Možno ste už počuli o súkromnom hypotekárnom poistení (PMI), o poistení, ktoré musíte zaplatiť pri uzavretí úveru na bývanie so zálohou menej ako 20% od bežného veriteľa. Federálny úrad pre bývanie (FHA) je, žiaľ, v mnohých ohľadoch veľkorysejší ako bežní veritelia, vyžaduje si aj hypotekárne poistenie pre pôžičky s nízkymi splátkami., dozviete sa, čo je hypotekárne poistenie FHA, ako sa líši od spoločnosti PMI, kto je povinný ju nosiť a na ako dlho, koľko to stojí a aké sú možnosti, ako sa jej vyhnúť alebo sa jej zbaviť. Začnime.
TUTORIAL: Základy hypotéky
Čo je hypotekárne poistenie FHA?
Rovnako ako PMI je účelom hypotekárneho poistenia FHA ochrana veriteľa. Keď majú dlžníci vo svojich domovoch minimálny kapitál, riziko (pre veriteľa), že dlžník zlyhá, je vyššie, pretože dlžník nemusí stratiť toľko, že odíde a nechá banku vylúčiť z domu (stačí sa pozrieť na všetci ľudia, ktorí odišli od hypotéky na hypotéky na bývanie s bublinou 0%. (Ak sa chcete dozvedieť viac o FHA, prečítajte si časť Porozumenie úveru na bývanie FHA .)
Pôžičky FHA majú nižšie požiadavky na splácanie a menej prísne požiadavky na príjem a úver ako bežné pôžičky. Ak by ste však požičiavali veľké množstvo peňazí niekomu s charakteristikami požičiavania, ktoré nie sú dokonalé, budete chcieť zaručiť, že vám tak či onak budete splácať. V prípade hypotekárneho poistenia, ak prestanete platiť hypotéku a odchádzate z domu, poisťovňa pomôže veriteľovi získať späť svoje straty. Aj keď sa hypotekárne poistenie môže javiť ako nepríjemnosť, pretože nechráni kupujúceho, ak by neexistoval, mnohí ľudia by pravdepodobne neboli schopní získať pôžičku, kým by nemali vyššie akontácie, pretože by banky videli pôžičky sú príliš riskantné. Mnoho ľudí považuje platenie poistného za hypotekárne poistenie za lepšiu voľbu, ako čakať niekoľko rokov, kým nemajú dostatočne vysokú zálohu, aby sa tomu zabránilo. (Je použitie druhej hypotéky tou najlepšou možnosťou, ako sa vyhnúť PMI? Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si prekabátené poistenie súkromných hypoték .)
FHA tiež vyžaduje zaplatenie niečoho, čo sa nazýva hypotekárne poistenie vopred (UFMI). UFMI požaduje, aby tí, ktorí žiadajú o pôžičku, zaplatili 1% z hodnoty úveru vopred, keď sa pôžička uzavrela, v súlade s listom Mortgagee 2010-28 vydaným Ministerstvom bývania a rozvoja miest USA (HUD). Po uzavretí úveru máte možnosť vyplatiť túto sumu v hotovosti, ale väčšina ľudí sa rozhodne ju zahrnúť do svojej celkovej výšky hypotéky.
Ako sa líši hypotekárne poistenie FHA od súkromného hypotekárneho poistenia?
Ročné náklady na hypotekárne poistenie FHA sa menia v závislosti od poskytnutej zálohy. Od apríla 2011 zmenil HUD hypotekárne poistenie FHA na 1, 10%, so zálohou vyššou alebo rovnou 5%. Pre tých, ktorí majú menej ako 5% akontácie, sú povinní platiť poistné vo výške 1, 15%. V prípade domu s 250 000 dolárov s minimálnou zálohou vo výške 8 750 USD (3, 5%) by sa vaše mesačné poistné za hypotéku zakladalo na výške úveru 241 250 dolárov a stálo by to 231, 20 dolárov mesačne. Táto suma musí byť zaplatená mesačnou splátkou hypotéky.
Naproti tomu PMI by v tomto príklade mohla stáť až 1, 15% zostatku úveru ročne alebo 231, 20 dolárov mesačne v závislosti od nášho kreditného skóre. Rozdiel spočíva v požiadavkách. Spoločnosť PMI vyžaduje, aby ste mali vynikajúci úverový rating vyšší ako 720, aby ste dostali sadzbu približne 1, 15% n podľa mesačných prémií a PMINU mesačných sadzieb poskytovaných spoločnosťou PMI v máji 2011. Ak je vaše kreditné skóre nižšie, budete musieť predložiť väčšia záloha, skôr ako vám ponúknu akýkoľvek druh poistenia. Poistenie hypotéky FHA vyžaduje iba minimálne úverové skóre 580, aby bolo možné získať zálohu na 3, 5%, ale väčšina veriteľov vyžaduje kreditné skóre 620 - 640, čo vám ešte stále umožňuje kúpiť si dom skôr. Ak teda musíte mať hypotekárne poistenie, hypotekárne poistenie FHA môže byť menšie z dvoch zlých. Podľa federálnych právnych predpisov z roku 2011 sú poistné na hypotekárne poistenie odpočítateľné z daní, takže či už máte pravidelné poistenie hypotéky PMI alebo FHA, odpočet dane môže zmierniť úder, ale overte si u svojho účtovníka, či spĺňate správne požiadavky na získanie tohto odpočtu dane. (Prečítajte si 6 dôvodov, prečo sa vyhnúť súkromnému hypotekárnemu poisteniu, aby ste sa dozvedeli viac o tom, prečo je poistenie FHA menšie z týchto zla.)
Výhodou, ktorú má PMI niekedy oproti hypotekárnemu poisteniu FHA, je to, že nie všetci veritelia požadujú platbu hypotekárneho poistenia vopred, ako je UFMI FHA.
Kto musí niesť poistenie hypotéky FHA a na ako dlho?
Od februára 2011, keď získate pôžičku FHA, môžete odložiť len 3, 5%. Ale rovnako ako pri bežných pôžičkách, výmenou za privilégium odkladania tak málo peňazí budete musieť platiť hypotekárne poistenie, kým nebude pomer vašej pôžičky a hodnoty dostatočne vysoký - inými slovami, kým neuhradíte splátku určitá výška úveru. Tiež ste povinní platiť vyššie poistné. Keď je váš kapitál dostatočne vysoký (22% v prípade pôžičky FHA), poskytovateľ pôžičiek sa stáva oveľa menej znepokojený tým, že odídete z domu, ak začnete mať problémy s mesačnými platbami. V tom istom dome v hodnote 250 000 dolárov, z nášho predchádzajúceho príkladu, keď ste ho prvýkrát kúpili a museli ste uzavrieť hypotekárne poistenie, by vaša jediná strata, ak by ste odišli z domu, bola vašou zálohou vo výške 8 750 dolárov (3, 5%). Aj keď nejde o malý kúsok zmeny, je to omnoho menej významné ako odchod z 55 000 dolárov (alebo 22% z celkových nákladov).
Podľa HUD sú tí, ktorí majú pôžičky dlhšie ako 15 rokov, povinní platiť mesačné splátky hypotekárneho poistenia na päť rokov a majú pomer pôžičiek k hodnote 78% (čo znamená, že ste zaplatili 22% istiny úveru vrátane vašej pôvodná záloha) pred poistením už nie je potrebné. Ak vlastníte pôžičku s menej ako 15 rokmi, potom je jedinou požiadavkou pomer pôžičiek k hodnote 78%. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si časť Dobývanie výpočtu LTV .)
Ako sa môžete vyhnúť alebo zbaviť hypotekárneho poistenia FHA?
Pretože hypotekárne poistenie FHA zvyšuje náklady na vlastníctvo domu značným nákladom, pravdepodobne sa pýtate, či existuje niečo, čo môžete urobiť, aby ste ho znížili alebo mu zabránili, a v akom okamihu sa ho môžete zbaviť.
Najjednoduchším spôsobom, ako sa vyhnúť hypotekárnemu poisteniu, je, samozrejme, zníženie 20%. Môžete to urobiť tak, že počkáte na kúpu, kým nebudete mať viac úspor, alebo v niektorých prípadoch zakúpením lacnejšej nehnuteľnosti, kde si môžete dovoliť znížiť 20%. Realisticky, samozrejme, ak sa pozeráte na pôžičku FHA so znížením o 3, 5%, pravdepodobne kráčate po jemnej hranici medzi tým, že si budete môcť vôbec požičať hypotéku, a tým, že budete musieť pokračovať v prenájme.
Ak ceny domov výrazne ocenia, po zakúpení budete pravdepodobne môcť refinancovať svoju cestu z PMI. Aby to fungovalo, bude potrebné, aby hodnota vášho domu bola dostatočne ocenená, aby vám poskytla 22% -ný kapitál v domácnosti.
Niektorí veritelia môžu ponúkať špeciálne pôžičkové programy, ktoré nevyžadujú platenie mesačného poistného na hypotekárne poistenie, a to napriek tomu, že umožňujú nízku zálohu. Napríklad spoločnosť Quicken Loans má program s názvom „PMI Buster“ pre dlžníkov, ktorí môžu znížiť úroky najmenej o 5%. Dlžníci by však mali očakávať, že aj keď veritelia, ktorí ponúkajú podobné programy, ako je tento, nemusia vyžadovať tradičné PMI, budú zvyšovať riziko požičiavania iným spôsobom, napríklad tým, že vám ponúknu vyššiu úrokovú sadzbu. V skutočnosti to tak je v prípade úverového produktu BMI Buster, ktorý propaguje „nižšiu platbu odstránením tradičného PMI s hypotekárnym poistením plateným požičiavateľom (LPMI). LPMI možno zabudovať do vašej hypotekárnej sadzby.“
Ak všetko ostatné zlyhá, jedného dňa dosiahnete 78% pomer úveru k hodnote jednoducho vykonaním mesačných splátok hypotéky. Pri kúpe domu v hodnote 250 000 dolárov, o ktorom sme diskutovali v tomto článku, by ste dosiahli 11% kapitál po 11 rokoch a deviatich mesiacoch. To znamená, že budete platiť mesačne poistné na hypotekárne poistenie vo výške 32 599, 20 USD (141 x 231, 20 = 32 329, 20 $), kým nebudete môcť zrušiť poistenie.
Poznámka: Váš veriteľ má automaticky zrušiť hypotekárne poistenie, keď dosiahnete tento bod pri pôžičke FHA.
Stojí to za to?
Keď uvažujete o pôžičke s nízkym splácaním, premýšľajte o tom, či stojí za to, aby si dom získal dom skôr, a to tak v prípade dodatočného hypotekárneho poistenia, ako aj mesačného poistného za hypotéku. Je ťažké vypočítať, či v dlhodobom horizonte s touto dohodou vyhráte alebo stratíte finančne, pretože nemôžete predpovedať, aké miery zhodnotenia bývania budú medzi časom, keď máte 3, 5% na zníženie, a časom, keď máte 20% dať dole. Tiež nemôžete presne predpovedať, koľko rokov by vám to ušetrilo ďalších 16, 5%, pretože príjmy a výdavky sa môžu zmeniť, k lepšiemu alebo horšiemu, spôsobom, ktorý nikto nemôže predvídať. Z týchto dôvodov môže byť najlepšie rozhodnúť sa na psychologickom základe, či ste spokojní s platením ďalších peňazí potrebných na hypotekárne poistenie, aby ste mali miesto, kam môžete volať.
Ak si chcete prečítať ďalšie informácie o kúpe tohto prvého domu, prečítajte si Základy financovania pre domácich kupcov .
