Odpočet dane z úrokov z hypotéky, ktorý bol zavedený spolu s daňou z príjmu v roku 1913, sa odvtedy stal obľúbeným odpočtom dane pre milióny majiteľov domov v USA. Tu sa pozrieme na existujúce pravidlá tohto odpočtu, ako aj na nové zmeny vyplývajúce z daňovej legislatívy z decembra 2017.
Zrážky: Kto sa kvalifikuje
Vo väčšine prípadov je možné všetky hypotekárne úroky až do určitej výšky úveru odpočítať od federálnych daní v USA, ak vlastník domu spĺňa tieto požiadavky:
- Podá formulár 1040 a podrobne rozpisuje odpočty podľa harmonogramu A. On alebo ona je právne zodpovedná za pôžičku - nemôžete odpočítať úrok, ak uskutočňujete platbu z pôžičky niekoho iného. Platba uskutočnila v kvalifikovanom dome.
Akvizičný dlh verzus majetkový dlh: veľký daňový rozdiel
Pretože odpočty sú regulované vládou, pravidlá nie sú nikdy také jednoduché, ako sa zdajú na prvý pohľad. Existujú dva typy dlhov, ktoré vytvárajú daňovo uznateľný úrok. Prvým je dlh, ktorý bol vybratý za účelom kúpy, výstavby alebo vylepšenia vášho domu. Tento typ dlhu je známy ako „akvizičný dlh“. Druhým typom je dlh, ktorý bol vzatý na iné účely a je známy ako „dlh vlastného imania“, pretože čerpá z vlastného imania vášho majetku. Toto rozlíšenie nadobudlo osobitný význam od prijatia novej daňovej legislatívy v decembri 2017 (pozri Ako vás ovplyvňuje daňový zákon GOP ).
Návrh zákona obsahuje významné zmeny vo výške úrokov, ktoré si dlžníci môžu odpočítať z hypotekárnych úverov a dlhu na vlastné imanie, takže úrok je odpočítateľný iba pri úveroch do 750 000 dolárov alebo menej. Okrem toho sa zmenili pravidlá pre pôžičky na pôžičky na vlastný kapitál, ktoré sa nepoužívajú ako akvizičný dlh - napríklad na úhradu výdavkov na lekárske alebo vysokoškolské vzdelávanie, a nie na renováciu domu. Tu je niekoľko detailov.
- Post-október 13, 1987, do 16. decembra 2017, Dlh: Úroky z hypotéky vzaté na kúpu, výstavbu alebo vylepšenie vášho domova po 13. októbri 1987, môžu byť úplne odpočítané, iba ak celkový dlh zo všetkých hypoték, vrátane akéhokoľvek starobného dlhu, predstavuje 1 milión dolárov alebo menej v prípade manželských párov a 500 000 dolárov alebo menej v prípade samostatne podaných manželských párov alebo manželských párov. Post-december 16, 2017, do 31. decembra 2025, Dlh: Úrok z novej hypotéky vzatý na kúpu, výstavbu alebo vylepšenie vášho domu je plne odpočítateľný, iba ak je celkový dlh zo všetkých hypoték 750 000 alebo menej dolárov pre manželské páry a 500 000 USD alebo menej za samostatne podané dvojice alebo manželské páry. (Vzťahuje sa aj na: pôžičky na základe záväznej zmluvy, ktorá bola účinná pred 16. 12. 17, ak bol domáci nákup uzavretý pred 4. januárom 18). Úroky zo starších pôžičiek - a nové refinancovanie takýchto starších úverov - zostávajú odpočítateľné na úrovni 1 milión dolárov. Dlh vlastného imania po októbri. 13., 1987, do 16. decembra 2017: Úroky z druhých hypoték (alebo úverových limitov pre domácnosti), ktoré sa čerpajú z iných dôvodov, ako je kúpa, výstavba alebo zlepšenie vášho domu, musia mať spolu 100 000 USD alebo menej pre manželské páry a 50 000 USD alebo menej pre jednotlivcov alebo manželské páry, ktoré sa podávajú samostatne. Taktiež musia byť nižšie ako reálna trhová hodnota vášho domu mínus hodnota všetkých starých dlhopisov a všetkých hypotekárnych dlhov po 13. októbri 1987. Dlh vlastného imania po októbri. 13., 1987, do 16. decembra 2017: Úroky z druhých hypoték (alebo úverových limitov pre domácnosti), ktoré boli vzaté z iných dôvodov, ako je kúpa, výstavba alebo zlepšenie domu, nie sú odpočítateľné. Toto je pravda. aj keby pôvodná pôžička bola poskytnutá pred 16. decembrom 2017 a bude trvať do 31. decembra 2025. Potom by sa teoreticky pravidlá pôžičky vrátili k pravidlám po roku 1987.
Definícia „domova“
Ďalšou prekážkou, ktorú musíte prejsť, je zabezpečiť, aby bola vaša nehnuteľnosť „kvalifikovaným domom“. Aby sa táto definícia splnila, musí mať zariadenie na spanie, varenie a toaletu. Položky, ktoré zodpovedajú tejto definícii, môžu zahŕňať vaše primárne bydlisko, druhý dom, byt, mobilný dom, obytný príves alebo loď.
Ak je váš dom druhým domovom, môžete odpočítať úrok iba z jedného druhého domu. Túto nehnuteľnosť musíte používať najmenej 14 dní v roku. Ak je vaším druhým domom nehnuteľnosť na prenájom, musíte ju použiť viac ako 10% času, keď sa nehnuteľnosť prenajala. Ak nájomná nehnuteľnosť nespĺňa tieto kritériá, úrok nemôže byť uvedený v zozname A a musí byť namiesto toho uvedený v zozname E.
refinancovanie
V posledných rokoch klesajúce úrokové sadzby povzbudili majiteľov domov, aby refinancovali svoje hypotéky. Refinancovanie poskytuje možnosť znížiť mesačné splátky hypotéky, skrátiť dobu úveru alebo oboje. Ak sa refinancovanie uskutoční bez toho, aby sa vzal dodatočný dlh, všetok úrok vytvorený hypotékou zostáva daňovo uznateľný. Keď majitelia domov používajú svoje domovy ako prasiatko a refinancujú, aby vybrali kapitál na generovanie utrácaných peňazí - to je z iných dôvodov ako na kúpu, výstavbu alebo zlepšenie svojich domovov - dlh z vlastného kapitálu po 13. októbri 1987, pravidlá platí: v závislosti od vášho daňového stavu si môžete odpočítať úrok iba zo 100 000 dolárov alebo menej atď. (Viac informácií nájdete v časti Kedy (a kedy nie), ako refinancovať hypotéku .)
Poskytnutie IRS
V prípade auditu vykonaného službou Internal Revenue Service budete musieť mať kópiu formulára 1098, Vyhlásenie o hypotekárnych úrokoch, ktoré by mala každý rok poskytnúť spoločnosť, ktorá drží vašu hypotéku. Ak vyplácate hypotéku jednotlivcovi, budete musieť okrem sumy zaplateného úroku uviesť aj meno, číslo sociálneho zabezpečenia a adresu držiteľa hypotéky. (Ďalšie informácie nájdete v časti Prežívanie auditu IRS .)
Spodný riadok
O odpočítanie úrokovej dane z hypoték na domácnosť sa starajú majitelia domov a opovrhujú ich zástancovia reformy dane z príjmu. Zástancovia rovnej dane uprednostňujú zánik tohto odpočtu a po mnoho rokov americkí zákonodarcovia na oboch stranách uličky diskutovali o rôznych schémach daňovej reformy, ktoré vo všeobecnosti zahŕňali zrušenie odpočtu dane z hypotekárnych úrokov. V zníženej podobe prežil v daňovom zákone za rok 2017. To, čo sa bude diať ďalej, ešte len uvidíme
Ak sa chcete dozvedieť viac, pozrite si časť Pochopenie štruktúry splácania hypotéky .
