Čo je to nezhodná pôžička?
Spĺňajúca pôžička je hypotéka, ktorá sa rovná alebo je nižšia ako dolárová čiastka stanovená v limite stanovenom Federálnou agentúrou pre bývanie (FHFA) a spĺňa kritériá financovania Freddie Mac a Fannie Mae. pôžičky sú výhodné z dôvodu nízkych úrokových sadzieb, ktoré sú na ne viazané.
Kľúčové jedlá
- Spĺňajúca pôžička je hypotéka, ktorej podkladové podmienky spĺňajú kritériá financovania Fannie Mae a Freddie Mac - najmä dolárový limit na veľkosť úveru. Základný úverový limit, ktorý spĺňa požiadavky, sa každoročne upravuje. Je to 510 400 dolárov v roku 2020 pre väčšinu častí poskytovateľov pôžičiek USA, ktorí uprednostňujú vyrovnávanie sa s pôžičkami, ktoré sú v súlade s týmito požiadavkami, pretože ide o jediný typ, ktorý Fannie Mae a Freddie Mac zaručia a kúpia na sekundárnom hypotekárnom trhu.
Ako funguje konformný úver
Federálna národná asociácia hypoték (FNMA alebo Fannie Mae) a Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotekárne úvery (FHLMC alebo Freddie Mac) sú subjekty sponzorované vládou, ktoré poháňajú trh s úvermi na bývanie. Tieto kvázi vládne agentúry vytvorili štandardizované pravidlá a usmernenia, ktorým musia vyhovovať hypotéky na nehnuteľnosti s jednou jednotkou (tiež nazývané rodinné domy), ak majú byť oprávnené na podporu agentúr. (Fannie Mae a Freddie Mac nevydávajú hypotéky samy o sebe. Namiesto toho poistia hypotéky vydané poskytovateľmi pôžičiek a konajú ako tvorcovia sekundárneho trhu, ak veritelia chcú tieto hypotéky predať.)
Termín „vyhovujúci“ sa najčastejšie používa, keď hovoríme konkrétne o výške hypotéky, ktorá musí spadať pod určitý limit, známy ako vyhovujúci úverový limit stanovený Federálnou finančnou agentúrou pre bývanie (FHFA).
Na rok 2020 je vo väčšine USA tento základný limit 510 400 dolárov, čo predstavuje nárast zo 484 350 dolárov v roku 2019. Na niektorých vysokovýkonných trhoch, napríklad v San Franciscu a New Yorku, je tento limit vyšší. Nový strop pre tieto oblasti je 7765 600 dolárov alebo 150% z 510 400 dolárov. Osobitné zákonné ustanovenia ustanovujú rôzne výpočty úverového limitu pre Aljašku, Havaj, Guam a americké Panenské ostrovy. V týchto oblastiach je základný úverový limit 765 600 dolárov na nehnuteľnosti s jednou jednotkou v roku 2020.
Zákon o bývaní a hospodárskej obnove (HERA) vyžaduje, aby sa základný úverový limit, ktorý je v súlade s východiskovým stavom, každoročne upravoval tak, aby Fannie Mae a Freddie Mac odrážali zmenu priemernej ceny domov v USA.
Okrem výšky úveru sa v iných smerniciach, ktoré sú v súlade s úvermi, dodržiava pomer dlžníka k hodnote úveru (tj veľkosť zálohy), pomer dlhu k príjmu, úverové skóre a história, požiadavky na dokumentáciu atď.,
Výhody úverovania
Pre spotrebiteľov sú konformné pôžičky výhodné kvôli ich nízkym úrokovým sadzbám. Napríklad pre prvopočiatočníkov, ktorí uzatvárajú pôžičky Federálnej správy bývania (FHA), môže záloha predstavovať len 3%. Poistenie súkromného hypotéky (PMI) vo výške približne 1, 05% ročne pre 30-ročné pôžičky až do výšky 510 400 USD je však pri takýchto pôžičkách potrebné, ak sa uskutoční tak nízka splátka. Časť alebo všetky náklady na poistenie sú odpočítateľné od dane, ak hrubý príjem upravený pre domácnosť dlžníka nepresahuje 109 000 dolárov.
Veritelia tiež radšej pracujú s pôžičkami, ktoré vyhovujú požiadavkám, pretože ich možno ľahko zabaliť do investičných balíkov a predať na sekundárnom hypotekárnom trhu. Tento proces uvoľňuje schopnosť finančnej inštitúcie vydávať viac pôžičiek a požičiavať viac peňazí kupujúcim domov.
Zhodujúce sa pôžičky verzus nevyhovujúce pôžičky
Hypotéky, ktoré presahujú limit úveru, sa klasifikujú ako hypotéky nevyhovujúce alebo jumbo. Pretože Fannie Mae a Freddie Mac nakupujú iba vyhovujúce pôžičky na prebalenie na sekundárny trh, dopyt po nevyhovujúcej pôžičke je oveľa menší. Podmienky nezhodných hypoték sa môžu líšiť od poskytovateľa pôžičky, ale úrokové sadzby a minimálna záloha pre jumbo pôžičky sú zvyčajne vyššie, pretože pre veriteľa predstavujú väčšie riziko. Nejde len o viac peňazí, ale pôžičku nemôžu zaručiť podniky sponzorované vládou.
Domáci obyvatelia, ktorí potrebujú hypotéku presahujúcu limity úveru v súlade s daným úverom, sa môžu vyhnúť problému tým, že namiesto jediného úveru typu jumbo uzavrú dve menšie hypotéky.
Zhodovanie úverov oproti konvenčným pôžičkám
Zhodujúce sa pôžičky sa často zamieňajú s bežnými pôžičkami / hypotékami. Aj keď sa tieto dva typy prekrývajú, nie sú rovnaké. Klasická hypotéka je oveľa širšia kategória. Je to akákoľvek pôžička ponúkaná prostredníctvom súkromného veriteľa, na rozdiel od vládnej agentúry, ako je FHA alebo Ministerstvo zahraničných vecí USA (VA), a / alebo podporovaná Fannie Mae alebo Freddie Mac - čo je prekrývanie a zmätok., Vyvstáva. Výška úveru nemá vplyv na jeho konvenčnosť, iba na jeho súlad. V skutočnosti, zatiaľ čo všetky pôžičky, ktoré sú v súlade, sú bežné, nie všetky tradičné pôžičky sa považujú za pôžičky spĺňajúce požiadavky.
Osobitné úvahy pri vyrovnávaní pôžičiek
FHFA, ktorá každoročne stanovuje limit úveru v súlade s predpismi, má regulačný dohľad, aby zabezpečila, že Fannie Mae a Freddie Mac plnia svoje charty a poslanie propagácie vlastníctva domov pre Američanov s nízkymi príjmami a pre stredne pokročilých Američanov. FHFA používa percentuálne zvýšenie / zníženie priemerných cien nehnuteľností na bývanie v mesačnom prieskume úrokových mier (MIRS) od októbra do októbra na úpravu zodpovedajúcich úverových limitov na nasledujúci rok.
Na vykonanie tohto prieskumu požiada FHFA vzorku hypotekárnych veriteľov, aby nahlásili podmienky všetkých pôžičiek pre celú rodinu, plne amortizujúcich, výkupné a nepoľnohospodárske, ktoré uzatvárajú počas posledných piatich pracovných dní v mesiaci. Prieskum poskytuje mesačné informácie o úrokových mierach, podmienkach pôžičiek a cenách nehnuteľností podľa typu nehnuteľnosti, typu úveru (s pevnou alebo upraviteľnou úrokovou sadzbou) a typu veriteľa, ako aj informácie o 15-ročných a 30-ročných úveroch s pevnou úrokovou sadzbou.
![Vyhovuje definícii úveru Vyhovuje definícii úveru](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/607/conforming-loan-definition.jpg)