Obsah
- Čo je úschov?
- Otvorte úschovný účet
- Čakajte na hodnotenie banky
- Zabezpečené financovanie
- Schváliť zverejnenia predajcu
- Vykonajte potrebné inšpekcie
- Poistenie nebezpečenstva
- Správa o titule a poistenie titulov
- Záverečné prehliadky
- Formulár HUD-1
- Zatvorte úschov
- Spodný riadok
Kúpa domu môže byť komplikovaný proces, na ktorý je väčšina ľudí zvyčajne nepripravená. Jedným z týchto záhadných prvkov je proces úschovy - tiež sa nazýva zatváranie. Tento proces, ktorý nastane medzi okamihom, keď predajca prijme ponuku a kupujúci dostane kľúče, môže byť pre mnohých kupujúcich v domácnosti obrovský.
Čo je úschov?
Viazaný účet je finančný nástroj, ktorý vlastní tretia strana v mene dvoch ďalších strán, ktoré dokončujú transakciu. Je to ako dôveryhodný účet vedený treťou stranou, pričom sú splnené všetky povinnosti predajcu a kupujúceho.
Čas potrebný na prechod od začiatku do konca procesu viazania sa líši. Medzi faktory, ktoré určujú dĺžku uzávierky, patrí predbežné schválenie hypotéky, mať k dispozícii príslušné dokumenty a čas, ktorý je potrebný na dokončenie upísania. A rovnako ako dĺžka času, aj tento proces sa môže líšiť podľa štátu. Kroky sú však vo všeobecnosti rovnaké pre všetkých.
Otvorte úschovný účet
Keď vy a predajca podpíšete vzájomne prijateľnú kúpnu zmluvu, váš agent vyberie váš šek s vážnymi peniazmi a vloží ho na viazaný účet u spoločnosti založenej na viazanom trhu uvedenej v kúpnej zmluve.
Podmienená spoločnosť vystupuje ako neutrálna tretia strana, ktorá zhromažďuje potrebné finančné prostriedky a dokumenty zapojené do procesu uzávierky od počiatočných dokladov o úhrade peňazí a pôžičiek po podpísanú listinu. V niektorých oblastiach môžu právnici zvládnuť tento proces namiesto úschovej spoločnosti a môžu sa nazývať vysporiadanie, a nie úschova.
Čakajte na hodnotenie banky
Banka, ktorá poskytuje hypotéku, urobí vlastné hodnotenie - ktoré kupujúci zvyčajne platí - na ochranu svojich finančných záujmov, ak bude niekedy potrebné vylúčiť nehnuteľnosť. Ak je ocenenie nižšie ako ponúkaná cena, veriteľ vám nedá financovanie, pokiaľ neprídete s rozdielom alebo ak predajca nezníži cenu na odhadovanú sumu.
Môžete sa však pokúsiť zmeniť názor odhadcu vykonaním jedného z nasledujúcich krokov:
- Poskytnite ďalšie informácie o tom, prečo sa domnievate, že by mal byť domov ohodnotený vo vyššej hodnoteZískajte druhé ocenenieVyskúšajte iného veriteľa a dúfajte, že hodnotenie vychádza vo váš prospech
Ak žiadna z týchto možností nie je možná, môžete zrušiť kúpnu zmluvu.
Zabezpečené financovanie
Pred prijatím vašej dohody by ste už mali mať hypotéku vopred schválenú. Akonáhle poskytnete veriteľovi adresu nehnuteľnosti, pripraví odhad dobrej viery - alebo vyhlásenie s podrobnosťou o výške vašej pôžičky - úroková sadzba, náklady na uzavretie a ďalšie náklady spojené s nákupom. Pred podpísaním nezabudnite dohodnúť čísla v tomto dokumente. Akonáhle budete mať svoj písomný úverový záväzok, je čas písomne odstrániť podmienené financovanie.
Schváliť zverejnenia predajcu
Mali by ste dostať písomné oznámenie o akýchkoľvek zjavných problémoch, ktoré už zistil predajca alebo jeho zástupca. Napríklad v strediskách s nízkymi príjmami v oblastiach s vysokými nákladmi na bývanie sa garáž mohla zmeniť na obytný priestor, čo je v rozpore s bytovými zákonmi mesta. Možno už viete o akýchkoľvek problémoch, ako sú tieto, pretože sú často uvedené v zozname.
Táto nehnuteľnosť môže prísť bez zverejnenia informácií o predajcovi, čo znamená, že predajca nezverejňuje žiadne podrobnosti v podmienkach predaja. Ak sa o nehnuteľnosť stále zaujímate, nechajte si vykonať vlastnú inšpekciu. Pred príchodom inšpektora do priestorov sa uistite, že ste dostali povolenie od predajcu.
Vykonajte potrebné inšpekcie
Ďalším krokom je zvážiť, či chcete zvýšiť náklady na inšpekcie. Aj keď to nie je potrebné, môžu sa vám hodiť vzhľadom na vaše okolnosti.
Aj keď to nie je požiadavka, je vo vašom najlepšom záujme získať domácu inšpekciu. Za pár stoviek dolárov vám profesionálny domáci inšpektor povie, či v domácnosti nie sú nejaké nebezpečné alebo nákladné chyby. Ak existujú, budete sa o nich chcieť dozvedieť, takže môžete urobiť jeden z nasledujúcich krokov:
- Späť z nákupu.Opredávajúci opravte ich.Ak chcete predávajúceho znížiť cenu, môžete opravy opraviť sami.
Upozorňujeme, že tu nemôžete vyjednávať žiadne koncesie predajcu, ak zmluva uvádza, že nehnuteľnosť kúpite „tak, ako je“. Ak sa kontrolný proces uspokojivo skončí, budete musieť písomne odstrániť kontrolnú udalosť. Tento krok zopakujete po akýchkoľvek ďalších inšpekciách.
Inšpekcia škodcov
Možno budete chcieť vykonať prehliadku škodcov, aby ste sa uistili, že dom nemá termity, truhlárske mravce alebo iných škodcov, ako sú šváby alebo krysy. Tieto problémy nemusia byť zjavné počas dňa, keď ste si s najväčšou pravdepodobnosťou prezerali dom, a po príchode do domu by to bol strašne nevítaný objav. Pred pokračovaním v predaji bude potrebné odstrániť všetky problémy so škodcami - za predpokladu, že chcete pokračovať nákup. Toto je ďalšia oblasť, v ktorej možno budete chcieť vyjednávať s predajcom a zaplatiť za prácu.
Environmentálna inšpekcia
Niekedy sa odporúča vykonať environmentálnu inšpekciu na kontrolu toxínov v domácnosti, ako sú plesne a azbest. Na domácom webe sa môžu vyskytnúť aj problémy, ako je kontaminácia z miesta v blízkosti skládky, bývalého ropného poľa, čistiarne, benzínovej pumpy alebo iného nebezpečného podnikania pre životné prostredie. Akékoľvek problémy odhalené v tejto oblasti môžu znamenať vážne zdravotné riziká a ich odstránenie môže byť nákladné.
Geologická správa
V oblastiach podliehajúcich zemetraseniu sa môže vyžadovať správa o pôde a / alebo geologická správa, aby sa vyhodnotilo riziko vážneho poškodenia majetku v prípade takejto katastrofy. Môžete tiež zvážiť povodňovú správu. Ak je doma príliš pravdepodobné, že sa zaplaví, nebudete môcť získať poistenie vlastníkov domu, čo znamená, že nemôžete získať hypotéku. V niektorých prípadoch tento problém vyrieši kúpa povodňového poistenia okrem poistenia majiteľa domu. Vo vidieckych oblastiach by sa mal vykonať pozemkový prieskum na overenie hraníc nehnuteľnosti. V mestských oblastiach sú hranice už dosť jasné.
Poistenie nebezpečenstva
To zahŕňa poistenie majiteľov domov a akékoľvek ďalšie krytie vyžadované vo vašej geografickej oblasti (napríklad povodňové poistenie). Až do splatenia hypotéky budete musieť mať poistenie majiteľa domu. Ak chcete ušetriť niekoľko babiek, vyberte si svoju vlastnú poisťovňu a nakupujte, aby ste dostali čo najlepšiu mieru. Ten, ktorý si banka vyberie, nemusí byť ten, ktorý chcete.
Správa o titule a poistenie titulov
Výpis z titulu a poistenie titulov sú vyžadované od vášho veriteľa. Aj keby tomu tak nebolo, aj tak by ste ich chceli.
Správa o titule zabezpečuje, že názov vlastníctva je jasný - to znamená, že na majetku nie sú žiadne záložné práva a nikto okrem predajcu nemá nárok na žiadnu jeho časť. Poistenie titulu chráni vás a veriteľa pred akýmikoľvek právnymi problémami, ktoré sa môžu objaviť neskôr, ak sa pri vyhľadávaní titulov neobjaví niečo.
Ak s nadpisom nie je nič zlé (známe ako oblak alebo chyba), bude ho musieť predajca opraviť, aby mohol predaj pokračovať alebo aby vás mohol odísť. V závislosti od toho, kde žijete, môže byť spoločnosť s úschovou viazania a titulná spoločnosť rovnaká.
Záverečné prehliadky
Je dobré znova skontrolovať nehnuteľnosť tesne pred zatvorením, aby ste sa uistili, že nedošlo k žiadnym novým škodám a že vám predajca nechal položky uvedené v kúpnej zmluve, napríklad prístroje alebo príslušenstvo.
V tomto okamihu pravdepodobne nebudete môcť ustúpiť, pokiaľ domov neutrpíte vážne škody. Nie je však neslýchané, že drobný kupujúci musí vyvíjať tlak na svojho agenta, aby dohodu zrušil pre niečo zanedbateľné.
Formulár HUD-1
Najmenej jeden deň pred uzávierkou dostanete formulár HUD-1 alebo záverečné vyúčtovanie úverových podmienok a nákladov na zatvorenie. Porovnajte ho s odhadom dobrej viery, ktorý ste podpísali už skôr. Tieto dva dokumenty by mali byť veľmi podobné. Vyhľadajte zbytočné, neočakávané alebo nadmerné poplatky, ako aj úplné chyby.
Zatvorte úschov
Proces zatvárania sa líši v závislosti od štátu, musíte však podpísať tonu papierovania; venujte si čas a čítajte pozorne. Predávajúci bude musieť podpísať aj dokumenty. Po podpísaní všetkých listín dôstojník úschovy pripraví novú listinu, ktorá vás bude označovať ako vlastníka nehnuteľnosti, a pošle ju okresnému zapisovači. Odošlete šek pre pokladníka alebo zariadite bezhotovostný prevod na úhradu nákladov na zálohy a na zatvorenie a váš veriteľ prevedie vaše pôžičkové prostriedky na úschovu, aby bolo možné zaplatiť predajcovi a prípadne veriteľovi predajcu.
12 krokov na uzavretie zmluvy o nehnuteľnostiach
Spodný riadok
Váš agent bude dohliadať na celý tento proces, takže sa nemusíte príliš obávať, ak nerozumiete každému detailu. Pri každej transakcii, pri ktorej finančne uvádzate toľkokrát toľko, je preto dobré mať aspoň základnú predstavu o tom, čo sa deje, aby ste ju nevyužili. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Pochopenie procesu úschovy a požiadavky“)
