Obsah
- Čo je to hypotéka?
- Šesť hlavných typov hypoték
- Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
- Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou
- Programy prvej pomoci
- Hypotéky pre začínajúcich kupujúcich
- Spodný riadok
Ak si nemôžete kúpiť svoj dom úplne v hotovosti, nájdenie správneho majetku je iba polovicou bitky. Druhá polovica si vyberá najlepší typ hypotéky. Keďže budete pravdepodobne splácať hypotéku dlhšiu dobu, je dôležité nájsť pôžičku, ktorá vyhovuje vašim potrebám a rozpočtu. Ak si požičiavate peniaze od požičiavateľa, uzavriete zákonnú dohodu o splatení tejto pôžičky v stanovenom čase - s úrokmi.
Kľúčové jedlá
- Dve hlavné časti hypotéky sú istina, ktorá predstavuje výšku úveru a úrok z toho istiny. Vláda USA nefunguje ako hypotekárny veriteľ, ale zaručuje určité typy hypotekárnych úverov. Šesť hlavných typov hypotekárnych úverov hypotéky sú poistené konvenčné, konformné, nevyhovujúce, poistené Spolkovou správou bývania, poistené ministerstvom zahraničných vecí USA a ministerstvom poľnohospodárstva USA.
Čo je to hypotéka?
Platba hypotéky má dve zložky: istina a úrok. Príkazca sa týka výšky úveru. Úrok je dodatočná suma (vypočítaná ako percento istiny), ktorú vám veritelia účtujú za privilégium požičiavania si peňazí, ktoré v priebehu času splácate. Počas obdobia hypotéky platíte v mesačných splátkach na základe splátkového kalendára stanoveného vašim veriteľom.
Ďalším faktorom, ktorý sa podieľa na stanovovaní ceny hypotéky, je ročná percentuálna miera (APR), ktorá posudzuje celkové náklady na pôžičku. APR zahŕňa úrokovú sadzbu a ďalšie poplatky za pôžičky.
Šesť hlavných typov hypoték
Nie všetky hypotekárne produkty sú rovnaké. Niektoré majú prísnejšie pokyny ako iné. Niektorí veritelia môžu požadovať zálohu vo výške 20%, zatiaľ čo iní požadujú iba 3% z kúpnej ceny domu. Ak sa chcete kvalifikovať na niektoré typy pôžičiek, potrebujete nedotknutý úver. Iní sú zamerané na dlžníkov s menej ako hviezdnym úverom. Vláda USA nie je veriteľom, zaručuje však určité typy pôžičiek, ktoré spĺňajú prísne požiadavky na oprávnenosť príjmu, úverové limity a geografické oblasti. Tu je prehľad rôznych možných hypotekárnych úverov.
Fannie Mae a Freddie Mac sú dva podniky sponzorované vládou, ktoré kupujú a predávajú väčšinu konvenčných hypoték v USA
Konvenčné hypotéky
Bežná pôžička je pôžička, ktorá nie je krytá federálnou vládou. Dlžníci s dobrou úverovou, stabilnou históriou zamestnania a príjmami a so schopnosťou vykonať 3% zálohu môžu mať zvyčajne nárok na konvenčnú pôžičku, ktorú poskytujú Fannie Mae alebo Freddie Mac, dva podniky sponzorované vládou, ktoré nakupujú a predávajú najbežnejšie hypotéky v USA. Spojené štáty. Aby sa predišlo potrebe súkromného hypotekárneho poistenia (PMI)., Dlžníci zvyčajne musia zaplatiť zálohu vo výške 20%. Niektorí veritelia ponúkajú aj bežné pôžičky s nízkymi požiadavkami na splácanie a bez súkromného hypotekárneho poistenia (PMI).
Spĺňanie hypotekárnych úverov
Konformné pôžičky sú viazané maximálnymi úverovými limitmi stanovenými federálnou vládou. Tieto limity sa líšia podľa geografickej oblasti. Federálna finančná agentúra pre bývanie na rok 2019 stanovila základný úverový limit zodpovedajúci základnej línii na 484 350 dolárov na nehnuteľnosti s jednou jednotkou. FHFA však v niektorých častiach krajiny stanovuje vyšší maximálny úverový limit 726 525 USD (150% základného limitu) (napríklad New York alebo San Francisco). Je to tak preto, lebo ceny domov v týchto nákladných oblastiach prekračujú základný úverový limit najmenej o 115% alebo viac.
484 350 dolárov alebo 726 525 dolárov
Vyhovujúci limit hypotekárneho úveru na nehnuteľnosť s jednou jednotkou v roku 2019 v závislosti od miesta.
Nezhodujúce sa hypotekárne úvery
Neúspešné pôžičky vo všeobecnosti nemôžu byť predané alebo kúpené spoločnosťou Fannie Mae a Freddie Mac z dôvodu výšky pôžičky alebo pokynov na upisovanie. Úvery Jumbo sú najbežnejším typom nezhodných úverov. Nazývajú sa „jumbo“, pretože výška pôžičky zvyčajne prekračuje príslušné úverové limity. Tieto typy pôžičiek sú pre veriteľa rizikovejšie, takže dlžníci musia obvykle vykazovať väčšie hotovostné rezervy, vykonať zálohu vo výške 10% až 20% (alebo viac) a mať silný úver.
Pôžičky FHA zabezpečené vládou
Kupujúci s nízkym až stredným príjmom kupujúci dom prvýkrát sa zvyčajne obracajú na pôžičky poistené Federálnou správou bývania, keď sa nemôžu kvalifikovať na klasickú pôžičku. Dlžníci môžu znížiť len 3, 5% z kúpnej ceny domu. Pôžičky FHA majú uvoľnenejšie požiadavky na úverové skóre ako bežné pôžičky. FHA však priamo požičiava peniaze; zaručuje pôžičky veriteľom schváleným FHA. Jedna nevýhoda pôžičiek FHA: Všetci dlžníci platia počiatočné a ročné poistné na hypotéky (MIP) - druh hypotekárneho poistenia, ktoré chráni veriteľa pred zlyhaním dlžníka - počas celej životnosti úveru.
Pôžičky FHA sú najlepšie pre dlžníkov s nízkym až stredným príjmom, ktorí sa nemôžu kvalifikovať na bežný úverový produkt, alebo pre kohokoľvek, kto si nemôže dovoliť významnú zálohu. Pôžičky FHA umožňujú, aby skóre FICO bolo tak nízke ako 500, aby sa kvalifikovalo na 10% akontáciu - a 580 na kvalifikáciu na 3, 5% akontáciu.
Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov zaručuje hypotéky kvalifikovaným členom služieb, ktorí nevyžadujú zálohu.
Pôžičky VA od vlády
Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov zaručuje pôžičky pre homebuyer kvalifikovaných členov vojenských služieb, veteránov a ich manželov. Dlžníci môžu financovať 100% z výšky úveru bez požadovanej zálohy. Medzi ďalšie výhody patrí horná hranica nákladov na zatváranie (ktoré môže zaplatiť predajca), žiadne poplatky za sprostredkovanie a MIP. Pôžičky VA vyžadujú „poplatok za financovanie“, percento z výšky úveru, ktoré pomáha kompenzovať náklady daňových poplatníkov. Finančný poplatok sa líši v závislosti od kategórie vojenskej služby a výšky úveru. Poplatok za financovanie nemusia platiť nasledujúci členovia služby:
- Veteráni poberajúci dávky VA za zdravotné postihnutieVeterani, ktorí by mali nárok na kompenzáciu VA za zdravotné postihnutie v prípade, že by nedostali odchod do dôchodku alebo za platenie aktívnej službyUžívajúci manželia veteránov, ktorí zomreli v službe alebo z dôvodu zdravotného postihnutia
Pôžičky VA sú najlepšie pre oprávnených aktívnych vojenských pracovníkov alebo veteránov a ich manželov / manželky, ktorí chcú vysoko konkurenčné podmienky a hypotekárny produkt prispôsobený ich finančným potrebám.
Úvery USDA poistené vládou
Americké ministerstvo poľnohospodárstva zaručuje pôžičky, aby pomohlo vlastníkovi domu umožniť kupujúcim s nízkym príjmom vo vidieckych oblastiach po celej krajine. Tieto pôžičky vyžadujú pre kvalifikovaných dlžníkov iba malé alebo žiadne peniaze - pokiaľ nehnuteľnosti spĺňajú pravidlá akceptovateľnosti USDA.
USDA pôžičky sú najlepšie pre obyvateľov domov vo vhodných vidieckych oblastiach, ktorí majú nižšie príjmy, málo peňazí uložených na zálohu a nemôžu sa inak kvalifikovať na bežný úverový produkt.
Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou sú najlepšie pre ľudí, ktorí plánujú dlho žiť vo svojom dome.
Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou
Hypotekárne podmienky vrátane dĺžky splácania sú kľúčovým faktorom toho, ako poskytovateľ úveru oceňuje vašu pôžičku a vašu úrokovú sadzbu. Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou sú také, aké znejú: stanovená úroková sadzba počas životnosti úveru, zvyčajne od 10 do 30 rokov. Ak chcete splácať svoj domov rýchlejšie a môžete si dovoliť vyššiu mesačnú platbu, krátkodobá pôžička s pevnou úrokovou sadzbou (povedzme 15 alebo 20 rokov) vám pomôže oholiť splátky času a úrokov. Majetok si budete doma budovať oveľa rýchlejšie.
Zvolenie kratšej hypotéky na dobu určitú znamená, že mesačné splátky budú vyššie ako pri dlhodobej pôžičke. Rozdeľte čísla, aby váš rozpočet zvládal vyššie platby. Možno budete chcieť zohľadniť aj ďalšie ciele, napríklad sporenie na dôchodok alebo núdzový fond.
Pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou sú ideálne pre kupujúcich, ktorí plánujú zostať na dlhé roky. Tridsaťročný fixný úver vám môže dať krútiaci priestor na uspokojenie ďalších finančných potrieb. Ak však máte chuť na malé riziko a zdroje a disciplínu na rýchlejšie splácanie hypotéky, 15-ročná fixná pôžička vám môže výrazne ušetriť na úrokoch a skrátiť dobu splácania na polovicu.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sú rizikovejšie ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, ale môžu mať zmysel, ak plánujete predať dom alebo hypotéku v najbližšom období refinancovať.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) majú pevnú úrokovú sadzbu na počiatočné obdobie od troch do 10 rokov, ale po uplynutí tohto obdobia sa sadzba pohybuje v závislosti od trhových podmienok. Tieto pôžičky môžu byť riskantné, ak nemôžete platiť vyššiu mesačnú splátku hypotéky, keď sa sadzba obnoví. Niektoré produkty ARM majú obmedzenú sadzbu, ktorá určuje, že vaša mesačná splátka hypotéky nemôže prekročiť určitú sumu. Ak áno, rozdelte čísla, aby ste sa uistili, že môžete potenciálne zvládnuť akékoľvek zvýšenie platby až do tohto bodu. Nepočítajte s tým, že budete môcť predať svoj domov alebo refinancovať hypotéku skôr, ako sa ARM resetuje, pretože trhové podmienky - a vaše financie - sa môžu zmeniť.
ARM sú solídnou možnosťou, ak nemáte v pláne zostať v dome po počiatočnom období s pevnou sadzbou alebo ak viete, že máte v úmysle refinancovať pred obnovením úveru. Prečo? Úrokové sadzby pre ARM bývajú v prvých rokoch splácania zvyčajne nižšie ako fixné sadzby, takže v počiatočných rokoch vlastníctva domu by ste mohli potenciálne ušetriť tisíce dolárov z úrokových platieb.
Programy prvej pomoci
Osobitné programy sponzorované štátmi alebo miestnymi bytovými úradmi ponúkajú pomoc predovšetkým kupujúcim, ktorí si kúpili tovar po prvýkrát. Mnohé z týchto programov sú k dispozícii na základe príjmu alebo finančnej potreby kupujúcich. Tieto programy, ktoré zvyčajne ponúkajú pomoc vo forme zálohových platieb, môžu tiež ušetriť prvoradým dlžníkom značné peniaze na záverečné náklady.
Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest uvádza zoznam programov pre homebuyer podľa štátu. Vyberte svoj štát a potom zvoľte „Pomoc pri hľadaní homosexuálov“, aby ste našli najbližší program.
Hypotéky pre začínajúcich kupujúcich
Všetky tieto úverové programy (s výnimkou programov asistencie pri prvom pobyte v domácnosti) sú k dispozícii všetkým majiteľom domov bez ohľadu na to, či ide o váš prvý alebo štvrtý nákup domu. Mnoho ľudí si mylne myslí, že pôžičky FHA sú k dispozícii iba pre kupujúcich, ktorí sú prvou predajňou, ale opakujúci sa dlžníci sa môžu kvalifikovať, pokiaľ kupujúci nevlastní primárne bydlisko najmenej tri roky, ktoré vedú k nákupu.
Výber úveru, ktorý je pre vašu situáciu najlepší, závisí predovšetkým od vášho finančného zdravia: vášho príjmu, úverovej histórie a skóre, zamestnania a finančných cieľov. Hypotekárni veritelia môžu pomôcť analyzovať vaše financie a pomôžu tak určiť najlepšie úverové produkty. Môžu vám tiež pomôcť lepšie porozumieť kvalifikačným požiadavkám, ktoré sú zvyčajne zložité. Podporný poskytovateľ pôžičiek alebo hypoték vám môže tiež poskytnúť domácu úlohu - cieľové oblasti vašich financií na zlepšenie -, aby ste sa dostali na najsilnejšiu pozíciu na získanie hypotéky a kúpu domu.
Spodný riadok
Nezáleží na tom, aký typ úveru si vyberiete, skontrolujte svoju kreditnú správu vopred a zistite, kde stojíte. Máte nárok na jednu bezplatnú správu o úvere z každej z troch hlavných spravodajských kancelárií každý rok prostredníctvom Annualcreditreport.com. Odtiaľ môžete zistiť a opraviť chyby, pracovať na splácaní dlhu a vylepšiť históriu oneskorených platieb skôr, ako sa priblížite k hypotekárnemu veriteľovi.
Môže byť výhodné sledovať financovanie skôr, ako začnete vážne uvažovať o domoch a ponúkaní. Prečo? Ak máte k dispozícii predbežný list, budete môcť konať rýchlejšie a predajcovia ich môžu brať vážne.
![Ako si vybrať najlepšiu hypotéku pre vás Ako si vybrať najlepšiu hypotéku pre vás](https://img.icotokenfund.com/img/android/460/how-choose-best-mortgage.jpg)