Čo je hypotekárna konštanta?
Hypotekárna konštanta je percentuálny podiel peňazí zaplatených každý rok na splatenie alebo vybavenie dlhu vzhľadom na celkovú hodnotu úveru. Hypotekárna konštanta pomáha určiť, koľko hotovosti je potrebných ročne na obsluhu hypotekárneho úveru.
Pochopenie hypotekárnej konštanty
Hypotekárna konštanta je percentuálny podiel peňazí zaplatených za dlhy za služby na ročnej báze vydelený celkovou výškou úveru. Výsledok je vyjadrený v percentách, čo znamená, že poskytuje percentuálny podiel z celkovej vyplatenej pôžičky každý rok.
Hypotekárna konštanta môže dlžníkom pomôcť určiť, koľko za hypotéku každý rok zaplatia. Dlžník by chcel nižšiu hypotekárnu konštantu, pretože by to znamenalo nižšie ročné náklady na obsluhu dlhu.
Investori do nehnuteľností používajú hypotekárnu konštantu pri uzatváraní hypotéky na kúpu nehnuteľnosti. Investor si bude chcieť byť istý, že účtuje dostatočné nájomné na pokrytie ročných nákladov na obsluhu dlhu za hypotekárny úver.
Banky a komerční veritelia používajú hypotekárnu konštantu ako pomer krytia dlhu, čo znamená, že ju používajú na určenie, či má dlžník dostatok príjmu na pokrytie hypotekárnej konštanty.
Kľúčové jedlá
- Hypotekárna konštanta je percentuálny podiel peňazí zaplatených každý rok na splatenie alebo vybavenie dlhu vzhľadom na celkovú hodnotu úveru. Hypotekárna konštanta pomáha určiť, koľko hotovosti je potrebné ročne na vybavenie hypotekárneho úveru. Hypotekárnu konštantu používajú veritelia. a investorov do nehnuteľností, aby určili, či existuje dostatočný príjem na pokrytie ročných nákladov na obsluhu dlhu za pôžičku.
Výpočet hypotekárnej konštanty
Pri výpočte hypotekárnej konštanty by sme spočítali mesačné splátky hypotéky za jeden rok a výsledok vydelíme celkovou výškou úveru.
Napríklad hypotéka vo výške 300 000 dolárov má mesačnú splátku 1 422 dolárov mesačne pri 4% ročnej pevnej úrokovej sadzbe.
- Celkové ročné náklady na splácanie dlhu sú 17 184 dolárov alebo (12 mesiacov * 1 432 $). Hypotekárna konštanta je 5, 7% alebo (17 184 $ / 300 000 USD). Vynásobením výsledku 0, 057 100 sme posunuli desatinné miesto a urobili ho percentom.
Hypotekárnu konštantu je možné vypočítať aj mesačne vydelením mesačnej splátky hypotékou. Anualizovaná hypotekárna konštanta sa môže vypočítať vynásobením mesačnej konštanty 12.
Výpočet by bol 1 422 $ / 300 000 $ = 0, 00477 * 12 mesiacov = 0, 057 (x 100 na posun desatinného miesta) alebo 5, 7% ročne.
Hypotekárna konštanta sa vzťahuje iba na hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, pretože neexistuje spôsob, ako predpovedať celoživotnú dlhovú službu pôžičky s pohyblivou úrokovou sadzbou - hoci konštanta sa dá vypočítať pre akékoľvek obdobia so zablokovanou úrokovou sadzbou.
Aplikácie hypotekárnej konštanty
Hypotekárna konštanta je užitočným nástrojom pre investorov do nehnuteľností, pretože môže ukázať, či bude nehnuteľnosť ziskovou investíciou. Miera kapitalizácie je opakom hypotekárnej konštanty, pričom maximálna miera ukazuje percentuálny podiel ročného príjmu na základe výšky hypotekárneho úveru. Ak je maximálna úroková sadzba vyššia ako percento hypotéky konštantné, peňažný tok je pozitívny, čím sa investícia stáva ziskovou.
Použitím predchádzajúceho príkladu povedzme, že investor chcel kúpiť dom na jeho prenájom. Mesačný čistý príjem z prenájmu nehnuteľností bude pravdepodobne 1 600 dolárov mesačne. Čistý príjem je mesačný nájom mínus všetky mesačné náklady. Výška úveru na kúpu nehnuteľnosti bola 300 000 dolárov z nášho predchádzajúceho príkladu.
- Ročný čistý príjem je 19 200 dolárov alebo 1 600 dolárov x 12 mesiacov. Horná hranica sa vypočíta tak, že sa ročný čistý príjem dosiahne 19 200 USD a vydelí ho sumou 300 000 dolárov, aby ste dosiahli 0, 64 x 100 = 6, 4%. Ak si spomeniete, hypotekárna konštanta bola 5, 7% a keďže maximálna úroková sadzba je vyššia ako konštanta, bola by to zisková investícia.
Inými slovami, ročný čistý príjem z majetku je viac ako dostatočný na pokrytie ročných nákladov na obsluhu dlhu alebo hypotekárnej konštanty.
Ako už bolo uvedené, banky alebo veritelia môžu hypotekárnu konštantu použiť aj na určenie, či dlžník má ročný príjem na pokrytie nákladov na obsluhu dlhu za pôžičku. Výpočet by sa uskutočnil rovnako ako vyššie, ale namiesto použitia mesačného príjmu z prenájmu by veriteľ nahradil mesačný príjem dlžníka. Banka by musela vypočítať mesačný čistý príjem dlžníka alebo zvyšnú hotovosť po zaplatení výdavkov a iných mesačných splátok dlhu. Odtiaľ by mohol veriteľ vypočítať ročný čistý príjem a stropnú sadzbu, aby určil, či je dosť na pokrytie hypotekárnej konštanty.