Čo je to hypotekárna účasť
Hypotéka s účasťou je typ hypotéky, ktorá umožňuje veriteľovi zdieľať časť z príjmu alebo z ďalšieho predaja nehnuteľnosti. Veriteľ sa preto pri kúpe stáva skôr majetkovým partnerom, nielen hypotekárnym emitentom. Na oplátku za nižšiu úrokovú sadzbu z pôžičky veriteľ získa podiel na čistom prevádzkovom príjme (NOI).
BREAKING DOWN Účasť na hypotéke
Účasťové hypotéky, ktoré sa často vyskytujú pri obchodných transakciách s nehnuteľnosťami, očakávajú pokračujúci príjem z prenájmu. Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú kancelárske budovy alebo bytový komplex. Strany rozdelia čistý prevádzkový výnos, ktorý predstavuje súčet výnosov z prevádzky majetku, mínus prevádzkové náklady. Typické rozdelenie zisku by bolo 55/45, pričom by veriteľ dostal menší podiel. Veriteľ tiež získa časť výnosov z ďalšieho predaja, často všetky zisky nad špecifickým štandardom, vrátane splácania istiny úveru.
Prečo dlžník chce hypotéku s účasťou
Výhodou hypotéky s účasťou dlžníka je nízka úroková sadzba požadovaná od veriteľa, ktorý vyrovnáva znížený zisk z úveru s príjmom z príjmu a budúcim výnosom z predaja. Z pohľadu dlžníka sú účastnícke pôžičky podobné úvodným sadzbám upútavok ponúkaných s hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM). Rozdiel je v tom, že nízka úroková sadzba je stabilná počas celej doby trvania úveru.
Dlžník sa, samozrejme, vzdáva veľa vlastného imania výmenou za túto nižšiu sadzbu. Ale v závislosti od toho, ako je obchod štruktúrovaný, by úrokové úspory mohli dobre vyrovnať stratu vlastného imania. V blízkej budúcnosti by to mohlo umožniť dlžníkovi vyvinúť podstatnejšiu nehnuteľnosť, ako by si inak mohol dovoliť.
Pohľad veriteľa
Emitentmi hypoték na účasť sú často netradiční veritelia. Mohli by to byť podnikatelia, ktorí hľadajú investície do nehnuteľností bez toho, aby sa museli sami starať o vývoj alebo údržbu nehnuteľností; hypotéky na účasť im umožňujú byť tichými partnermi. Veritelia sú niekedy dôchodkové fondy, ktoré hľadajú kvalitné investície, ktoré sa vracajú viac ako dlhopisy, ale nemajú volatilitu akcií.
Osobitnou výzvou pre dôchodkové fondy je zabudovaná ochrana pred infláciou hypoték založených na inflácii. Väčšina dôchodkov zahŕňa úpravy životných nákladov (COLA), ktoré zvyšujú výplaty v čase inflácie. Keďže ceny nehnuteľností vo všeobecnosti sledujú infláciu, hypotéky na účasť zaisťujú vyššiu návratnosť vlastného imania počas období inflácie.
Úverom pre veriteľov je problém monitorovania peňažných tokov. Musia skontrolovať knihy dlžníka, aby sa ubezpečili, že čisté čisté príjmy sú presné. V opačnom prípade by veriteľ nevedel, či developer vyvíjal výdavky na vykázanie nižšieho čistého príjmu. Okrem toho by vývojár mohol znížiť rohy o vylepšenia alebo dokonca bezpečnostné prvky, pretože znáša náklady na všetky opravy, ale dostáva iba podiel na čistom príjme, čo je forma morálneho hazardu.