Stephen Schwarzman sa tým, že stavil malé, nezvýšil. Jeho kariéra bola definovaná veľkými šancami. V súčasnosti predseda a výkonný riaditeľ skupiny The Blackstone Group podrobne opísal mnohé z týchto veľkých stávok vo svojej nedávnej autobiografii Čo to berie . Od jeho dní ako prezident triedy na Abington High School, po pokorný proces pokusu o spustenie Blackstonu v roku 1985 s Petrom Petersonom bol Schwarzmanov život definovaný tým, že sa na každom kroku zväčší.
Spoločnosť Blackstone sa od tej doby rozrástla o investičné spoločnosti zamerané na private equity, hedžové fondy, úverové, infraštruktúrne a biologické vedy - mnohé z najväčších stávok firmy však boli v oblasti nehnuteľností. Blackstone je skutočne jedným z najväčších investorov do nehnuteľností na svete a približne štvrtina jeho 545 miliárd dolárov investovala do tohto sektora.
Spoločnosť Blackstone zaostávala za niektorými z najväčších transakcií s nehnuteľnosťami v histórii vrátane nákupu spoločnosti Hilton Properties v júli 2007 a nákupom mesta Stuyvesant Town v roku 2015 za 5, 5 miliárd dolárov.
Hovoril som so Schwarzmanom o začatí jeho autobiografie o jeho kariére a jeho názoroch na investičné prostredie - najmä v oblasti nehnuteľností.
Silver: Blackstone v priebehu rokov uzatvára veľké stávky na nehnuteľnosti a teraz je jedným z najväčších vlastníkov nehnuteľností a investorov na svete a dnes je najväčšou časťou vášho investičného portfólia. Aké sú vaše základné pravidlá pre identifikáciu veľkých realitných príležitostí? Čo hľadáš?
Schwarzman: Realitná činnosť je priama vec. Máme niekoľko pravidiel.
- Nakupujeme existujúce príležitosti, ktoré môžeme zlepšiť. Nerobíme rozvoj. Rozvoj má oveľa väčšie riziko ako nákup existujúcej budovy. Páči sa nám konzervativizmus pri kúpe niečoho existujúceho. Po druhé nakupujeme iba veci, ktoré môžeme vylepšiť. Nezaujíma nás len nákup toku peňažných tokov. Chceme niečo vylepšiť. Keď to vylepšíte, môžete ho predať za viac. Po tretie, sme tematický investor. Nehnuteľnosti majú v rámci nehnuteľností rôzne triedy aktív, od kancelárskych budov a bytov až po nákupné centrá a sklady. Rôzne triedy aktív majú rôzne základy v rôznych bodoch hospodárskeho cyklu, ako aj potenciál pre technologické narušenie. Napríklad sme predali všetky naše nákupné centrá a všetko v maloobchode, keď sme v roku 2010 videli, ako Amazon rozvíja túto obrovskú dynamiku, a rozhodli sme sa stať ešte väčším kupcom skladov. Sklady boli v maloobchode za posledných 5 rokov veľmi výkonnou triedou aktív. Mnoho predajcov, nielen Amazon, sa muselo zmeniť na možnosti online. Aby ste mohli tovar doručiť zákazníkovi, potrebujete sklady. To nás viedlo k celej oblasti, kde máme obrovské vystavenie, kde nájomné stúpa dvakrát (alebo viac) ako ktorákoľvek iná trieda aktív. Pozeráme sa tiež na nehnuteľnosť ako globálnu príležitosť. V určitom bode nie je v geografickej oblasti toľko kapitálu. Napríklad sme veľa kúpili v Škandinávii, čo sa ukázalo byť veľmi dobré. Konečné pravidlo sa týka nákladov na výmenu. Uistite sa, že ste pri kúpe niečoho hlboko pod ním, je skutočne dôležité.
Keď dokončíme našu úlohu vylepšenia nehnuteľnosti, predáme ju. Máme malú mantru nazvanú: „Kúp, oprav, predaj.“
Silver: Kde vidíte realitné príležitosti v nasledujúcom desaťročí?
Schwarzman: Pri pohľade na 10 rokov… v oblasti nehnuteľností je trend ľudí, ktorí sa sťahujú do miest z predmestí. Tento trend urobí z bytov v mestách dobré miesto. Zmení to vašu geografickú orientáciu. Ak ste investor v USA, budete chcieť mať zaujatosť v nízkej daňovej sadzbe a ľahšom pracovnom prostredí. Ak sa pozriete na 10 rokov, nastanú skutočné zmeny, ktoré už môžete pozorovať pri migrácii ľudí zo severu na juh. Ľudia sa sťahujú z krajín s vysokými daňami do štátov s nízkymi daňami, ako sú Florida, Texas alebo Severná Karolína, kde môžete zamestnávať pracovníkov na pevnine.
Bývalo to tak, že keď ľudia dostali prácu, vybrali by si miesto na základe zamestnania. Teraz veľa mladých ľudí hľadá miesto a dúfa, že si nájde prácu. Ak pôjdu na správne miesta, úlohy sa presunú, aby ich našli.
V oblasti nehnuteľností existujú svetové mestá, ktoré sú znalostnými mestami. Sú to Seattle, San Francisco, Austin, dokonca aj New York a Londýn. Nájdete mestá v Indii, ako je Bombaj, Chennai, Bangalore… a nájdete priemyselné odvetvia, o ktorých viete, že budú mať explozívny rast a budete ich sledovať po celom svete, keď sa pozriete na 10 rokov, tieto budú veľmi dobré. A v biotechnológii a výskume existujú špeciálne prípady, ktoré sa rýchlo zrýchľujú. Sme jedným z najväčších vlastníkov mokrých laboratórií pre biofarma. To je ďalší z týchto trendov.
Silver: Nákup nehnuteľností Hilton spoločnosťou Blackstone v roku 2007 sa ukázal byť skvelým výzvou. Hilton už bol zavedenou značkou s veľkou stopou. Domnievate sa, že hoteliérstvo bude stále inteligentným miestom na investovanie v najbližšom desaťročí alebo dvoch?
Schwarzman: S rastom bohatstva cestuje viac ľudí. Malo by to byť katalyzátorom na vykonávanie vecí, ktoré súvisia s cestovným ruchom, či už ide o vstupné mestá alebo iné obľúbené miesta. Mali by mať dobré výsledky.
![Stephen schwarzman popisuje svoj proces investovania. Stephen schwarzman popisuje svoj proces investovania.](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/820/stephen-schwarzman-future-global-investing.png)