Obsah
- Čo je krátky predaj?
- Ako funguje krátky predaj
- Ako sa zabraňuje uzavretiu trhu
- Kroky k predaju nakrátko
- Zmluva o krátkom predaji
- Klady a zápory
- Úskalia, ktorým sa treba vyhnúť pri krátkom predaji
- Najlepší agent pre krátky predaj
- Dohadovanie cien
- Pokračujte v hľadaní
- Dobrý obchod alebo zlý?
Čo je krátky predaj?
Krátky predaj je dom, ktorý je k dispozícii za kúpnu cenu, ktorá je nižšia ako suma dlhovaná súčasným vlastníkom.
Transakcia je výhodná pre banku tým, že jej umožňuje vyhnúť sa vyradeniu domu z trhu, čo je nákladné a časovo náročné. Predávajúci sa vyhýba úverovému zásahu, ktorý je spojený so zabránením prístupu na trh a bankrotom, ktorý ho niekedy sprevádza.
Ako funguje krátky predaj
Krátky predaj je finančná možnosť, ktorú majú majitelia domov niekedy v núdzi. Sú pozadu v splácaní hypotéky a majú dom, ktorý je pod vodou. To znamená, že domov má nižšiu hodnotu ako zostatok na hypotéke.
S výnimkou neočakávaného neočakávaného peňažného zisku je majiteľ nútený rozlúčiť sa s domácim. Naozaj existujú iba dve možnosti: Krátky predaj alebo vylúčenie.
Odborníci sa nezhodujú na tom, či je predaj nakrátko dobrý. Navrhovatelia tvrdia, že takéto domy sú ceny nižšie ako trhová hodnota. Oponenti tvrdia, že banky nemajú záujem o predaj požiaru.
Krátke predaje obvykle začína vlastník domu, keď hodnota domu klesne o 20% alebo viac. Pred začatím procesu sa musí veriteľ, ktorý drží hypotéku, na základe rozhodnutia podpísať. Veriteľ, zvyčajne banka, potrebuje dokumentáciu, ktorá vysvetľuje, prečo má krátky predaj zmysel. V konečnom dôsledku by požičiavajúca inštitúcia mohla v tomto procese prísť o peniaze.
Ak je schválený na predaj nakrátko, kupujúci najskôr vyjednáva s majiteľom domu a potom žiada o schválenie kúpu od druhej banky. Je dôležité poznamenať, že k predaju nakrátko nesmie dôjsť bez súhlasu veriteľa.
Krátke tržby sú zdĺhavé a náročné na papierové transakcie, ktorých spracovanie trvá celý rok. Nie sú však na úkor ratingu majiteľa domu tak škodlivé, ako je vylúčenie. Krátky predaj vyzerá lepšie pre budúcich veriteľov a veriteľov. Ukazuje, že daná osoba podnikla kroky skôr, ako sa banka presťahovala do domu. Majiteľ domu, ktorý prešiel krátkym predajom, môže mať dokonca nárok na okamžitý nákup iného domu.
Kľúčové jedlá
- Pre vlastníkov pod vodou môže byť krátky predaj spôsob, ako sa vyhnúť vyradeniu, vysťahovaniu a čiernym značkám na svojich úverových ratingoch.Na potenciálneho kupujúceho si dokončenie krátkeho predaja vyžaduje flexibilitu a veľkú trpezlivosť. Kupujúci sa musia uistiť, že obchod stojí za námahu.
Ako sa zabraňuje uzavretiu trhu
V prípade vylúčenia úveru zabaví veriteľ dom po tom, ako dlžník neuskutoční určitý počet platieb. Na rozdiel od väčšiny krátkych predajov, zabavenie majetku môže nastať potom, čo majiteľ domu opustil dom. Ak cestujúci ešte neodišli, sú veriteľom v procese vylúčenia vylúčení.
Uzavretie trhu zvyčajne trvá tak dlho, ako je krátky predaj, pretože veriteľ sa zaoberá likvidáciou majetku rýchlo. Uzavreté domy môžu byť tiež dražené pri „správcovskom predaji“, pri ktorom kupujúci ponúkajú ponuky na bývanie vo verejnom konaní.
Majitelia domov, ktorí sa podrobia vylúčeniu, zažijú okamžitý pokles a prudký pokles svojich úverových ratingov. Vo väčšine prípadov musia čakať najmenej päť rokov na kúpu iného domu alebo tri roky s pôžičkou FHA. Uzavretie trhu sa objaví v úverovej správe na sedem rokov.
Kedy by ste mali urobiť krátky predaj?
Kroky k predaju nakrátko
Proces krátkeho predaja sa v jednotlivých štátoch líši, ale kroky zvyčajne zahŕňajú:
- Krátky predajný balíček - finančný balík predkladá veriteľovi predajca. Zahŕňa účtovnú závierku, list popisujúci ťažkosti predávajúceho a kópie finančných záznamov. Krátka predajná ponuka - Ak predávajúci akceptuje ponuku od zainteresovaného kupujúceho, kótovací agent pošle veriteľovi zmluvu o kótovaní, vykonanú kúpnu ponuku, list s predbežným súhlasom kupujúceho a kópiu šeku s vážnymi peniazmi. Spracovanie banky - banka preskúma ponuku a krátkeho predaja buď schváli alebo zamietne. Môže to trvať niekoľko týždňov až mesiacov.
Zmluva o krátkom predaji
V niektorých ohľadoch je nákup nehnuteľnosti s krátkym predajom rovnako ako akýkoľvek nákup domu. V tomto prípade však zmluva stanoví, že podmienky podliehajú schváleniu hypotekárneho úveru.
V zmluve by sa malo tiež uviesť, že nehnuteľnosť sa kupuje „tak, ako je“. Aj keď kupujúci môžu zahrnúť jazyk, ktorý umožňuje zrušenie obchodu, ak kontrola odhalí značné problémy, je nepravdepodobné, že bude možné dohodnúť nižšiu cenu. Je tiež nepravdepodobné, že by banka vykonala akékoľvek opravy, a predajca, ktorý má hotovosť, je dokonca menej nápomocný.
Na rozdiel od vylúčenia z trhu požičiavajúca inštitúcia nevlastní nehnuteľnosť pri krátkom predaji. Pretože však musí schváliť predaj a získa výťažok, bude kupujúci rokovať skôr s bankou než s vlastníkom domu.
Klady a zápory
Transakcie s krátkym predajom môžu byť oveľa časovo náročnejšie a trpezlivejšie ako bežné transakcie s nehnuteľnosťami. Ak ponúkate ponuku na krátke predajné nehnuteľnosti, buďte pripravení čakať. Banky sú známe tým, že reagujú na krátke predajné ponuky tak dlho, ako niekoľko mesiacov.
Uistite sa, že krátky predaj je už schválený veriteľom. Ak predávajúci ešte nedohodol krátky predaj s bankou, kupujúci čaká dlhé čakanie, pravdepodobne za nič.
Niektorí odborníci odporúčajú, aby ste poskytli veriteľovi lehotu na skrátenie čakacej doby. Aj keď je ťažké povedať, či táto stratégia skutočne podnieti banku k činnosti.
Úskalia, ktorým sa treba vyhnúť pri krátkom predaji
Kupujúci sa musia uistiť, že predaj nakrátko je už schválený veriteľom. Ak sa predávajúci ešte nedostal do omeškania alebo sa nedohodol na krátkom predaji s bankou, kupujúci čaká dlhé čakanie, pravdepodobne za nič. Banka nemusí mať záujem o krátky predaj, ak sa domnieva, že môže získať viac peňazí tým, že pôjde do vylúčenia.
Potenciálni kupujúci sú tiež múdre skontrolovať vopred, aby sa ubezpečili, že hypotekárny veriteľ nemá problémy s predajom na krátku dobu.
Najlepší agent pre krátky predaj
Z dôvodu zložitosti transakcie by mal kupujúci spolupracovať s agentom alebo realitnou kanceláriou, ktorý má skúsenosti s krátkym predajom a je ochotný s ním pracovať. Niektorí realitní agenti sa špecializujú na predaj nakrátko a môžu byť držiteľmi certifikátu Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), čo je označenie ponúkané Národnou asociáciou realitných kancelárií. Držitelia tohto osvedčenia prešli špecializovaným školením.
Dohadovanie cien
Kupujúci nehnuteľnosti na krátke predaje by mal byť pripravený zvýšiť ponukovú cenu. V konečnom dôsledku nemá predajca skutočné oprávnenie schvaľovať predajnú cenu, iba banka to robí a môžu kontrafenzovať.
Na druhej strane by banka mohla ponuku priamo odmietnuť, najmä ak ide o výrazne nižšiu ponuku. V najhoršom prípade nemusia odpovedať vôbec.
Pokračujte v hľadaní
Vzhľadom na to, ako dlho bude pravdepodobne banke odpovedať na vašu ponuku, by mal kupujúci pravdepodobne čakať na odpoveď pri pohľade na ďalšie domy. Zástupca môže napísať zmluvu o kúpe nakrátko tak, že si kupujúci zachová flexibilitu pri stiahnutí ponuky.
Aj keď je kupujúci zaviazaný, banka môže naďalej zbierať ponuky. Väčšina ľudí by to považovala za neetické, pretože potenciálny kupujúci pravdepodobne v tejto chvíli vyhnal niekoľko tisíc dolárov za inšpekcie, vyhľadávanie titulov a podobne. Banka však čelí stratovej transakcii a chce minimalizovať svoje straty.
Dostať sa z obchodu tak neskoro v hre je pre kupujúceho obrovskou stratou času a peňazí, nehovoriac o obrovskej frustrácii.
Z týchto dôvodov sa musí kótovacia cena pri krátkom predaji brať so zdravou dávkou skepticizmu.
Dobrý obchod alebo zlý?
Odborníci sa nezhodujú na tom, či je predaj nakrátko pre kupujúcich dobrý. Navrhovatelia tvrdia, že ceny nehnuteľností na krátke predaje sú nižšie, ako je trhová hodnota, čo kupujúcim vytvára príležitosť na získanie veľkého množstva alebo pre prvopočiatočníkov, ktorí sa chcú dostať do domu, ktorý by si inak nemohli dovoliť. Oponenti tvrdia, že banky nemajú záujem o predaj požiaru a pred stanovením alebo prijatím ceny za nehnuteľnosť vykonajú porovnateľnú analýzu trhu.
Ďalej môže byť kótovacia cena pri krátkom predaji skôr suma, ktorú si agent predávajúceho myslí, že banka môže prijať, a nie suma, ktorú banka skutočne prijala. Banka môže považovať cenu za príliš nízku alebo predajca môže uviesť nehnuteľnosť pod trh s úmyslom vyvolať vojnu s ponukami.
V niektorých štátoch bude mať predávajúci voči nemu rozsudok o nedostatku, ktorý ho zaväzuje zaplatiť banke späť rozdiel medzi výškou hypotéky a predajnou cenou domu, takže je v najlepšom záujme predávajúceho získať čo najviac peňazí, Jednou z výhod pre banku aj pre kupujúceho je to, že na rozdiel od nehnuteľnosti vo vlastníctve banky je nehnuteľnosť s krátkym predajom menej pravdepodobná, že dôjde k jej vyradeniu alebo preplateniu. Aj keď nehnuteľnosť môže trpieť odloženou údržbou z dôvodu finančnej situácie vlastníka, predávajúci pravdepodobne nezničí miesto, keď v nej stále žije. Na rozdiel od toho majitelia domov, ktorí stratia svoj majetok na zabránenie prístupu na trh, často odstraňujú svoju frustráciu z domu ako spôsob, ako sa dostať späť do banky.
![Krátka definícia predaja Krátka definícia predaja](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/684/short-sale.jpg)