Čo je prepracovanie hypotéky?
Prepracované znenie hypotéky - tiež nazývané prepracované znenie pôžičky - je vlastnosť niektorých typov hypoték, kde sa zvyšné splátky prepočítavajú na základe nového splátkového kalendára. Počas prepracovania hypotéky dlžník platí veľkú sumu voči svojmu príkazcovi a ich hypotéka sa potom prepočíta na základe nového zostatku. Niektoré hypotéky majú naplánovaný dátum prepracovania, čo je dátum, keď veriteľ vypočíta nový plán amortizácie na základe zostávajúceho zostatku a doby splatnosti hypotéky.
Kľúčové jedlá
- Hypotekárne prepracované znenie alebo prepracované znenie pôžičky je, keď dlžník zaplatí veľkú sumu na splátku istiny hypotéky, čo vedie k tomu, že veriteľ prepočíta pôžičku na základe nového zostatku. Keď veriteľ prepočíta pôžičku, vytvorí nový splátkový kalendár, ktorý je tabuľka splátok úveru s uvedením istiny a úrokov, ktoré zahŕňajú každú platbu do úplného splatenia úveru. Hlavnou výhodou pre dlžníka pri prepracovaní hypotéky je možnosť znížiť mesačné splátky.Negatívne úvery na splácanie alebo hypotéky s možnosťou úpravy úrokovej sadzby (možnosť ARM) majú často súčasť zmluvy o pôžičke doložku o prepracovaní hypotéky.
Ako funguje prepracovanie hypotéky
Pre dlžníka je hlavnou výhodou prepracovania hypotéky zníženie mesačných splátok. Prepracovaním sa takisto znižuje výška úroku, ktorý dlžník zaplatí počas trvania úveru. Môže to byť aj pohodlnejšia možnosť ako refinancovanie. S refinancovaním nahradíte aktuálnu hypotéku novou hypotekárnou pôžičkou, ktorá môže byť nákladná a závisí od vašej bonity. Prepracované znenie hypotéky nezahŕňa úverovú kontrolu a pokračuje pôvodnou hypotékou.
Na druhej strane refinancovanie hypotéky znamená splatenie existujúcej pôžičky a jej nahradenie novou. Existuje mnoho dôvodov, prečo majitelia domov refinancovať.
- Možnosť získať nižšiu úrokovú sadzbu. Skrátiť dobu ich hypotéky. Túžba konvertovať z hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou alebo naopak. Príležitosť využiť vlastný kapitál na financovanie veľký nákup. Túžba konsolidovať dlh.
Na rozdiel od refinancovania hypotéky, prepracovanie hypotéky nezníži úrokovú sadzbu z vašej hypotéky.
Druhy hypoték, ktoré môžu byť prepracované
Negatívne amortizačné pôžičky
Prepracovanie hypotéky je možné zapísať do úverových podmienok a je spojené s negatívnym amortizačným úverom. Negatívne amortizujúci úver má štruktúru platieb, ktorá umožňuje naplánovanú platbu, ktorá je nižšia ako úrokový poplatok z úveru. Ak je platba nižšia ako úrokový poplatok v tom čase, vytvára sa úrok odložený. Suma vytvoreného odloženého úroku sa pripočíta k zostatku istiny úveru, čo vedie k situácii, keď dlžná istina v priebehu času stúpa namiesto klesania.
Z dôvodu tohto rastúceho istiny si negatívne hypotekárne záložné listy vyžadujú, aby bol úver v určitom okamihu prepracovaný tak, aby bol splatený do konca plánovaného obdobia. Negatívne hypotéky na hypotéky navyše obsahujú spúšťače, ktoré môžu spôsobiť neplánované prepracovanie. Napríklad, ak zostatok istiny úveru dosiahne stanovený limit negatívnou amortizáciou, spustí sa prepracovanie hypotéky.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (možnosť ARM)
Záporné hypotekárne hypotéky sú známe aj ako hypotekárne hypotéky s možnosťou nastavenia platby (Option ARM). Tieto hypotéky poskytujú dlžníkom možnosti, ktoré zahŕňajú zaplatenie všetkých istín a úrokov alebo zaplatenie iba niektorých úrokov. Aj keď možnosti dostupné s možnosťou ARM umožňujú väčšiu flexibilitu pri platbách, dlžník by mohol ľahko skončiť s dlhodobejším dlhom ako predtým. Rovnako ako v prípade iných hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou existuje aj možnosť drastických a rýchlych zmien úrokových sadzieb na základe trhu.
Príklad prepracovania hypotéky
Aj keď hypotéka nemá prepracovanú možnosť, môžete sa obrátiť na svojho veriteľa a zistiť, či vám prepracovanie hypotéky bude prospešné. Prepracované znenie pôžičky môže znížiť vaše mesačné platby. Zaplatením paušálnej sumy a prepracovaním hypotéky môžete znížiť svoje náklady na bývanie; zatiaľ čo ak odošlete jednorazovú sumu bez prepracovania, znížite zostatok, ale vaše mesačné platby zostanú rovnaké.
Napríklad máte hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 30 000 dolárov s 30-ročnou úrokovou sadzbou so 4% úrokovou sadzbou. Váš kombinovaný úrok a platba istiny sú 2 338 dolárov mesačne. Po piatich rokoch dostanete jednorazovú sumu vo výške 375 000 dolárov. Ak by ste sa však rozhodli použiť túto paušálnu sumu na splatenie hypotéky bez prepracovania hypotéky, naďalej by ste mesačne platili 2 338 dolárov. Ak by ste prepracovali pôžičku na zvyšných 25 rokov hypotéky, mesačná splátka by klesla na 1 507 dolárov.
![Prepracované hypotéky Prepracované hypotéky](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/216/mortgage-recast.jpg)