády vydávajú dlhopisy na bývanie na financovanie výstavby alebo obnovy dostupného nájomného bývania. Štát alebo lokalita musí okrem splácania istiny dlhopisu platiť aj úroky z peňazí, ktoré si požičiaval. Ako dlhopisy so súkromnou činnosťou (PAB) sa môžu vydávať dlhopisy na bývanie v mene kvalifikovaných vývojárov zisku a neziskových organizácií na financovanie projektov bývania s nízkymi príjmami a bývania pre seniorov. Výnosy z dlhopisov na bývanie sa môžu vydávať aj na poskytovanie lacného hypotekárneho financovania rodinám alebo jednotlivcom s nízkym príjmom, aby si mohli kúpiť dom. Hypotéky poskytované prostredníctvom dlhopisov na bývanie sú obmedzené na prvopočiatočníkov, ktorí nezískajú viac, ako je stredný príjem v oblasti. Okrem toho je cena domu kúpeného s hypotékou na bývanie obmedzená na 90 percent priemernej kúpnej ceny na plochu.
Dlhopisy na bývanie majú zvyčajne nízke úrokové sadzby a môžu byť emitované ako záväzný alebo fixný dopytový záväzok (VRDO). Splátky istiny a úrokov pre držiteľov dlhopisov sa realizujú prostredníctvom záložných splátok hypotéky a výnosov z investovania - splátky hypotéky zo strany dlžníkov vyberá správca bytového dlhopisu, ktorý investuje prostriedky do krátkodobých investícií do stanoveného času na zaplatenie záujem držiteľov dlhopisov. V skutočnosti je platba za dlhopisy na bývanie podporená včasnou a dôslednou platbou úrokov a splácaním istiny podkladových hypoték dlžníkmi.
Dlhopisy na bývanie sú prospešné pre štát, ako aj pre súkromných investorov. Na jednej strane vláda získava prístup k veľkému množstvu lacného financovania. Na druhej strane sú daňové výhody, ktoré ponúkajú dlhopisy na bývanie, veľmi atraktívne pre tých, ktorí sú v horných hraniciach dane. Pre investorov je úrok platený dlhopismi na bývanie oslobodený od federálnej a niekedy aj štátnej dane z príjmu. Čím vyššia je hraničná sadzba dane, tým je oslobodenie od dane z príjmu z nehnuteľností cennejšie. Aj keď investori podliehajúci alternatívnej minimálnej dani (AMT) môžu podliehať daniam, výnimka znamená, že investori v hranatých zátvorkách s vysokou federálnou daňou majú prospech z výnosových dlhopisov a iných komunálnych dlhopisov. Toto oslobodenie od dane pomáha kompenzovať nízku úrokovú sadzbu dlhopisov.
Federálne úvery na bývanie s nízkymi príjmami sú ďalším zdrojom kapitálu, ktorý sa môže použiť namiesto dlhopisov na bývanie alebo ako doplnok k financovaniu cenovo dostupných projektov bývania. Kredity sú nevratnými federálnymi daňami z príjmu za časť hypotekárneho úroku, ktorý kvalifikovaní kupujúci domov platia každý rok.
Príklad dlhopisov bytového úradu
Keďže ide o štátny dlh, predaj dlhopisov na bývanie si niekedy vyžaduje schválenie miestnych voličov. Napríklad v roku 2018 voliči v Kalifornii schválili hlasovacie opatrenie na predaj dlhopisov bytovej správy vo výške 4 miliárd dolárov na financovanie programov pre obyvateľov s nízkym príjmom, veteránov a pracovníkov v poľnohospodárstve.
![Definícia dlhopisov úradu pre bývanie Definícia dlhopisov úradu pre bývanie](https://img.icotokenfund.com/img/fixed-income-essentials/363/housing-authority-bonds-definition.jpg)