Najtradičnejšou formou vlastníctva domu je vlastniť dom aj pozemok, na ktorom je postavený. Tí, ktorí si nemôžu dovoliť domy alebo sa nechcú obťažovať údržbou a údržbou vonkajších priestorov, môžu kúpiť byty alebo radové domy. Existuje však aj ďalšia možnosť vlastnenia domu: kúpa iba domu a prenájom pôdy, ktorú zaberá.
Kúpa domu v prenajatej pozemkovej komunite vám umožňuje vlastniť si dom, ktorý by ste si inak nemohli dovoliť. Tento druh nákupu však nemá niektoré výhody tradičného vlastníctva domu a má ďalšie významné nedostatky. Fungovalo by toto neobvyklé nastavenie vlastníctva? Čítajte ďalej a zistite to.
Základy
S vyškoleným okom môžete obvykle nájsť nehnuteľnosť prenajatú pôdu, aj keď to nie je výslovne uvedené. Medzi kľúčové slová, ktoré treba hľadať, patrí „vyrobený dom“ a „úrok z prenájmu“. Vonkajšie prvky domu možno opísať napríklad výrazmi „asociačný bazén“ alebo „asociačné tenisové kurty“. Cena prenajatého majetku má tiež tendenciu byť výrazne pod trhovou hodnotou. Napríklad, ak je bežná cena pre tradičnú trojizbovú, dve kúpeľne s rozlohou 1 600 štvorcových stôp okolo 500 000 dolárov, porovnateľný dom na prenajatej pôde môže stáť iba 150 000 dolárov. Prenajatý nehnuteľný dom môže mať za svoju cenu tiež neobvykle luxusné vlastnosti.
Poplatky od združení majiteľov domov (HOA) tiež naznačujú, že zoznam sa môže týkať nehnuteľnosti prenajatej pôdy. Bežný poplatok za HOA sa môže pohybovať okolo 250 dolárov mesačne, zatiaľ čo poplatok za HOA za nehnuteľnosť prenajatú pôdu môže byť 900 dolárov mesačne. Ďalšou prezradou je, že ak sa pozriete na satelitnú mapu susedstva, v ktorom sa domov nachádza, môžete si všimnúť, že domy sú bližšie k sebe ako obvykle a sú si veľmi podobné. Nakoniec, v typickom susedstve, niektoré domy majú svoje vlastné bazény, zatiaľ čo v komunite prenajatej pôdy žiadny z nich nebude.
Zoznamy nehnuteľností nie vždy obsahujú zoznam nehnuteľností prenajatých pozemkov. Kľúčové informácie sú niekedy vynechané zo zoznamu nehnuteľností kvôli nedbanlivosti agenta alebo preto, že sa agent alebo predajca niečo snaží skrývať. Preskúmajte skryté fakty a nikdy nekupujte nehnuteľnosť prenajatú pôdu bez dôkladného pochopenia neobvyklých vlastností tohto typu vlastníctva domu.
Typy prenajatých pozemkov
Existuje niekoľko druhov nehnuteľností na prenájom nehnuteľností na bývanie a najbežnejší typ sa líši v závislosti od regiónu. Na Havaji av Delaware sú nájomné byty. V oblastiach s domorodými americkými rezerváciami, ako napríklad Palm Springs, budete môcť kúpiť nehnuteľnosť na prenajatej rezervácii. V Los Angeles, kde dokonca aj domovy na predmestí ďaleko prevyšujú ceny, ktoré si priemerný človek môže dovoliť, sa nachádzajú prímestské pozemky v prímestských oblastiach, ako je napríklad Simi Valley a Canyon Country. Na Floride a v Arizone je tiež mnoho spoločenstiev na prenájom prenajatých pozemkov.
Prenajaté pozemky existujú v iných oblastiach, ale pretože prenájom pôdy je nekonvenčným spôsobom nákupu nehnuteľností, táto možnosť nie je dostupná v každom štáte. Prívesové parky, možno najbežnejšia forma komunity prenajímaných pozemkov, nájdete takmer kdekoľvek.
Keď si kúpite dom alebo byt na prenajatej pôde, hypotéku na nehnuteľnosť uzavriete obvyklým spôsobom. Mesačná splátka hypotéky bude nižšia, pretože kúpna cena domu je nižšia, ale musíte zaplatiť aj významný mesačný poplatok za prenájom pôdy. Pretože nehnuteľnosti na prenájom pôdy sa často nachádzajú v celých komunitách podobných nehnuteľností, na nehnuteľnosť prenajatú pozemky sa môžu vzťahovať aj poplatky HOA na pokrytie údržby terénnych úprav, komunitných bazénov, komunitných budov atď.
Všeobecné úvahy
- Koľko času zostáva v prenájme? Ak je dĺžka zostávajúceho nájmu kratšia, ako plánujete zostať doma, je nevyhnutné zistiť, čo sa stane s vaším záujmom o nehnuteľnosť na konci doby prenájmu. Doba prenájmu bude mať tiež vplyv na vašu schopnosť financovať domácnosť. Získanie hypotéky môže byť ťažké alebo nemožné, ak zostávajúca doba nájmu na súši je 20 rokov a chcete hypotéku na 30 rokov. V ideálnom prípade nájomná zmluva, ktorá presiahne vašu zostávajúcu životnosť, ochráni vaše finančné záujmy a pokoj. Aj keď v tomto dome pravdepodobne nebudete žiť po zvyšok svojho života, je pekné mať túto možnosť. A ak dom predáte, dlhá zostávajúca doba prenájmu bude mať pozitívny vplyv na vašu predajnú cenu.
Aké sú podmienky ustanovenia o odovzdaní? Ak sa nájomné vyčerpá, kým stále vlastníte dom, skontrolujte podmienky ustanovenia o odstúpení. Ak nájom vyprší a neobnoví sa, budete sa musieť vzdať využívania pôdy, na ktorej je postavený váš dom. Niektoré ustanovenia o kapitulácii ustanovujú, že musíte tiež odovzdať akékoľvek vylepšenia pôdy (tj váš byt, mestský dom alebo dom). Vyhnite sa škaredým prekvapeniam, keď získate informácie ešte pred nákupom.
Koľko je mesačná platba za prenájom pôdy, ako často sa upravuje a koľko? Ak existujú poplatky HOA, položte na ne rovnaké otázky. Chcete sa uistiť, že skutočne ušetríte peniaze nákupom nehnuteľnosti prenajatej pôdy a že jedného dňa nebudete nútení pohybovať sa zvyšovaním nákladov.
Mám radšej z prenájmu? Zvážte, či vlastníctvo domu na prenajatej pôde je skutočne lepšie ako prenájom. Tieto dva spôsoby sú podobné v mnohých ohľadoch, vrátane platby mesačných poplatkov, ktoré určuje iná strana. Vlastnenie tradičného domu vám môže poskytnúť väčšiu mieru slobody; ak je to pre vás dôležité, možno bude potrebné počkať, kým ušetríte zálohy alebo zvýšite svoj príjem natoľko, aby ste sa kvalifikovali na dobrú hypotéku na tradičný dom.
výhody
Kúpa domu na prenajatej pôde ponúka nasledujúce výhody.
- Dom si kupujete za oveľa menej ako tradičný dom, pretože pozemky nemusíte kupovať.
Prenajaté pozemky sú často lepšie ako bývanie detí a domácich miláčikov a môžete investovať peniaze, ktoré vám leasing ušetrí. Kupujúci môžu žiť v cenovo dostupných lokalitách, ktoré by si inak nemohli dovoliť. Napríklad v meste Huntington Beach v Kalifornii existuje niekoľko tichomorských komunít v blízkosti Tichého oceánu. Na kúpu domu základnej úrovne v Huntington Beach budete potrebovať približne 400 000 dolárov. Nákup domu základnej úrovne v prívesovom parku by v porovnaní s tým mohol stáť len 40 000 dolárov.
Spoločnosti prenajímané na pozemkoch často zahŕňajú vybavenie, ktoré nie je vždy v tradičných štvrtiach, ako sú klubovne, bazény, tenisové kurty, ihriská a golfové ihriská. Z hľadiska asociácie spoločenstva môžu všetky poplatky za HOA zahŕňať pravidelné kosenie vášho trávnika.
Pretože nevlastníte pôdu, pravdepodobne budete mať nízke alebo žiadne dane z nehnuteľností, čo vám môže pomôcť vykradnúť z platenia prenajatej pôdy a poplatkov za HOA. V niektorých oblastiach miestne zákony obmedzujú sumu, o ktorú sa môžu poplatky za prenajaté pozemky každoročne zvyšovať.
nevýhody
Nevýhody tejto formy vlastníctva domu sú nasledujúce.
- Najvýznamnejšou nevýhodou vlastníctva domu na prenajatej pôde je budovanie vlastného imania. Pre mnoho ľudí je vlastníctvo domu hlavným zdrojom bohatstva. Pri prenajatej nehnuteľnosti riskujete stratu všetkého vlastného imania po uplynutí doby nájmu, v závislosti od podmienok ustanovenia o odovzdaní. Ďalší predaj domu bude pravdepodobne ťažší ako ďalší predaj tradičného domu, najmä preto, že s každým ďalším rokom sa zostávajúca doba nájmu skráti. Z tohto dôvodu, ak chcete niečo nechať na svojich dedičov, domov na prenajatej pôde pre nich nebude tak cenný ako tradičný domov. Prenajaté pozemky sú často súčasťou HOA, čo znamená dodatočné mesačné poplatky, ktoré sú do istej miery nepredvídateľné. Zatiaľ čo poplatky HOA sú zvyčajne stanovenou sumou každý mesiac, môžu sa každoročne zvyšovať. Spoločnosť HOA môže tiež vyberať osobitné hodnotenie za veľké opravy alebo upgrady komunitného majetku a vytvorenie veľkého neočakávaného vyúčtovania. Poplatky HOA môžu byť obzvlášť problematické pre tých, ktorí nevyužívajú spoločné vybavenie, ako sú bazény, alebo ktorí by radšej robili svoje vlastné terénne úpravy, aby ušetrili peniaze.
Zatiaľ čo tradičné vlastníctvo domácnosti môže byť dobrým zabezpečením proti inflácii, vlastníctvo prenajatej nehnuteľnosti nie je. Pri kúpe domu s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou zostáva vaša platba každý rok rovnaká, ako sa zvyšuje inflácia . Mesačná platba za vlastníctvo domu môže byť v konečnom dôsledku nižšia ako nájomné vo vašom okolí. A zatiaľ čo hodnoty domov kolíšu, dlhodobé zvyšovanie cien sa zvyčajne zhoduje alebo prekračuje mieru inflácie. V komunite prenajatej pôdy sa vaše mesačné splátky nájomného a poplatky HOA pravdepodobne zvýšia minimálne o mieru inflácie. Medzitým sa váš dom stane na konci doby nájmu menej cenným.
Ak máte doma vyrobený dom na prenajatej pôde a platnosť nájomnej zmluvy vyprší (a ustanovenie o odstúpení od zmluvy nevyžaduje, aby ste sa vzdali vlastníctva), môžete ich teoreticky vziať domov so sebou do inej komunity prenajatej pôdy alebo na pozemok, ktorý máte zakúpili. To však nie je príliš realistické, pokiaľ si nekupujete príves domov. V opačnom prípade budete musieť dom rozobrať a previezť na nový pozemok. To môže byť veľmi nepraktické a pravdepodobne to bude neúmerne drahé.
Spodný riadok
Kúpa domu na prenajatej pôde môže byť lákavá, keď vidíte nízku predajnú cenu, ale nákup zahŕňa mnoho komplikácií, ktoré tradičný nákup domov nemá. Tradičné vlastníctvo domácnosti pravdepodobne vytvára pre väčšinu ľudí najväčšie finančné zabezpečenie, ale nákup domu na prenajatej pôde môže byť životaschopnou alternatívou pre tých, ktorých hlavnou prioritou je nákup do konkrétnej komunity za nižšiu cenu ako tradičný dom alebo byt, skôr než budovanie. equity.
