Čo je negatívna amortizácia?
Záporná amortizácia je finančný pojem, ktorý sa vzťahuje na zvýšenie istiny úveru spôsobené nezakrytím úrokov z tohto úveru. Napríklad, ak je platba úroku z úveru 500 dolárov a dlžník platí iba 400 dolárov, rozdiel 100 dolárov by sa pripočítal k zostatku istiny úveru.
Kľúčové jedlá
- Negatívny amortizačný úver je úver, v ktorom sa nezaplatený úrok pripočítava k zostatku nesplateného istiny.Negatívne amortizácie sú bežné medzi určitými typmi hypotekárnych produktov.Akže negatívna amortizácia môže poskytnúť dlžníkom väčšiu flexibilitu, môže tiež zvýšiť ich vystavenie úrokovej sadzbe. rizík.
Pochopenie negatívnej amortizácie
V typickej pôžičke sa zostatok istiny postupne znižuje, keď dlžník uskutočňuje platby. Negatívny amortizačný úver je v podstate opačným javom, keď zostatok istiny rastie, keď dlžník neuskutoční platby.
Negatívne amortizácie sa vyskytujú v niektorých typoch hypotekárnych úverov, ako sú hypotekárne hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), ktoré umožňujú dlžníkom určiť, koľko z úrokovej časti každej mesačnej platby sa rozhodnú platiť. Akákoľvek časť úroku, ktorú sa rozhodnú nezaplatiť, sa potom pripočíta k zostatku istiny hypotéky.
Ďalším typom hypotéky, ktorá zahŕňa negatívne amortizácie, je tzv. Odstupňovaná splátka hypotéky (GPM). V tomto modeli je plán amortizácie štruktúrovaný tak, že prvé platby zahŕňajú iba časť úroku, ktorý sa bude neskôr účtovať. Počas vykonávania týchto čiastkových platieb sa chýbajúca úroková časť pripočíta späť k zostatku istiny úveru. V neskorších platobných obdobiach budú mesačné platby zahŕňať celú úrokovú zložku, čo spôsobí rýchlejšie zníženie zostatku istiny.
Hoci negatívne amortizácie poskytujú dlžníkom flexibilitu, v konečnom dôsledku sa môžu ukázať ako nákladné. Napríklad v prípade ARM sa dlžník môže rozhodnúť odložiť splácanie úroku o mnoho rokov. Aj keď to v krátkom čase môže pomôcť zmierniť bremeno mesačných platieb, môže dlžníkov vystaviť vážnemu budúcemu platobnému šoku v prípade, že úrokové sadzby sa neskôr zvýšia. V tomto zmysle môže byť celková výška úrokov zaplatených dlžníkmi v konečnom dôsledku oveľa vyššia, ako keby sa nespoliehali na negatívne amortizácie.
Príklad negatívnej amortizácie v reálnom svete
Zoberme si nasledujúci hypotetický príklad: Mike, prvý kupujúci domov, si želá, aby jeho mesačné splátky hypotéky boli čo najnižšie. Na dosiahnutie tohto cieľa sa rozhodol pre ARM, ktorý sa rozhodol platiť iba malú časť úrokov z jeho mesačných platieb.
Predpokladajme, že Mike získal hypotéku, keď boli úrokové sadzby historicky nízke. Napriek tomu jeho mesačné splátky hypotéky stúpli významné percento svojho mesačného príjmu - aj keď využil negatívnu amortizáciu, ktorú ponúka ARM.
Aj keď mu platobný plán Mike môže pomôcť zvládnuť jeho výdavky v krátkodobom horizonte, vystavuje ho aj väčšiemu dlhodobému úrokovému riziku, pretože ak sa budúce úrokové sadzby zvýšia, pravdepodobne si nebude môcť dovoliť svoje upravené mesačné platby. Navyše, pretože Mikeova nízkoúroková platobná stratégia spôsobuje, že zostatok pôžičky klesá pomalšie, ako by to bolo inak, bude mať v budúcnosti viac splácania istiny a úroku, ako keby jednoducho zaplatil celý úrok a istinu, ktorú dlhoval každému mesiac.
Záporná amortizácia sa alternatívne označuje ako „NegAm“ alebo „odložený úrok“.
