Vlastníctvo nehnuteľnosti na prenájom má svoje výhody. Ak si vyberiete správnu nehnuteľnosť na prenájom, môžete dostávať pravidelný tok príjmov pokrývajúci hypotéku a každý mesiac vám poskytuje slušný zisk. Keď nehnuteľnosť predáte, môžete byť v značnom množstve.
Tento stroj generujúci príjem vás však môže pri predaji stáť. Je to preto, že pri predaji nehnuteľnosti budete platiť dane z kapitálových výnosov (zisku). V prípade roku 2018 je sadzba dane z dlhodobého kapitálového výnosu 15%, ak ste manželia a podávajú spolu so zdaniteľným príjmom od 77 201 USD do 479 000 USD. Ak je váš príjem 479 001 dolárov alebo viac, miera kapitálových výnosov je 20%.
Predaj nehnuteľností na prenájom by mohol mať za následok výrazné zníženie daní v závislosti od zisku, ktorý z predaja dosiahnete. Napríklad pre manželský pár, ktorý podáva spoločne daňový príjem vo výške 480 000 dolárov a kapitálové zisky vo výške 100 000 dolárov, by dane z týchto ziskov z prenájmu predstavovali 20 000 dolárov. Existujú však spôsoby, ako znížiť záťaž, keď predávate nehnuteľnosť; Nižšie sú uvedené tri stratégie.
Ofsetové straty so stratami
Čo to je: Úroda daní
Pre koho je určený : Každý, kto má v danom daňovom roku kapitálové straty
Čo získate: Schopnosť odpočítať tieto straty z kapitálových výnosov z predaja nehnuteľností na prenájom
Účinným spôsobom, ako znížiť daňové zaťaženie pri predaji nehnuteľnosti na prenájom, je spárovať zisk z predaja so stratou v inej oblasti vašich investícií. Toto sa nazýva zber daňovej straty. Mnoho ľudí využíva túto stratégiu na konci roka na zníženie sumy, ktorú dlhujú zisky z akcií, ale môže sa použiť aj na prenájom nehnuteľností. Je to preto, že služba Internal Revenue Service vám umožňuje párovať zisky so stratami, aby ste znížili sumu, ktorú dlhujete vláde.
Povedzme, že ste z predaja nájomného bytu zarobili 50 000 dolárov, kúpili ste sa však na akciovom trhu a stratili ste 75 000 dolárov. Môžete kompenzovať plné kapitálové zisky vo výške 50 000 dolárov, čím získate zisk z predaja nehnuteľnosti na pranie.
Využite výhody článku 1031 daňového poriadku
Čo to je: Výmena informácií IRS, sekcia 1031
Pre koho je určený: Každý, kto je schopný reinvestovať výnosy z predaja investičných nehnuteľností (tj prenájmu nehnuteľností) do nových nehnuteľností
Čo získate: Schopnosť odložiť niektoré alebo všetky dane z kapitálového zisku
Investori do nehnuteľností, ktorí sa nezameriavajú na výplatu hotovosti, môžu vďaka oddielu 1031 daňového poriadku odložiť platenie dane z kapitálových výnosov. Výmena podľa oddielu 1031 vám umožňuje predať nájomnú nehnuteľnosť, kúpiť nehnuteľnosť podobného druhu a odložiť platenie daní v čase uskutočnenia výmeny. Môžete vykonávať 1031 výmeny toľkokrát, koľkokrát chcete, ale keď nakoniec dosiahnete zisk, budú splatné dane. Pred prijatím zákona o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017 by výmena podľa oddielu 1031 mohla zahŕňať dokonca aj niektoré druhy osobného majetku. Podľa nového zákona musí výmena zahŕňať nehnuteľnosti.
Najjednoduchším spôsobom odloženia daní je výmena jednej nehnuteľnosti za druhú. Komplikovanejšia stratégia nazývaná odložená výmena vám umožňuje predať nehnuteľnosť a potom získať jednu alebo viac podobných náhradných nehnuteľností. Pojem „ako druh“ má veľmi široký výklad. Nemusíte vymieňať jeden byt za iný alebo jeden za iný. Hlavným ustanovením pre majetok je, že musí byť na účely prenájmu a musí generovať príjem. Váš osobný dom, dovolenkový dom alebo iný majetok sa nepočítajú.
Načasovanie je dôležité. Máte 45 dní od dátumu predaja, aby ste identifikovali potenciálne náhradné nehnuteľnosti a do 180 dní musíte uzavrieť náhradné nehnuteľnosti. Ak je vaše daňové priznanie splatné pred týmto 180-dňovým obdobím, musíte ho zavrieť skôr. Zmeškajte termíny a budete musieť zaplatiť dane z predaja pôvodnej nehnuteľnosti na prenájom.
Premeňte svoj majetok na prenájom na svoje primárne bydlisko
Čo to je: Premena nájomného na primárne bydlisko
Pre koho je určený : Každý, kto dokáže previesť nehnuteľnosť na prenájom na svoje primárne bydlisko, aby pri predaji dosiahol lepšie daňové zaobchádzanie
Čo získate: Schopnosť vylúčiť z daní kapitálové zisky až 500 000 dolárov
Predaj domu, v ktorom žijete, má lepšie daňové výhody ako vyloženie nájomnej nehnuteľnosti za účelom dosiahnutia zisku, preto niektorí ľudia prevádzajú nájomné nehnuteľnosti na svoje hlavné bydlisko, aby sa vyhli daňovej úhrade kapitálových výnosov. Oddiel 121 IRS vám umožňuje vylúčiť z predaja vášho hlavného bydliska až 250 000 dolárov zo zisku, ak ste slobodní, a až 500 000 dolárov, ak ste manželia, ktorí sa podávajú spoločne. Aby ste sa kvalifikovali, musíte vlastniť dom päť rokov a žiť v ňom najmenej dva roky z piatich. Výška odpočtu závisí od toho, ako dlho bola nehnuteľnosť použitá na prenájom, ako na primárne bydlisko.
Predpokladajme napríklad, že ste si kúpili dom pred piatimi rokmi za 200 000 dolárov a prenajali si ho na prvé tri roky. Pred dvoma rokmi ste sa presťahovali a nedávno ste dom predali za 300 000 dolárov. Dosiahnete kapitálový zisk vo výške 100 000 dolárov, ale z tejto sumy môžete odpočítať iba dve pätiny (40%), pretože v domácnosti ste žili iba dva z piatich rokov. Zvyšných 60 000 dolárov na kapitálové zisky budú predmetom dane z kapitálových výnosov.
Daňové odpočty pre vlastníkov nehnuteľností na prenájom
Spodný riadok
Daň z kapitálových výnosov môže z vášho zisku z predaja investície do nehnuteľností vziať veľký kus, ale našťastie existujú spôsoby, ako to obísť. Či už pracujete s výmenou jednej nehnuteľnosti za druhú, spájate investičné straty so ziskom na kompenzáciu daňového zásahu alebo prevádzate nájom na svoje primárne bydlisko, tieto stratégie vám pomôžu odložiť alebo sa vyhnúť plateniu niektorých alebo všetkých daní z kapitálových výnosov. Bez nich môžu kapitálové zisky stáť až 15% alebo 20% vášho zisku v závislosti od vášho zdaniteľného príjmu.
