Čo je to hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 5/1 ARM (5/1 ARM)?
Hybridná hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 5/1 (5/1 ARM) sa začína počiatočným päťročným obdobím s pevnou úrokovou sadzbou, po ktorom nasleduje sadzba, ktorá sa každoročne upravuje. „5“ v tomto termíne sa vzťahuje na počet rokov s pevnou sadzbou a „1“ na to, ako často sa sadzba upravuje potom (raz ročne). Preto sa mesačné platby môžu zvýšiť - niekedy dramaticky - po piatich rokoch.
Kľúčové jedlá
- Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 5/1 s hybridnou nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) ponúkajú úvodnú fixnú úrokovú sadzbu na päť rokov, po ktorej sa úroková sadzba každoročne upravuje. Keď sa ARM upravujú, úrokové sadzby sa menia na základe ich hraničných sadzieb a indexov, s ktorými sú viazaní. Majitelia domov počas úvodného obdobia sa vo všeobecnosti tešia nižším platbám hypotéky.
Ako funguje hybridná hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (5/1 hybridná ARM)
5/1 hybridný ARM môže byť najobľúbenejším typom hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, ale nie je to jediná možnosť. Existujú tiež 3/1, 7/1 a 10/1 ARM. Tieto pôžičky ponúkajú úvodnú pevnú úrokovú sadzbu na tri, sedem alebo 10 rokov, po ktorých sa každoročne upravujú.
Táto hypotéka, známa tiež ako päťročná ARM alebo 5-ročná ARM, obsahuje úrokovú sadzbu, ktorá sa upravuje podľa indexu plus marža. Hybridné ARM sú u spotrebiteľov veľmi obľúbené, pretože môžu mať počiatočnú úrokovú sadzbu, ktorá je výrazne nižšia ako pri tradičnej hypotéke s pevnou úrokovou sadzbou. Väčšina veriteľov ponúka aspoň jednu verziu takýchto hybridných ARM, z týchto pôžičiek je obzvlášť obľúbená 5/1 hybridná ARM.
Existujú aj iné štruktúry ARM, napríklad 5/5 a 5/6 ARM, ktoré sa vyznačujú aj úvodným obdobím piatich rokov, po ktorom nasleduje úprava sadzieb každých päť rokov alebo každých šesť mesiacov. 15/15 ARM sa nastavujú raz po 15 rokoch. Menej časté sú 2/28 a 3/27 ARM. Pokiaľ ide o prvý prípad, fixná úroková sadzba sa uplatňuje iba počas prvých dvoch rokov, po ktorých nasleduje 28 rokov upraviteľných sadzieb; v prípade posledne menovaných je fixná sadzba stanovená na tri roky s úpravami v každom z nasledujúcich 27 rokov. Niektoré z týchto pôžičiek sa upravujú každých šesť mesiacov, nie ročne.
Hybridné ARM majú pevnú úrokovú sadzbu na stanovené obdobie rokov, po ktorom nasleduje predĺžené obdobie, počas ktorého je možné sadzby upravovať.
Príklad 5/1 hybridného ARM
Úrokové sadzby sa menia na základe ich marginálnych sadzieb, keď sa ARM upravujú spolu s indexmi, na ktoré sú viazané. Ak má hybridný ARM 5/1 maržu 3% a index je 3%, upraví sa na 6%.
Miera, do akej sa môže plne indexovaná úroková miera na hybridnom ARM 5/1 prispôsobiť, je často obmedzená štruktúrou stropu úrokových sadzieb. Plne indexovaná úroková sadzba sa môže viazať na niekoľko rôznych indexov, a hoci tento počet sa mení, marža je pevne stanovená počas životnosti úveru.
Dlžník môže ušetriť významnú sumu zo svojich mesačných platieb pomocou hybridného ARM 5/1. Za predpokladu, že kúpna cena domu je 300 000 dolárov s 20% akontáciou (60 000 dolárov), môže dlžník s veľmi dobrým / vynikajúcim úverom ušetriť od 50 do 150 bázických bodov za pôžičku a viac ako 100 dolárov mesačne pri platbách za pôžičku vo výške 240 000 dolárov. Táto sadzba by sa samozrejme mohla zvýšiť, takže dlžníci by mali očakávať zvýšenie ich mesačnej platby, byť pripravení predať svoj domov, keď sa zvýši ich sadzba, alebo byť pripravení na refinancovanie.
Výhody a nevýhody hybridného ARM 5/1
Vo väčšine prípadov ARM ponúkajú nižšie zavádzacie sadzby ako tradičné hypotéky s pevnými úrokovými mierami. Tieto pôžičky môžu byť ideálne pre kupujúcich, ktorí plánujú bývať vo svojich domovoch iba na krátku dobu a predávať pred koncom úvodného obdobia. Hybridná ARM 5/1 funguje dobre aj pre kupujúcich, ktorí plánujú refinancovanie pred vypršaním úvodnej sadzby. Hybridné ARM ako 5/1 majú tendenciu mať vyššiu úrokovú sadzbu ako štandardné ARM.
Pros
-
Nižšie úvodné sadzby ako tradičné hypotéky s pevným úrokom
-
Úrokové sadzby by mohli klesnúť pred úpravou hypotéky, čo by malo za následok nižšie platby
-
Dobré pre kupujúcich, ktorí budú bývať vo svojich domovoch krátku dobu
Zápory
-
Vyššie úrokové sadzby ako štandardné hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM)
-
Po úprave hypotéky pravdepodobne stúpnu úrokové sadzby
-
Mohli by byť uväznení v neúnosných sadzbách kvôli osobným problémom alebo trhovým silám
Existuje tiež šanca, že úroková sadzba by sa mohla znížiť, čím by sa znížili mesačné platby dlžníka, keď sa upraví. Ale v mnohých prípadoch sa sadzba zvýši, čím sa zvýšia mesačné platby dlžníka.
Ak dlžník uzavrie ARM so zámerom dostať sa z hypotéky predajom alebo refinancovaním pred obnovením sadzby, osobné financie alebo trhové sily ich môžu uviaznuť v pôžičke a potenciálne ich vystaviť zvýšeniu úrokovej sadzby, ktorú si nemôžu dovoliť. Spotrebitelia zvažujúci hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou by sa mali vzdelávať o tom, ako fungujú.