Ako získať pôžičku na prevrátenie domu

Obsah

• Náklady na prehodenie domov
• Pôžičky za tvrdé peniaze
• Hard money vs. Conventionals
• Kde hľadať veriteľov
• Súkromní veritelia
• Ako vetovať súkromného veriteľa
• Súkromní veritelia online
• crowdfunding
• Crowdfunding Sites
• Nevýhody Crowdfundingu
• Spodný riadok

Preklápanie domov je na najvyššej úrovni od roku 2007 vďaka rastúcim cenám nehnuteľností a zvýšenej dostupnosti financovania. Navyše, obmedzená ponuka pomáha plutvám, aby zarobili vyššie zisky, ako dosahovali po bytovej kríze v rokoch 2008 - 2009, keď na realitnom trhu zaplavili zabavovanie nehnuteľností.

Kľúčové jedlá

• Spravidla stojí viac peňazí na prevrátenie domu ako na kúpu domu ako domov. Veritelia považujú prevrátenie za riskantný problém a vo všeobecnosti nebudú fungovať s neskúsenými plutvami. Veritelia požičania peňazí možno nájsť online a majú podmienky kratšie ako jeden rok. s úrokovými sadzbami od 12% do 18%, plus dva až päť bodov. Zvážte preverovanie súkromných veriteľov hovorením s ostatnými plutvami.Letári môžu vyskúšať crowdfundingové stránky na financovanie svojich investícií.

Náklady na prehodenie domov

Kým kúpa, oprava a rýchly predaj nehnuteľností môžu byť lukratívne, vyžaduje si oveľa viac peňazí, aby ste mohli dom otočiť, ako jednoducho kúpiť dom, v ktorom chcete bývať. Potrebujete nielen peniaze, aby ste sa stali vlastníkmi nehnuteľností, ale aj potrebné fondy na renováciu a prostriedky na krytie majetkových daní, služieb a poistenia majiteľov domov odo dňa, keď sa predaj uzavrie prostredníctvom rehabilitačných prác a do dňa, keď sa predajú. Sadzby dane z krátkodobých kapitálových výnosov od 10% do 37%, v závislosti od vašej federálnej skupiny dane z príjmu, znížia všetky zisky, ktoré zarobíte na nehnuteľnostiach, ktoré vyhodíte do jedného roka alebo menej.

Mnoho veriteľov nebude ďalej pracovať s neskúsenými plutvami. Budú chcieť vidieť, že máte úspešné skúsenosti s predajom aspoň jedného domu za účelom zisku. Iní budú pracovať s neskúseným plutvom, ale budú účtovať vyššie poplatky a úroky.

Pôžičky za tvrdé peniaze

Odborníci sa nezhodujú na tom, ako ťažké peniaze dostali svoje meno. Niektorí hovoria, že sa to týka skutočnosti, že je oveľa nákladnejšia ako tradičné financovanie a má „tvrdšie“ podmienky. Iní hovoria, že je to preto, že financuje domy, ktoré sú pre bežných poskytovateľov úverov „ťažké“ financovať. Iní však tvrdia, že tento termín označuje kolaterál za pôžičku, rovnako ako v prípade tvrdého majetku, ktorým je v tomto prípade nehnuteľnosť.

Bez ohľadu na pôvod termínu, pôžičky na tvrdé peniaze majú obvykle podmienky kratšie ako jeden rok a úrokové sadzby 12% až 18%, plus dva až päť bodov. Bod sa rovná 1% z výšky úveru, takže ak si požičiate 112 000 dolárov a veriteľ si účtuje dva body, zaplatíte 2% zo 112 000 dolárov alebo 2 240 dolárov. Namiesto toho, aby ste platili body pri uzatváraní, ako by ste mali pri bežnej hypotéke, možno nebudete musieť platiť body, kým domov nepredá pôžičku za tvrdé peniaze - jediná mäkká vec o týchto tvrdých peniazoch.

Poskytovatelia tvrdých peňazí zakladajú sumu, ktorú si môžete požičať, na domácej hodnote po rekonštrukcii (ARV). Ak dom stojí 80 000 dolárov, ale ARV je 160 000 dolárov a môžete si požičať až 70% ARV, môžete si požičať 112 000 dolárov. Po zaplatení kúpnej ceny 80 000 dolárov vám zostáva 32 000 dolárov na záverečné náklady (aj keď by ste mohli vyjednávať o tom, že ich domáci predajca zaplatí), poplatky za požičiavanie, rehabilitáciu, náklady na prepravu a náklady na predaj, ako sú inscenácie, marketing, a provízie realitných agentov. Ak sa dokážete držať tohto rozpočtu, nepotrebujete z vrecka na to, aby ste vyhodili domov, žiadne peniaze.

Bod 2.240 dolárov zaberie významný kus tohto rozpočtu 32 000 dolárov, a ak platíte úrok 15% za šesť mesiacov, vaše celkové úrokové náklady na 112 000 dolárov budú 8 400 dolárov. Veritelia s tvrdými peniazmi zvyčajne očakávajú platby iba na úroky mesačne, zatiaľ čo je pôžička nesplatená, ale niektorí môžu povoliť, aby sa úroky nazhromaždili a nevyžadujú, aby boli vyplatené až do úplného prehodenia. Po týchto dvoch veľkých výdavkoch budete mať na všetko ostatné len 21 360 dolárov - menej, ak by ste museli platiť záverečné náklady. Ak sa však domov skutočne predáva za 160 000 dolárov, pozeráte sa po dobu šiestich mesiacov na zisk 48 000 dolárov bez daní, prípadne bez toho, aby ste si z vlastného bankového účtu napísali jeden šek.

Tvrdé peniaze vs. konvenčné pôžičky

Lucas Machado, prezident House Heroes, skupina realitných investorov, ktorá obracia domy na Floride a financuje pôžičky za tvrdé peniaze, hovorí, že pôžičky za tvrdé peniaze sú ľahké iným spôsobom: Nedostatok byrokratickej byrokracie. Na rozdiel od bežných bánk nie sú veritelia viazaní usmerneniami týkajúcimi sa tvaru nehnuteľnosti. „Nehnuteľnosti v zlom stave nespĺňajú pokyny pre tradičné financovanie hypotéky. Na druhej strane tvrdí požičiavatelia peňazí očakávajú, že požičiavajú domy v havarijnom stave, “hovorí Machado.

Skôr „veritelia s tvrdými peniazmi sa rozhodnú, či pôžičku poskytnú tak, že vyhodnotia silu dohody a spoľahlivosť domáceho plutvy, “ hovorí Machado. Ak majú náklady na nákup a opravu v porovnaní s hodnotou ďalšieho predaja zmysel a domáci plutvový voz je dôveryhodný, pôžičku poskytne veriteľ s tvrdými peniazmi.

Pri hodnotení plutvy sa veritelia s tvrdými peniazmi zvyčajne netrápia kvalifikáciami dlžníka, ako sú pomery dlhu k príjmu a úverové skóre. V niektorých prípadoch môžu chcieť vidieť dokumenty žiadateľa, ako sú daňové priznania, bankové výpisy a úverové správy. Nezaujíma ich ani to, či si požičiavajú prostriedky na akontáciu (ďalší rozdiel oproti tradičným poskytovateľom pôžičiek). Koniec koncov, „Keby bol flipper predvolený, poskytovateľ pôžičiek s tvrdými peniazmi môže vylúčiť majetok, prevziať vlastníctvo domu a sám ho predať so ziskom, “ poznamenáva Machado.

Veriteľ s tvrdými peniazmi, podobne ako banka, bude držať na prvom mieste záložné právo v domácnosti, kým dlžník nezaplatí pôžičku, ale dlžník bude vlastníkom a bude vlastniť listinu, vysvetľuje Mat Trenchard, manažér akvizícií so spoločnosťou Senna House Buyers, jedna z najväčších spoločností na nákup nehnuteľností v Houstone.

Kde hľadať veriteľov

Jedno miesto, kde nájdete veriteľa s ťažkými peniazmi, je online. Napríklad, Lima One Capital bude pracovať s novými ploutvami a požičia až 90% pôžičky na náklady alebo až 75% pôžičky na ARV. Poplatky a úrokové sadzby sa znižujú v prípade, že dlžník prehodí. Lima One požičiava vo väčšine štátov s rôznymi sadzbami a poplatkami.

Vo všeobecnosti sa očakáva, že zaplatíte:

• Ak sa za posledných 24 mesiacov uskutoční jedno preklopenie, budete mať pôvodný poplatok 3, 5% a úrokovú sadzbu 12%. Ak máte dve až štyri preklopenia pod pásom, jedná sa o poplatok za vytvorenie originálu 3% a úrokovú sadzbu 11%. alebo viac dokončených vyletí, uvidíte počiatočný poplatok 2% a úrokovú sadzbu 9, 99%

Dlžníci s kreditným skóre nižším ako 680 si budú môcť požičať o niečo menej a zaplatia najvyššie náklady. Minimálne úverové skóre je 630. Lima One Capital tiež vyžaduje 10% akontáciu a ponúka podmienky splácania až do 13 mesiacov.

Druhý príklad pochádza z LendingHome. Táto firma ponúka pôžičky fix-and-flip až do 90% kúpnej ceny a 100% nákladov na renováciu. Dlžníci musia predložiť bankové výpisy, ktoré dokazujú, že dokážu pokryť náklady na zálohu a na zatvorenie účtu. Medzi ďalšie požiadavky patrí kúpna zmluva, zoznam minulých projektov opráv a preklopení, dokumentácia k nehnuteľnosti a záloha. Úrokové sadzby sa zvyčajne pohybujú od 7, 5% do 12%. Na pokrytie nákladov na upisovanie pôžičiek od tretích strán sa účtuje poplatok vo výške 199 USD. LendingHome tiež účtuje poplatok za založenie, poplatok za hodnotenie, poplatky za vlastníctvo a úschovu a spoločnosť zadržiava rehabilitačné prostriedky až po dokončení obnovy.

Prezident House Heroes, Lucus Machado, navrhuje osloviť miestne asociácie investovania do nehnuteľností, miestnych investorov a miestnych realitných agentov, aby našli veriteľov s ťažkými peniazmi. Možno však nebude veľa priestoru na rokovania, najmä o bodoch a úrokových sadzbách. Machado poznamenáva, že v posledných rokoch bolo toľko príležitostí na požičiavanie peňazí, že nie je potrebné obchodovať. „Prečo si dnes požičať pôžičku s nižšou návratnosťou, keď sa zajtra pravdepodobne stretneš s inou príležitosťou?“ Pýta sa.

Súkromní veritelia

„Súkromný veriteľ je jednoducho jednotlivec so značným kapitálom, ktorý vám môže požičať, “ hovorí Matna Trencharda zo Sena House Buyers. „Boli by ste prekvapení, koľko ľudí tam vonku chce požičať peniaze, ktoré ušetrili. Budú fungovať podobne ako HML, s výnimkou prípadov, keď zvyčajne získate lepšie ceny a podmienky. “

Trenchard tvrdí, že súkromní veritelia môžu byť otvorenejší pre vyjednávanie platobných podmienok ako veritelia tvrdých peňazí. Môžu byť dokonca ochotní konať ako partner v obchode a podieľať sa na ziskoch výmenou za neúčtovanie úrokov.

„Kľúčom pre neskúsených plutiev je dôvera pri rokovaniach, “ hovorí Trenchard. „Musia sa spojiť a porozprávať sa s ostatnými plutvami o tom, koľko sú zvyknutí platiť a vedia, že môžu odísť. Nemyslite si, že ste sa nemohli dohodnúť s prvým veriteľom, s ktorým hovoríte, že nenájdete peniaze na dohodu. “

Môžete hľadať súkromných veriteľov na miestnych podujatiach týkajúcich sa sietí nehnuteľností. Títo ľudia môžu účtovať 8% až 12%, plus 0 až 2 body v porovnaní s 12 až 15% požičiavateľom tvrdých peňazí s dvoma až piatimi bodmi, hovorí Trenchard. Rovnako ako poskytovateľ pôžičiek s tvrdými peniazmi alebo banka, zaujmú v dome prvú pozíciu.

Ako vetovať súkromného veriteľa

Skúsení profesionálni ploutví hovoria, že najlepším spôsobom, ako zmerať súkromného veriteľa, ktorého zvažujete, je hovoriť s inými ploutvami - ktorých nájdete aj na podujatiach zameraných na vytváranie sietí nehnuteľností - a opýtať sa, či majú skúsenosti s týmito veriteľmi. Aká rýchla bola obrátka? Aké ceny dostali? Aký citlivý bol veriteľ? Môžete tiež požiadať o referencie a zavolať im.

Najhorší scenár je zvyčajne to, že obchod prepadne, pretože veriteľ neposkytuje sľúbené finančné prostriedky a kupujúci stráca svoj zárobok so zárobkom. Ďalšou možnosťou je prekvapenie pri zúčtovacom stole z dôvodu neočakávaných poplatkov za pôžičky. Existuje tiež potenciál pre právne bitky o zmluvné podmienky alebo veriteľ, ktorý sa pokúsi chytiť dlžníka v predvolenom nastavení, aby mohol vylúčiť majetok. To všetko sú dobré dôvody na to, aby ste si požičali pôžičku skôr, ako niečo podpíšete.

„Nezabudnite však, že pri tejto transakcii požičiavateľ obchoduje s peniazmi výmenou za niektoré podpísané listy papiera - pôžičky. Pre dlžníka to nie je zlé riešenie, “hovorí Machado.

Súkromní veritelia online

Technicky je súkromný veriteľ priateľ, rodinný príslušník alebo iná osoba, ktorá nevykonáva podnikanie z požičiavania peňazí, ale súhlasí s tým, že vám poskytne financovanie, hovorí Brian Davis, spoluzakladateľ spoločnosti SparkRental a realitný investor s 15 nehnuteľnosťami, Niektoré spoločnosti sa môžu nazývať súkromnými veriteľmi jednoducho preto, že sú v súkromnom vlastníctve. Rovnako ako poskytovatelia tvrdých peňazí ich nájdete aj na internete.

5 Arch Funding so sídlom v Irvine v Kalifornii spolupracuje so skúsenými plutvami v 30 štátoch. Poskytuje jednociferné úrokové sadzby pre fixné a flipové pôžičky.

Anchor Loans, spoločnosť so sídlom v Kalifornii, v Kalifornii, môže uzavrieť obchody na širokú škálu typov nehnuteľností za konkurenčné úrokové sadzby v 46 štátoch. Podmienky sa líšia podľa štátu. Napríklad v Kalifornii sú pôžičky dostupné s úrokovou sadzbou 8% až 13%, v závislosti od hodnoty úveru a dlžníka, s poplatkami za vznik 2 až 3% a podmienkami pôžičiek šesť až 12 mesiacov bez predčasného splatenia tresty. Plutvy si môžu požičať až 70% ARV v domácnosti. Vyžaduje sa záloha vo výške najmenej 10% až 20% z obstarávacích nákladov. Dlžníci musia mať preukázané záznamy z najmenej piatich preklopení za posledných 18 mesiacov. Anchor Loans bude brať do úvahy pôžičky kvalifikovaným spoločnostiam a spoločnostiam s ručením obmedzeným s viacerými členmi (LLC) s menej ako 5 prevráteniami. Financovanie sa môže uskutočniť do dvoch dní až dvoch týždňov a zvyčajne trvá jeden týždeň, podľa webových stránok spoločnosti.

crowdfunding

Crowdfunding sa spolieha na skupinu rôznych jednotlivcov a / alebo inštitúcií pri kolektívnom financovaní pôžičiek. Každý veriteľ, ktorý je označovaný ako investor, dodáva malé percento pôžičky dlžníka a zarába úrok z týchto peňazí.

Tradičné crowdfundingové weby, ako je Prosper, nie sú zamerané na nákup a preklápanie domov. Maximálna výška pôžičky spoločnosti Prosper vo výške 35 000 dolárov je určená na projekty ako renovácia domu, konsolidácia dlhov a financovanie malých podnikov. To je miesto, kde prichádzajú špeciálne crowdfundingové stránky pre rezidenčné realitné plutvy. Niektorí z nich predfinancujú vašu pôžičku, čo znamená, že spoločnosť rýchlo uzavrie vašu pôžičku pomocou vlastných peňazí, zatiaľ čo čaká na investorov, aby poskytli finančné prostriedky, zatiaľ čo iní vašu pôžičku nezatvorili. pokiaľ ho investori úplne nefinancujú. To môže znamenať pomalšie zatváranie alebo žiadne zatváranie.

„Crowdfundingové weby zaujímajú podobné miesto ako veritelia tvrdých peňazí, “ hovorí Davis. "Sú relatívne drahé, ale požičiavajú realitným investorom bez ohľadu na to, koľko hypoték majú, a silno sa zameriavajú na kolaterál a kvalitu samotnej dohody."

Crowdfunding Sites

Spoločnosť Groundfloor ponúka pôžičky od 25 000 do 2 miliónov dolárov s financovaním až 90% LTC (100% nákladov na renováciu), zatváranie v priebehu siedmich dní, bez výplaty počas doby výpožičky a bez daňového priznania alebo výpisov z účtu menej ako pol milióna. Úrokové sadzby sa pohybujú od 5, 4% do 26%. Dlžníci musia platiť úroky minimálne tri mesiace, aj keď skôr splatia pôžičku. Typické uzatváracie náklady sú 500 až 1 500 dolárov a spoločnosť Groundfloor si účtuje dva až štyri body za pôžičku. Všetky body a poplatky je možné vrátiť do pôžičky. Prízemie zvyčajne nefunguje s neskúsenými plutvami.

Spoločnosť Patch of Land ponúka pôžičky od 100 000 do 5 miliónov dolárov s financovaním až 80% hodnoty pôžičky alebo až 70% hodnoty po rekonštrukcii, zatváranie za pouhých sedem dní a úrokové sadzby začínajúce od 7, 99 %. Dlžníci uskutočňujú automatické mesačné platby úrokov zo svojich pôžičiek po dobu jedného až 36 mesiacov. Patch of Land funguje iba so skúsenými vývojármi.

Fond, ktorý Flip ponúka až 90% z kúpnej ceny, až do 100% rozsahu práce, ukončenie za pouhých sedem dní, podmienky pôžičky od šiestich do 24 mesiacov a sadzby začínajúce na 7, 99%.

Nevýhody Crowdfundingu

Trenchard a Machado uviedli, že nepoužívali žiadne webové stránky crowdfundingu nehnuteľností, ale obaja mali podozrenie, že proces crowdfundingu na vyhodnotenie a zaviazanie sa k dohode môže byť pomalší, ako by zažil dlžník so súkromným veriteľom alebo poskytovateľom tvrdých peňazí. Akonáhle plutievateľ má solídny vzťah s veriteľom, môžu byť schopní uzavrieť obchod do 24 hodín, keď príde veľká príležitosť a všetka administratíva je v poriadku.

Na rozdiel od súkromného veriteľa stránky crowdfunding tiež nemusia ponúkať príležitosť na vyjednávanie. Môžu mať nastavené parametre pre každý obchod, pretože sú zodpovední za veľkú skupinu investorov.

Spodný riadok

Všetky tieto možnosti sú drahé v porovnaní s tradičným financovaním hypotéky pre dom obývaný vlastníkmi, ale ich cena odráža vysoké riziko, ktoré veriteľ prijíma, a nepravdepodobnosť, že získate bankový úver s nízkym úrokom na prevrátenie domu. Ale použitie peňazí iných ľudí vám nielen umožní začať s obracaním podnikania, keď máte málo alebo žiadnu hotovosť na investovanie, ale tiež vám dáva šancu prehodiť viac nehnuteľností súčasne a zvýšiť svoje celkové zisky, keď získate dostatok skúseností na uskutočnenie viacerých obchodov, "Ak poznáte možnosti, ako ich nájsť a ako sa zapojiť do siete, problém spočíva skôr v hľadaní obchodov ako v hľadaní peňazí, " hovorí Trenchard. "Je veľmi ľahké nájsť peniaze za veľa, ale je veľmi ťažké nájsť veľa."