Obsah
- Očakávania po zdanení
- Riziká, ktoré je potrebné zvážiť
- Investičná príležitosť?
- Výplaty a likvidita
- Výhody vlastníctva
- Výhody prenájmu
- Spodný riadok
Existujú dobré dôvody na vlastníctvo domu v dôchodku. Existuje však aj veľa argumentov týkajúcich sa prenájmu. Ten môže byť lacnejší, ak to znamená, že nemusíte platiť za údržbu a opravy. Vlastníctvo však môže byť menej stresujúce, ak sa nemusíte starať o prenajímateľa, ktorý zvyšuje nájomné.
Nech už idete kamkoľvek, náklady na bývanie budú jedným z vašich hlavných mesačných výdavkov na odchod do dôchodku. Pri rozhodovaní o nájomnom proti kúpe je potrebné zvážiť niekoľko faktorov.
Kľúčové jedlá
- Náklady na bývanie budú súčasťou vášho dôchodkového rozpočtu, či už prenajímate alebo vlastníte. Výkyvy v trhovej hodnote, neočakávané náklady na údržbu a odpočítateľné položky z poistenia môžu zvýšiť vlastnícke náklady. Aj keď domy môžu byť cenným majetkom, ktoré by ste mali vlastniť, nemali by sa kupovať primárne za investície.Nábytok ponúka okrem iného stabilitu, daňové výhody a spravodlivosť. Prenajímanie poskytuje väčšiu flexibilitu a likviditu a na údržbu budete míňať menej peňazí (a času).
Očakávania po zdanení
Prvým krokom pri analýze vlastníctva domu oproti nájmu je určenie, koľko chcete / musíte minúť po zaplatení daní.
Počnúc výnosmi podanými v roku 2019 je možné za pár, ktorý sa podal spoločne, odpočítať úrok z kvalifikovaných hypoték vo výške 750 000 dolárov alebo menej. (Ak ste si kúpili svoj domov pred 16. decembrom 2017, stále môžete odpočítať úrok z hypotéky vo výške 1 milión dolárov alebo menej podľa predchádzajúceho zákona.) Odpočty dane z nehnuteľností, raz obrovská výhoda pre daňovníkov (najmä v bohatých krajinách) oblastí), je teraz obmedzená na 10 000 dolárov.
Schopnosť odpočítať úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti na dome, ktorý vlastníte, znamená, že váš mesačný rozpočet pôjde ďalej, pretože niektoré peniaze dostanete späť vo forme odpočtu. Pretože náklady na prenájom nie sú odpočítateľné z daní, nie sú potrebné žiadne výpočty.
Ak chcete vypočítať hodnotu rozpočtu pred zdanením pri kúpe domu, určte hraničnú daňovú skupinu, odpočítajte toto percento od 1 a rozdeľte rozpočet touto sumou. Ako príklad si vezmime pár, ktorý sa podáva spoločne a je v 22% daňovej kategórii pre ich dane z roku 2019.
Krok č. 1: Čistý rozpočet po zdanení | Krok č. 2: Rozdeľte rozpočet 0, 80 (1 mínus daňová sadzba) | Výsledok: Rozpočet pred zdanením | |
---|---|---|---|
požičovňa | $ 2000 | N / A | $ 2000 |
vlastníctvo | $ 2000 | 2 000 USD / 0, 80 | $ 2500 |
Riziká, ktoré je potrebné zvážiť
Teoreticky vám kúpa domu prinesie viac za vaše peniaze ako prenájom. Vlastníctvo domu však so sebou prináša aj značné finančné riziká. Problémy ako kolísanie trhovej hodnoty, neočakávané náklady na údržbu a odpočítateľné položky z poistenia môžu zvýšiť náklady nad rámec nájomného. A bez ohľadu na to, ktorú možnosť vyberiete, nezabudnite naplánovať infláciu - náklady na nájomné, dane a poistenie sa časom zvyšujú.
Ďalším závažným problémom je riziko údržby spojené s vlastníctvom. Prenájom je ako kúpa poistnej zmluvy proti údržbe, pretože nájomcovia nenesú zodpovednosť za pravidelné náklady na údržbu, poruchy zariadenia alebo katastrofy, ako sú búrky alebo povodne. Ubytovateľ sa musí obávať týchto neočakávaných nákladov. Rovnako majitelia domov.
Investičná príležitosť?
Hoci nehnuteľnosť môže ponúknuť dobré investičné príležitosti, rezidencia by sa nemala kupovať iba z tohto dôvodu. Bývanie predstavuje nevyhnutné životné náklady a likvidácia investičného majetku by nemala zahŕňať hľadanie iného miesta na bývanie. Dôchodcovia by pri plánovaní nákladov na bývanie nemali najlepšie zohľadňovať investíciu, ktorá je vyššia ako vlastníctvo.
„Jedným z najväčších mýtov o vlastníctve domu je, že ide o investíciu. Nie je to, “hovorí Kirk Chisholm, manažér majetku v inovatívnej poradenskej skupine v Lexingtone v štáte Massachusetts. „Vlastniť dom, v ktorom bývate, je náklad, nie investícia. Investícia je investícia, ktorá generuje cash flow. Vlastníctvo domu má samozrejme určité výhody, ale keď zohľadňujete náklady, viažu veľké množstvo kapitálu, nelikviditu domu a že ceny nehnuteľností nie vždy stúpajú, je to pre oveľa menej atraktívne “ investície."
Na skutočné využitie domu ako investície by vlastník domu musel kupovať nízko a predávať vysoko - oportunistické domy kupujú a predávajú. Predajom domu za účelom dosiahnutia zisku, keď sú ceny vysoké, je však možné, že sa ceny z trhu dostanú, ak budú ceny naďalej rásť. Ľudia s pevným rozpočtom, tak ako väčšina dôchodcov, pravdepodobne nebudú môcť kúpiť iný dom alebo byt a namiesto toho sa ocitnú v styku s prenajímateľom.
V niektorých ohľadoch môže byť nájom ekonomickým ekvivalentom skratovania zásob. Ak sa domnievate, že ceny nehnuteľností smerujú nižšie, môžete si prenajať rezidenciu, počkať na pokles cien a kúpiť si dom neskôr. Mýliť sa smerom k cenám nehnuteľností a nakoniec platiť vyššiu kúpnu cenu je podobné plateniu vyššej ceny za akciu na pokrytie krátkej pozície.
Výplaty a likvidita
Ďalšími finančnými výhodami z toho, že ste nájomcom, sú sloboda obáv z podmienok na trhu s nehnuteľnosťami a likvidita. Predaj domu môže trvať dlho; Zahŕňa tiež veľa administratívy a väčšina realitných kancelárií účtuje províziu, čím sa znižuje návratnosť investícií. Sidestepping týchto spleti, keď je čas sa pohybovať, určite stojí za to.
Niektorí dôchodcovia žijú výlučne z dôchodkových peňazí - dávky sociálneho zabezpečenia, výplaty anuity alebo vládny alebo odborový plán, takže nemajú vždy vysoké sumy likvidnej hotovosti. Bez dostatočných aktív na okraji neočakávaných výdavkov by mohli byť bežné náklady na vlastníctvo domu zničujúce.
Výhody vlastníctva
Ak ste jedným zo 70% majiteľov domov, ktorí odchádzajú do dôchodku bez hypotéky, otázka nájomného proti vlastneniu sa na prvý pohľad môže zdať menej komplikovaná. Napriek tomu skutočnosť, že nemáte žiadne platby v domácnosti, z nej nevyvoláva premýšľanie.
Budete musieť zvážiť dane z nehnuteľností a náklady na údržbu. A čím starší je váš domov, tým vyššie by mohli byť náklady na údržbu.
Napriek tomu je ľahké nájsť argumenty na pobyt - najmä ak žijete v dome, ktorý vlastníte (a nemáte dôvod na opustenie zdravia). Tu sú niektoré ďalšie kľúčové argumenty.
stabilita
Budovanie vlastného imania
Pre niektorých dôchodcov je dôležité nechať dedičstvo. Iní chcú použiť akumulovaný kapitál na bývanie na uzatvorenie pôžičky, úverovej linky alebo reverznej hypotéky. Toto sú situácie, v ktorých vlastníctvo dáva zmysel. V oblastiach, kde sa hodnoty nehnuteľností rýchlo zvyšujú, vám vlastníctvo umožňuje vlastniť majetok, ktorý oceníte. A samozrejme to tiež znamená, že sa môžete vyhnúť zvýšeniu nájomného, ktoré je také bežné na horúcich realitných trhoch.
Daňové výhody
Jednou z výhod vlastníctva domu je, že si môžete odpočítať hypotekárne úroky a dane z nehnuteľností z federálnych výnosov. Aj keď daňový zákon z roku 2017 tieto výhody trochu znížil, stále existujú. Ostatné odpočty, vrátane hypotekárnych bodov, môžu tiež pracovať na znížení dlžnej sumy IRS. Ak si prenajmete, nedostanete žiadne z týchto výhod.
emócie
Miera, do akej ste emocionálne prepojení s myšlienkou vlastníctva domu, je dôležitým nefinančným dôvodom.
Pros
-
spravodlivosť
-
stabilita
-
Odpočty daní
Zápory
-
Náklady na údržbu, čas
-
nelikvidita
-
Daň z majetku
Výhody prenájmu
Predaj vášho domu a presťahovanie do prenájmu má svoje body. Ak v súčasnosti prenajímate, tieto výhody poznáte. Ale ak ste majiteľ domu, ktorý uvažuje o skákaní loďou, je potrebné zvážiť niekoľko dôvodov.
Otvorte Možnosti
Prenájom môže mať zmysel, ak ste prázdny hniezdo, ste pripravení na zníženie počtu dní alebo si nie ste istí, kde budete tráviť dôchodkové roky. Možno budete chcieť odísť za lepším počasím (alebo s nižšími životnými nákladmi) na niekoľko rokov, ale neskôr sa budete môcť ľahko presťahovať bližšie k svojej rodine.
Vaše zdravie - alebo zdravie člena rodiny - môže byť tiež faktorom, ak sa domnievate, že budete musieť čoskoro odísť, aby ste dostali starostlivosť alebo starostlivosť. Mnoho asistovaných životov, nepretržitej starostlivosti alebo nezávislých živých komunít je iba na nájomnom, takže vám už nebude na výber, ak budete bývať.
Menej nákladov
Je dôležité porovnať náklady na prenájom a vlastníctvo v mieste, kde plánujete bývať. Podľa správy od Trulia bolo prenájom lacnejšie v 98 zo 100 miest s veľkou populáciou obyvateľov vo veku 65 a viac rokov. Stojí za zmienku, že na juhu je vlastníctvo obvykle lacnejšie ako prenájom.
Menej údržby
Keď si prenajímate, pravdepodobne nebudete musieť platiť za údržbu hlavných ligových štruktúr. Majitelia domov v priemere minú ročne 1 až 4% na údržbu. Čím je domov starší, tým vyššie je percento. Jedno upozornenie: Pred podpísaním si pozorne prečítajte zmluvu o nájme a uistite sa, že váš prenajímateľ je zodpovedný za všetky (alebo takmer všetky) údržby a opravy, najmä ak prenajímate dom.
Nie sú to len náklady. Ako starnete, vaša schopnosť vykonávať ktorúkoľvek z týchto úloh sami nevyhnutne poklesne. Možno nechcete bývať niekde, kde by ste našli pravidelných stojacich na rebríkoch, aby ste vymenili žiarovky alebo odhadzovali sneh z chodníka. V tom prípade môže pomocník alebo stavebný údržbár skutočne pomôcť.
Uvoľnený kapitál
Prenájom môže uvoľniť peniaze, ktoré môžete investovať. To vás udržuje v likvidite a môže zvýšiť váš celkový príjem počas vašich dôchodkových rokov. Investície často rastú rýchlejšie, ako oceňuje nehnuteľnosť, čo z nich robí ešte lepšie využitie vašich peňazí. Vlastníctvo vás vystavuje riziku aj v prípade ďalšieho zlyhania trhu s nehnuteľnosťami na bývanie - niečo, čo nie je možné prenajať.
Pros
-
likvidita
-
Malé náklady na údržbu, zodpovednosť
-
Flexibilita v pohybe
-
Nižšie náklady, dane
Zápory
-
Neočakávané zvýšenie nájomného, vysťahovanie
-
Bez vlastného imania
-
Žiadne daňové výhody
-
Neschopnosť prispôsobiť domov
Spodný riadok
Pre mnohých ľudí, ktorí sa blížia k dôchodku, je rozhodnutie, či udržať rodinný dom alebo zmenšiť na menšom mieste, náročné. Ak sa rozhodnú presťahovať, do hry vstúpi stres a výdavky, ktoré môžu prísť s vlastníctvom domu. To, či vlastniť alebo prenajať dom v dôchodku, zahŕňa niekoľko hľadísk, napríklad:
- Aký je rozpočet po zdanení na prenájom alebo vlastníctvo? Je dom potenciálnou investičnou príležitosťou alebo iba iným výdavkom? Aké riziká prichádzajú s vlastníctvom domu z hľadiska neočakávaných nákladov a môže im rozpočet čeliť?
Zdroje článkov
Investopedia vyžaduje, aby autori používali na podporu svojej práce primárne zdroje. Patria sem biele knihy, vládne údaje, pôvodné správy a rozhovory s odborníkmi v odbore. V prípade potreby odkazujeme aj na originálny výskum od iných renomovaných vydavateľov. Viac informácií o štandardoch, ktoré dodržiavame pri vytváraní presného a nezaujatého obsahu, nájdete v našej redakčnej politike.-
Interná daňová služba. „Publikácia 936: odpočítanie hypotekárnych úrokov z domu.“ Prístup k 13. decembra 2019.
Súvisiace články
prenájom
Rozdiel medzi nájmom a vlastníctvom domu
Domáce vlastníctvo
Všetky klady a zápory investovania do domu
prenájom
Dôvody prenájmu sú lepšie ako nákupy
Plánovanie odchodu do dôchodku
Mal by som si pred odchodom do dôchodku predať svoj domov?
Domáce vlastníctvo
Skryté náklady na vlastníctvo domu
Plánovanie odchodu do dôchodku
Kedy by mali dôchodcovia zmenšiť svoj domov?
Odkazy pre partnerovSúvisiace podmienky
Náklady na údržbu Náklady na údržbu sú náklady vynaložené na udržanie položky v dobrom stave. Byty, domy a byty majú výdavky, ale kto ich platí? viac Váženie výhod a nevýhod kondomínií Poplatok za kondomínium sa účtuje združeniu kondomínií na pokrytie nákladov na opravy, terénne úpravy alebo vybavenie, ako je telocvičňa alebo bazén. viac Dom chudobných Definícia Dom chudobných popisuje osobu, ktorá trávi veľkú časť svojho celkového príjmu vlastníctvom domu. viac Ako vylepšenia kapitálu môžu zmierniť daňové uštipnutie Vylepšenie kapitálu je trvalá štrukturálna zmena alebo obnova, ktorá zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti, predlžuje jej životnosť alebo prispôsobuje novému použitiu. viac Úver federálnej správy bývania (pôžička FHA) Úver federálnej správy bývania (FHA) je hypotéka poistená FHA, určená pre dlžníkov s nízkymi príjmami. viac plánovania odchodu do dôchodku Plánovanie odchodu do dôchodku je proces stanovovania cieľov dôchodkových príjmov, tolerancie rizika a krokov a rozhodnutí potrebných na dosiahnutie týchto cieľov. viac![Život v dôchodku: nájomné oproti vlastníctvu domu Život v dôchodku: nájomné oproti vlastníctvu domu](https://img.icotokenfund.com/img/retirement-planning-guide/998/retirement-living-renting-vs.jpg)