V porovnaní s inými druhmi investícií zahŕňa investovanie do nehnuteľností relatívne priaznivý profil rizika a výnosov s relatívne nízkou likviditou (ľahký vstup a výstup). Pozrime sa na niektoré z najdôležitejších faktorov, ktoré treba brať do úvahy pri investovaní do nehnuteľností.
1. Poloha nehnuteľnosti
Prečo je to dôležité? Veková punčová linka „Miesto, Miesto, Miesto“ stále vládne a zostáva najdôležitejším faktorom ziskovosti pri investovaní do nehnuteľností. Blízkosť vybavenia, kľudne prispôsobené oblasti, stav susedstva, scénické výhľady atď. Sú hlavnými faktormi pri oceňovaní obytných nehnuteľností. Blízkosť trhov, skladov, dopravných uzlov, diaľnic, oblastí oslobodených od daní atď. Zohrávajú pri oceňovaní komerčných nehnuteľností dôležitú úlohu.
Čo hľadať? Strednodobý až dlhodobý pohľad na vývoj situácie v investičnom období. Dnešný pokojný otvorený pozemok v zadnej časti obytnej budovy sa môže v budúcnosti zmeniť na hlučné výrobné zariadenie, čím sa zníži ziskovosť rezidenčných ocenení. Je vhodné vykonať dôkladnú kontrolu vlastníctva, typu a zamýšľaného využitia susedných oblastí, zariadení a voľných pozemkov v lokalite.
2. Oceňovanie majetku
Prečo je to dôležité? Financovanie nehnuteľností pri kúpe, kótovanie ceny pri predaji, analýza investícií, poistné a dane - to všetko závisí od ocenenia nehnuteľnosti.
Čo hľadať? Bežne používané metodiky oceňovania zahŕňajú:
- Prístup porovnania predaja: Posledný porovnateľný predaj nehnuteľností s podobnými charakteristikami - najbežnejší a vhodný pre nové aj staré nehnuteľnosti. Prístup: Všetky súčty nákladov mínus odpisy - vhodné pre novú výstavbu.
3. Účel investície a investičný horizont
Prečo je to dôležité? Vzhľadom na nízku likviditu a investície s vysokou hodnotou do nehnuteľností môže mať nedostatočná zrozumiteľnosť v úmysle viesť k neočakávaným výsledkom vrátane finančných ťažkostí, najmä ak ide o hypotéku.
Čo hľadať? Zistite, ktorá z nasledujúcich všeobecných kategórií vyhovuje vášmu účelu, a podľa toho sa pripravte:
- Úspory z nájomného, výhody samoúčelnosti a zhodnotenia hodnoty Pravidelné zisky a dlhodobé zhodnotenie hodnoty. Vyžaduje si stavbu temperamentu, že je prenajímateľom - na riešenie možných sporov a právnych problémov, správu nájomcov, opravy atď. Rýchly, malý až priemerný zisk - zvyčajne sa nakupujú vo výstavbe a predávajú sa mierne vysoké, akonáhle sú pripravenéVeľké zhodnocovanie vlastnej hodnoty po dlhú dobu; riešenie dlhodobých cieľov, ako je plánovanie odchodu do dôchodku, vzdelanie dieťaťa atď.
4. Očakávané peňažné toky a príležitosti na zisk
Prečo je to dôležité? Investičný účel a použitie ovplyvňujú peňažné toky, a tým aj príležitosti na zisk.
Čo hľadať? Vypracujte návrh prognóz pre tieto spôsoby zisku a výdavkov:
- Očakávaný peňažný tok z príjmu z prenájmu - Inflácia uprednostňuje prenajímateľov za príjem z prenájmuOčakávaný nárast vnútornej hodnoty v dôsledku dlhodobého cenového zhodnoteniaPrínosy odpisov (a dostupných daňových výhod) Analýza nákladov a prínosov renovácie pred predajom s cieľom získať lepšiu cenu Analýza výhod a výhod hypotekárnych úverov vs. ocenenie hodnoty
5. Buďte opatrní s pákovým efektom - spoznajte úskalia
Prečo je to dôležité? Pôžičky sú pohodlné, ale môžu prísť s veľkými nákladmi - zaväzujete svoj budúci príjem, aby ste dnes získali užitočnosť za úrokové náklady rozložené na mnoho rokov. Pochopenie toho, ako zaobchádzať s pôžičkami tohto druhu, vám umožňuje maximálne využívať výhody. Ignorovanie rizík môže viesť k veľkým nástrahám.
Čo hľadať? V závislosti od vášho súčasného a očakávaného budúceho zárobku a platobných schopností zvážte nasledujúce skutočnosti:
- Rozhodnite sa o type hypotekárneho úveru, ktorý najlepšie vyhovuje vašej situácii (pevná úroková sadzba, nastaviteľná pohyblivá úroková sadzba, iba úroky alebo nulová záloha). Zoznámte sa s podmienkami a inými poplatkami, ktoré vyberajú finančníci. ako hypotekárna kalkulačka, ktorá nájde nižšie úrokové sadzby. Tiež hľadajte nižšie poistné.
6. Investície do novej výstavby verzus existujúce podniky
Prečo je to dôležité? Nové stavebné vlastnosti zvyčajne ponúkajú atraktívne ceny, možnosť prispôsobenia, jasne zdokumentované vybavenie a jasné tituly. Investor sa musí zaoberať iba stavebnou spoločnosťou ako náprotivkom. Medzi riziká patrí oneskorenie držby, zvýšenie nákladov, žiadne povedomie o susedstve atď.
Osoby pri ďalšom predaji majú opačne pôsobiace faktory a môžu potrebovať dôkladnejšiu kontrolu vlastníctva, dokumentov a právnych záležitostí.
Čo hľadať?
- Skontrolujte minulé projekty a povesť stavebnej spoločnosti pre nové stavebné investícieVykontrolujte majetkové listiny, nedávny prieskum a hodnotiacu správu o starých stavbách. Uvedomte si mesačné náklady na údržbu, nesplatené poplatky a dane od minulých vlastníkov. Tieto náklady môžu vážne ovplyvniť vaše bežné peňažné toky. Investovanie do nehnuteľností na prenájom (ktoré vlastnia iní) - Je to kontrolované nájomné, stabilizované nájomné alebo voľný trh? Skončí platnosť nájomnej zmluvy? Má možnosť obnovenia v prospech nájomcu? Sú veci vo vlastníctve nájomcu alebo vlastníka? atď. sú niektoré z podrobností, ktoré je potrebné poznať. Položky kontroly kvality (nábytok, príslušenstvo a vybavenie), ak sú súčasťou predaja
7. Nepriame investície do nehnuteľností
Správa fyzických vlastností v dlhodobom horizonte nie je pre každého. Existuje tiež niekoľko alternatív k nepriamym investíciám do oblasti nehnuteľností a ich cieľom je ťažiť z výhod.
Aké sú možnosti?
- Akcie realitných spoločností - Akcie akciových spoločností realitných spoločností sa dajú nakupovať a predávať na burzách. Podielové fondy / ETF zamerané na sektor nehnuteľností. Fondy špecifické pre sektor ako „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“ ponúkajú výhodu diverzifikácie a profesionálnych peňazí. správa, za cenu poplatkov za fond
Spodný riadok
Investície do nehnuteľností ponúkajú dobrý profil návratnosti rizika s vysokou hodnotou. Dôkladné zváženie vyššie uvedených faktorov umožní investorom ťažiť z výhod a zároveň zmierňovať riziká.
