Obsah
- Stanovenie dostupnej hypotéky
- Kritériá veriteľov
- Vaše kreditné skóre
- Ako vypočítať zálohu
- Ako veritelia rozhodujú
- Osobné kritériá pre kupcov domov
- Úvahy pred hypotékou
- Náklady nad rámec hypotéky
- Spodný riadok
Podľa realitnej spoločnosti online Zillow môže do roku 2020 na trhu s bývaním dôjsť k recesii. Tí, ktorí si nemôžu dovoliť hotovostnú transakciu, by sa nemali pýtať: „Môžem si dovoliť ten dom?“ Namiesto toho by sa mali opýtať: „Môžem si dovoliť požičať si peniaze na tento dom?“
Kľúčové jedlá
- Pravidlom je, že si môžete dovoliť hypotéku, ktorá je dva až dva a pol násobok hrubého príjmu. Platby hypotéky pozostávajú zo štyroch vecí: istiny, úrokov, daní a poistenia, súhrnne známych ako PITI. Váš front-end pomer je percentuálny podiel z vášho ročného hrubého príjmu, ktorý smeruje k plateniu hypotéky, a vo všeobecnosti by nemal prekročiť 28%. Váš back-end pomer je percentuálny podiel z vášho ročného hrubého príjmu, ktorý smeruje k plateniu vašich dlhov, a vo všeobecnosti by nemala prekročiť 36%.
Stanovenie dostupnej hypotéky
Vo všeobecnosti si väčšina budúcich majiteľov domov môže dovoliť financovať nehnuteľnosť, ktorá stojí dva až dva a pol násobok hrubého príjmu. Podľa tohto vzorca si osoba, ktorá zarába 100 000 dolárov ročne, môže dovoliť hypotéku od 200 000 do 250 000 dolárov. Tento výpočet je však iba všeobecným usmernením. Hypotekárnu kalkulačku spoločnosti Investopedia môžete použiť na lepší odhad mesačných splátok hypotéky.
Nakoniec, pri rozhodovaní o nehnuteľnosti musíte zvážiť niekoľko ďalších faktorov. Po prvé, je dobré pochopiť, čo si váš veriteľ myslí, že si môžete dovoliť (a ako dospelo k tomuto odhadu). Po druhé, musíte určiť niektoré osobné kritériá hodnotením nielen vašich financií, ale aj vašich preferencií a priorít.
Hypotéky: Koľko si môžete dovoliť?
Kritériá veriteľov
Aj keď každý hypotekárny veriteľ určuje svoje vlastné kritériá dostupnosti, vaša schopnosť kúpiť si dom - a veľkosť a podmienky úveru, ktorý si zaslúžite - závisí do značnej miery od nasledujúcich faktorov:
Hrubý príjem
Toto je úroveň príjmu, ktorý potenciálny kupujúci získa pred zdanením príjmu. Vo všeobecnosti sa považuje za plat plus akýkoľvek bonusový príjem a môže zahŕňať zárobky na kratší pracovný čas, zárobky zo samostatnej zárobkovej činnosti, dávky sociálneho zabezpečenia, zdravotné postihnutie, výživné a výživné na deti. Hrubý príjem hrá kľúčovú úlohu pri určovaní front-end ratio.
Front-End Ratio
Tento pomer predstavuje percentuálny podiel z vášho ročného hrubého príjmu, ktorý je možné venovať mesačne na splácanie hypotéky. Hypotekárna splátka sa skladá zo štyroch zložiek (často spoločne označovaných ako PITI): istina, úroky, dane a poistenie (poistenie majetku a súkromné hypotekárne poistenie, ak to vyžaduje vaša hypotéka). Dobrým pravidlom je, že PITI by nemal prekročiť 28% vášho hrubého príjmu. Mnohí veritelia však nechajú dlžníkov prekročiť 30% a niektorí dokonca požičiavajú dokonca viac ako 40%.
Pomer back-end
Známy tiež ako pomer dlhu k príjmu (DTI), počíta percento svojho hrubého príjmu potrebného na pokrytie vašich dlhov. Pohľadávky zahŕňajú platby kreditnými kartami, výživné na dieťa a ďalšie nesplatené pôžičky (auto, študent, atď.). Inými slovami, ak platíte mesačne 2 000 dolárov a každý mesiac zarobíte 4 000 dolárov, váš pomer je 50% - polovica vášho mesačného príjmu sa použije na zaplatenie dlhu.
Tu je zlá správa: Pomer dlhu k príjmu vo výške 50% vás nedostane tým snom. Väčšina veriteľov odporúča, aby váš DTI neprekročil 36% vášho hrubého príjmu. Na výpočet tohto maximálneho mesačného dlhu na základe tohto pomeru vynásobte svoj hrubý príjem 0, 36 a vydelte 12. Napríklad, ak zarobíte 100 000 dolárov ročne, vaše maximálne mesačné výdavky na dlhy by nemali prekročiť 3 000 dolárov. Čím nižší je pomer DTI, tým lepšie.
Vaše kreditné skóre
Ak jedna strana cenovej mince je príjem, potom druhá strana predstavuje riziko. Hypotekárni veritelia vyvinuli vzorec na určenie úrovne rizika potenciálneho domáceho kupujúceho. Vzorec sa líši, ale všeobecne sa určuje na základe kreditného skóre žiadateľa. Uchádzači s nízkym kreditným skóre môžu očakávať, že na svoju pôžičku zaplatia vyššiu úrokovú mieru, ktorá sa tiež nazýva ročná percentuálna miera (APR).
20%
Výška kúpnej ceny domu potrebná na zálohu, ktorá vám umožňuje vyhnúť sa plateniu súkromného hypotekárneho poistenia
Ako vypočítať zálohu
Záloha je čiastka, ktorú si kupujúci môže dovoliť zaplatiť z vrecka na bývanie pomocou hotovosti alebo likvidných aktív. Poskytovatelia pôžičiek zvyčajne požadujú zálohu vo výške minimálne 20% z kúpnej ceny domu (a je to minimum, ktoré je potrebné na to, aby ste sa vyhli potrebe súkromného hypotekárneho poistenia), ale veľa veriteľov umožňuje kupujúcim kúpiť si dom s výrazne menším percentuálnym podielom. Je zrejmé, že čím viac môžete dať, tým menej financovania budete potrebovať a tým lepšie sa budete pozerať na banku.
Napríklad, ak si potenciálny kupujúci v domácnosti môže dovoliť zaplatiť 10% z domu so 100 000 dolárov, záloha je 10 000 dolárov, čo znamená, že majiteľ domu musí financovať 90 000 dolárov.
Veritelia chcú okrem výšky financovania vedieť aj počet rokov, počas ktorých je potrebný hypotekárny úver. Krátkodobá hypotéka má vyššie mesačné splátky, ale je pravdepodobne lacnejšia počas trvania úveru.
Ako veritelia rozhodujú
Rozhodnutie hypotekárneho veriteľa o dostupnosti domov v domácnosti sa riadi mnohými rôznymi faktormi, ale v zásade znižujú príjem, dlh, majetok a záväzky. Niekedy si myslíme, že naše žiadosti o hypotéku posudzuje osoba, ktorá používa črevo skôr ako objektívne kritériá, ale v skutočnosti, aj keď váš hypotekárny veriteľ mal zlý deň, môžete si byť istí, že veľká časť procesu je formálna.
Veriteľ chce vedieť, aký príjem má žiadateľ, koľko požiadaviek na tento príjem existuje, a potenciál pre oboje v budúcnosti - skrátka všetko, čo by mohlo ohroziť jeho schopnosť dostať sa späť. Príjmy, zálohy a mesačné výdavky sú vo všeobecnosti základnými predpokladmi financovania, zatiaľ čo úverová história a skóre určujú úrokovú mieru samotného financovania.
Osobné kritériá pre kupcov domov
Veriteľ vám môže povedať, že si môžete dovoliť obrovské dedičstvo, ale naozaj? Pamätajte, že kritériá veriteľa sa vo veľkej miere týkajú hrubej mzdy. Problém s použitím hrubej mzdy je jednoduchý: započítavate až 30% svojej výplaty - ale čo dane, zrážky FICA a poistné na zdravotné poistenie? Aj keď dostanete vrátenie daní, toto vám teraz nepomôže - a koľko skutočne získate?
Preto si niektorí finanční experti myslia, že je realistickejšie uvažovať o vašom čistom príjme (aka pay-away pay) a že by ste na hypotekárnu platbu nemali používať viac ako 25% svojho čistého príjmu. Inak, aj keď by ste boli doslova schopní splácať hypotéku mesačne, mohli by ste skončiť „chudobní“.
Náklady na zaplatenie a údržbu vášho domu by mohli zaberať také veľké percento z vášho príjmu - ďaleko nad nominálny front-end pomer -, že už nebudete mať dostatok peňazí na pokrytie iných diskrečných výdavkov alebo nesplatených dlhov alebo na záchranu na dôchodok alebo dokonca daždivý deň. Rozhodnutie, či byť chudobní alebo nie, je do veľkej miery vecou osobnej voľby; Schválenie hypotéky neznamená, že si môžete skutočne dovoliť platby.
Nevkladajte sa do pozície „chudobných domov“, platíte toľko za hypotéku, že vám nezostáva dosť peňazí na pokrytie diskrečných výdavkov alebo na šetrenie do dôchodku.
Úvahy pred hypotékou
Pri zvažovaní vašej schopnosti splácať hypotéku zvážte okrem kritérií pre veriteľa aj nasledujúce problémy.
príjem
Spoliehate sa na dva príjmy len na zaplatenie účtov? Je vaša práca stabilná? Dokážete ľahko nájsť inú pozíciu, ktorá platí rovnakú alebo lepšiu mzdu, ak by ste stratili svoju súčasnú prácu? Ak je splnenie vášho mesačného rozpočtu závislé na každom zarobenom desetníku, môže byť katastrofou aj malé zníženie.
výdavky
Výpočet ukazovateľa back-end bude zahŕňať väčšinu vašich súčasných výdavkov na dlhy, ale čo iné výdavky, ktoré ste ešte nevytvorili? Budete mať deti, ktoré jedného dňa chodia na vysokú školu? Máte v pláne kúpiť nové auto, nákladné auto alebo loď? Baví vás vaša rodina ročnú dovolenku?
životný štýl
Ste ochotní zmeniť svoj životný štýl, aby ste dostali dom, ktorý chcete? Ak vás nebude menej obťažovať menej výletov do obchodaku a malé sprísnenie rozpočtu, uplatnenie vyššieho pomeru back-end by mohlo fungovať dobre. Ak nemôžete vykonať žiadne úpravy - alebo už máte značné zostatky na kreditných kartách - možno budete chcieť hrať bezpečne a pri svojom domovom love zvoliť konzervatívnejší prístup.
Osobnosť
Žiadni dvaja ľudia nemajú rovnakú osobnosť bez ohľadu na ich príjem. Niektorí ľudia môžu v noci poriadne spať s vedomím, že dlhujú 5 000 dolárov mesačne počas nasledujúcich 30 rokov, zatiaľ čo iní sa starajú o polovicu platby, ktorá je väčšia. Vyhliadka na refinancovanie domu s cieľom dovoliť platby za nové auto by niektorých ľudí zbláznila, pričom by sa ostatných vôbec nestarala.
Buďte úprimní, pokiaľ ide o úroveň finančného rizika, s ktorým pohodlne žijete.
Náklady nad rámec hypotéky
Aj keď je hypotéka určite najväčšou finančnou zodpovednosťou za vlastníctvo domu, existuje množstvo dodatočných výdavkov, z ktorých niektoré nezmiznú ani po splatení hypotéky. Inteligentní zákazníci by si mali dobre pamätať na nasledujúce položky:
údržba
Aj keď postavíte nový dom, nezostane navždy nový a ani to nebude drahšie hlavné spotrebiče, ako sú kachle, umývačky riadu a chladničky. To isté platí pre strechu domu, pec, príjazdovú cestu, koberec a dokonca aj farbu na stenách. Ak ste doma chudobní, keď prijímate prvú splátku hypotéky, mohli by ste sa ocitnúť v ťažkej situácii, ak sa vaše financie nezlepšia v čase, keď váš domov potrebuje veľké opravy.
utilities
Náklady na teplo, elektrinu, vodu, kanalizáciu, odvoz odpadu, káblovú televíziu a telefónne služby stoja všetky peniaze. Tieto náklady nie sú zahrnuté v pomere front-end a vypočítané nie sú v pomere back-end. Pre väčšinu majiteľov domov sa im však nedá vyhnúť.
Poplatky za združenie
Mnohé hradné štvrte alebo plánované komunity vyhodnocujú mesačné alebo ročné asociačné poplatky. Niekedy sú tieto poplatky nižšie ako 100 dolárov ročne; inokedy sú to niekoľko stoviek dolárov mesačne. V niektorých spoločenstvách zahŕňajú údržbu trávnika, odstraňovanie snehu, komunitný bazén a ďalšie služby.
Niektoré poplatky sa používajú iba na administratívne náklady spojené s prevádzkou komunity. Je dôležité si uvedomiť, že zatiaľ čo rastúci počet veriteľov zahŕňa asociačné poplatky v pomere front-end, tieto poplatky sa časom pravdepodobne zvyšujú.
Nábytok a dekorácie
Po slnku prejdite takmer každú komunitu nových domov a pravdepodobne si všimnete nejaké vnútorné svetlá osvetľujúce rozľahlé a prázdne miestnosti, ktoré môžete vidieť iba preto, že tieto veľké a krásne domy nemajú žiadne krytiny okien. Toto nie je posledný trend zdobenia. Je to výsledok rodiny, ktorá minul všetky svoje peniaze na dome a teraz si nemôže dovoliť záclony alebo nábytok. Pred zakúpením nového domu sa dôkladne zoznámte s počtom izieb, ktoré bude potrebné zariadiť, a počtom okien, ktoré si budú vyžadovať zakrytie.
Spodný riadok
Náklady na domov sú najväčšie osobné výdavky, s ktorými sa väčšina ľudí stretne. Pred prijatím tak obrovského dlhu, urobte si čas na matematiku. Po spustení čísel zvážte svoju osobnú situáciu a premýšľajte o svojom životnom štýle - nie len teraz, ale do najbližšej dekády alebo dvoch.
Dom snov môže byť teraz všetko, čo ste chceli, za skvelú cenu, ale stojí za to prehĺbiť seba a svoju rodinu? Zastavíte hypotéku nielen svoj dom, ale aj celý svoj život? Veriteľ vám pomôže kúpiť si dom, ale osoba, ktorá by sa mala rozhodnúť, či si to skutočne môžete dovoliť, ste vy.
![Koľko hypotéky si môžete dovoliť? Koľko hypotéky si môžete dovoliť?](https://img.icotokenfund.com/img/android/638/how-much-mortgage-can-you-afford.jpg)