Čo je nevyhovujúca hypotéka
Neuspokojivá hypotéka nespĺňa pokyny vládnych sponzorovaných podnikov (GSE), ako sú Fannie Mae a Freddie Mac. Preto sa nemôže predávať Fannie Mae alebo Freddie Mac. Usmernenia GSE pozostávajú okrem iného z maximálnej výšky úveru, vhodných nehnuteľností, požiadaviek na zálohu a úverových požiadaviek.
BREAKING DOWN Nezhodná hypotéka
Neformálne hypotéky nie sú zlé pôžičky v tom zmysle, že sú riskantné. Finančné inštitúcie sa im však nepáčia, pretože sa predávajú ťažšie. Z tohto dôvodu budú banky spravovať vyššiu úrokovú sadzbu.
Aj keď súkromné banky spočiatku píšu najviac hypoték, často skončia v portfóliách Fannie Mae a Freddie Mac. Tieto dva podniky sponzorované vládou (GSE) nakupujú pôžičky od bánk a potom ich balia do cenných papierov zabezpečených hypotékou (MBS), ktoré sa predávajú na sekundárnom trhu. MBS je druh zabezpečenia zabezpečeného aktívami zabezpečené inkasom hypoték, ktoré pochádzajú od regulovanej a schválenej finančnej inštitúcie. Zatiaľ čo existujú súkromné finančné spoločnosti, ktoré budú kupovať, baliť a predávať MBS, Fannie a Freddie sú dvaja najväčší kupujúci.
Banky využívajú peniaze z predaja hypoték na investovanie do ponúkania nových úverov pri súčasnej úrokovej sadzbe. Fannie Mae a Freddie Mac si však nemôžu kúpiť iba hypotekárny produkt. Obidve GSE majú federálne pravidlá obmedzujúce nákup pôžičiek, ktoré sa považujú za relatívne bezrizikové. Tieto pôžičky sú v súlade s hypotékami a banky sa im páčia práve preto, že budú ľahko predávať.
Naopak, hypotéky, ktoré si Fannie Mae a Freddie Mac nemôžu kúpiť, sú pre banky inherentne rizikovejšie. Tieto nepredajiteľné pôžičky musia zostať v portfóliu banky alebo predať subjektom špecializujúcim sa na sekundárnom trhu pre nevyhovujúce úvery.
Druhy nevyhovujúcich hypoték
Existujú rôzne situácie dlžníka a typy pôžičiek, ktoré Fannie a Freddie považujú za nezhodujúce sa.
- Najbežnejšou nevyhovujúcou hypotékou je to, čo sa často nazýva hypotéka typu jumbo. Hypotéky Jumbo sú pôžičky písané vo výške podstatnejšej ako limity Fannie Mae a Freddie Mac. V roku 2018 bol tento limit vo väčšine okresov v USA 453 100 dolárov, ale v niektorých oblastiach s vysokými nákladmi to môže byť až 679 650 USD. Ale hypotéky nemusia byť numbo, aby boli nezhodné. Nízka platba môže viesť k nezhodnému stavu. Prahová hodnota sa líši, ale môže byť 10% pri bežnej hypotéke alebo len 3% pri pôžičke FHA. Faktorom je tiež pomer dlhu k príjmom kupujúceho (DTI), ktorý zvyčajne musí byť nižší ako 42%. - kvalifikovať sa ako vyhovujúca pôžička. Zvyčajne sa vyžaduje aj kreditné skóre nad 630 - 650. Druh nehnuteľnosti môže tiež určiť, či hypotéka nie je v zhode. Napríklad kupujúci kondomov často zakopnú, keď sa dozvedeli, že ich jednotka prázdninových snov nie je v zhode, pretože komplex sa nepovažuje za oprávnený. Patria sem združenia bytových jednotiek, kde jeden subjekt, napríklad developer, vlastní viac ako 10 percent jednotiek. Medzi ďalšie úskalia patrí, ak väčšina jednotiek nie je obsadená vlastníkom, ak je viac ako 25 percent rozlohy štvorcových komerčných, alebo ak je združenie vlastníkov domu (HOA) v spore.
![Nezhodná hypotéka Nezhodná hypotéka](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/124/nonconforming-mortgage.jpg)