Investičná spoločnosť v oblasti nehnuteľností (REIT) musí vyplatiť akcionárom najmenej 90% svojho zdaniteľného zisku ako dividendu, čo robí z REIT relatívne vysoko výnosné nástroje. V skutočnosti z hľadiska celkového výnosu - dividendy plus zhodnotenie ceny - sa REIT správajú ako typické akcie s malou kapitalizáciou. Na rozdiel od akcií s nízkou kapitalizáciou však väčšina očakávaného výnosu REIT nepochádza z zhodnotenia ceny, ale z dividend. V skutočnosti približne dve tretiny návratnosti REIT pochádzajú z dividend. Nevýhodou pre investorov je, že ako vysoko výnosná investícia sa dá očakávať, že REIT prejaví citlivosť na zmeny úrokových sadzieb., preskúmame tento vzťah. (Informácie o pozadí nájdete v časti Čo sú REIT ?)
Relatívne vysoké výnosy
Na obrázku 1 uvádzame priemerný výnos pre každý sektor REIT od septembra 2004 ako príklad rizika, ktoré môže REIT predstavovať. Horná časť každej tyčinky je vo výťažku 75%; spodok má výťažok 25%; a zlom zo zelenej na modrú v strede predstavuje stredný výnos.
Obrázok 1: Výnosy v rôznych odvetviach REIT
Môžete vidieť, že výnosy sa v jednotlivých odvetviach líšia. V septembri 2004 bol mediánový výnos medzi všetkými REIT (stĺpec najviac vpravo) asi 5, 5%, ale výnosy boli rozptýlené: 25% výťažok (spodná časť modrej časti) bola asi 4% a 75% výťažok bol viac ako 6, 5% (horná časť zelenej časti). To znamená, že iba polovica výnosov REIT bola medzi 4% a 6, 5%, zatiaľ čo druhá polovica výnosov REIT bola mimo tohto rozsahu. Zároveň bol výnos z dlhodobých štátnych pokladníc USA nižší ako 5%. To naznačuje, že ak je vaším cieľom príjem, môžete s REIT urobiť lepšie, ale riskujete by ďalšie riziko.
REIT Celkové výnosy v porovnaní s úrokovými mierami
Konvenčná múdrosť hovorí, že vyššie sadzby sú spravidla zlé pre REIT. Najpopulárnejším indexom REIT je index REIT NITIT Equity REIT. Obrázok 2 porovnáva hodnotu indexu NAREIT s 10-ročným štátnym dlhopisom (dlhopis T) od začiatku roku 1972 do takmer konca roka 2004:
Obrázok 2 - Index autorských práv NAREIT
Ročný výnos za obdobie končiace sa septembrom 2004
| 1 rok | 2 roky | 3 roky | 4 roky | 5 rokov | 6 rokov | 7 rokov |
| 25, 6% | 26% | 20, 4% | 18, 6% | 18, 8% | 13, 7% | 9, 2% |
stôl 1
REIT Návratnosť cien v porovnaní s úrokovými mierami Bohužiaľ, pravdepodobne môžeme predpokladať, že minulé výnosy, ako sú tieto, sa nemôžu z dlhodobého hľadiska pre priemysel ako celok replikovať. Z krátkodobého hľadiska budú existovať výnimky.
Zamerajme sa len na cenovú zložku REIT akcií. Na obrázku 3 nižšie porovnávame rovnaké 10-ročné sadzby štátnych dlhopisov s indexom iba ceny. Inými slovami, vylúčime dividendy a izolujeme iba zmeny cien, aby sme videli, čo by sa stalo 100 USD, keby sa investovali v roku 1972.
Obrázok 3 - Finančné prostriedky z autorských práv z operácií (FFO).
Aj keď by sa takéto zisky mohli v budúcnosti replikovať, je to nepravdepodobné. Ďalej je celkom možné, že ceny by sa mohli vrátiť k predchádzajúcim násobkom (napríklad cena ako násobok FFO).
Po druhé, strednodobá úroková miera je podľa historických štandardov nízka. Je úplne pravdepodobné, že táto úroková sadzba sa bude zvyšovať. Ak by 15 rokov nepriamej korelácie medzi sadzbami a cenami REIT uvedenými vyššie pokračovalo, ceny REIT by utrpeli.
zhrnutie
Vyššie uvedené 15-ročné obdobie ukazuje, že medzi cenami REIT a úrokovými sadzbami existuje silný inverzný vzťah. V priemere by bolo bezpečné predpokladať, že zvýšenie úrokových sadzieb bude pravdepodobne dosiahnuté poklesom cien REIT. Reakcia sektorov sa samozrejme bude líšiť. Niektorí napríklad tvrdia, že v prípade rezidenčných a kancelárskych REIT by zvýšenie úrokových sadzieb zvýšilo ceny REIT, pretože zvyšujúce sa sadzby zodpovedajú hospodárskemu rastu a väčšiemu dopytu. V takomto prostredí však musíte byť selektívni. Dobrou správou o REIT je, že vysoké výnosy sú istým druhom zabezpečenia proti poklesu cien: ak si kúpite REIT s vysokým výnosom, akékoľvek zníženie ceny sa medzitým zmierni vysokým príjmom.
Ak sa chcete dozvedieť viac o REIToch, pozrite si časť Základné ocenenie investičného fondu pre nehnuteľnosti (REIT) a spôsob REIT .
Súvisiace články
Investovanie do nehnuteľností
REITs vs. REIT ETFs: Ako porovnávajú
Dividendové akcie
6 REIT, ktoré vyplácajú dividendy mesačne
Investovanie do nehnuteľností
REIT REŽIMU Senior: Dobré pre vaše portfólio?
Investovanie do nehnuteľností
Ako hodnotiť dôveryhodnosť investícií do nehnuteľností (REIT)
Investovanie do nehnuteľností
5 typov REITov a ako do nich investovať
Investovanie do nehnuteľností
Ako analyzovať investičné fondy nehnuteľností
Odkazy pre partnerovSúvisiace podmienky
Vymedzenie pojmu investícia do nehnuteľností (REIT) Definícia Dôvera v investovanie do nehnuteľností (REIT) je verejne obchodovaná spoločnosť, ktorá vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosti produkujúce príjmy. viac Ako profitovať z nehnuteľností Nehnuteľnosť je skutočná - to znamená hmatateľná - nehnuteľnosť vytvorená z pôdy, ako aj z nej na všetkom, vrátane budov, zvierat a prírodných zdrojov. viac Definícia miery kapitalizácie Miera kapitalizácie je miera návratnosti investície do nehnuteľností, ktorá je založená na príjmoch, ktoré sa majú očakávať. viac Výnos z dividend Výnos z dividend je finančný pomer, ktorý ukazuje, koľko spoločnosť vypláca dividendy každý rok v pomere k cene akcií. viac Definícia fondu pre rast a príjmy Fondy pre rast a príjmy sledujú zhodnotenie kapitálu aj bežné príjmy, tj dividendy a úroky z dlhopisov. viac Definícia investovania Investovanie je akt alokácie finančných prostriedkov do majetku alebo odovzdania kapitálu do úsilia s očakávaním vytvorenia príjmu alebo zisku. viac