Investície do nehnuteľností sú naďalej jedným z najlepších spôsobov budovania bohatstva a znižovania daní. Medzi výhody patrí schopnosť získať späť náklady na nehnuteľnosť, ktorá vytvára príjmy, prostredníctvom odpisov, použiť 1031 búrz na odloženie ziskov z investícií do nehnuteľností a pôžičky na nehnuteľný majetok na ďalšie investície alebo na iné účely. Majitelia domov môžu okrem toho využívať oslobodenie od osobného pobytu, ktoré chráni zisky z predaja osobného bydliska pred zdanením z kapitálových výnosov, ako aj odpočet na úrok z hypotéky. Čítajte ďalej a zistite, či je pre vás jedna alebo kombinácia týchto stratégií vhodná. (Základné informácie nájdete v časti Investovanie do nehnuteľností .)
znehodnotenie
Náklady na prenájom majetku, ktorý vytvára príjmy, môžete získať späť prostredníctvom ročných odpočtov dane nazývaných odpisy. Zákon o vnútorných príjmoch definuje odpočet odpisu ako primeranú prirážku k vyčerpaniu alebo opotrebeniu vrátane primeranej prirážky za zastaranosť.
Investori do nehnuteľností vo všeobecnosti používajú metódu odpisovania nazývanú Modifikovaný systém zrýchleného obnovenia nákladov (MACRS), v ktorom sa odpisuje nehnuteľnosť na prenájom obytných budov a štrukturálne vylepšenia počas 27, 5 roka, zatiaľ čo zariadenia a iné príslušenstvo sa odpisujú počas 15 rokov. Odpisové náklady často vedú k čistej strate investícií do nehnuteľností, aj keď nehnuteľnosť skutočne vytvára pozitívny hotovostný tok. Táto strata, ako aj výdavky, ako sú poplatky za služby a poistenie, sa vykazujú v zozname E, federálny formulár dane z príjmu 1040, a odpočítajú sa od bežných príjmov.
1031 Ústredne
Výmena 1031, pomenovaná pre oddiel 1031 zákonníka o vnútorných príjmoch, umožňuje investorom odložiť dane predajom jedného investičného majetku a použitím vlastného imania na nákup iného majetku alebo majetku rovnakej alebo vyššej hodnoty. Táto výmena sa musí uskutočniť v stanovenom časovom období. Hoci burza 1031 môže vo všeobecnosti zahŕňať rôzne typy nehnuteľností, veľká väčšina transakcií sa týka nehnuteľností. (Informácie o tomto type výmeny nájdete v inteligentných transakciách s nehnuteľnosťami .)
Majetkové predpisy
Na úspešné dokončenie výmeny 1031 musia vlastnosti spĺňať nasledujúce kritériá:
- Celková hodnota náhradných nehnuteľností sa musí rovnať alebo byť vyššia ako hodnota zrieknutých sa nehnuteľností. Nehnuteľnosti zahrnuté do transakcie musia byť podobné druhu, čo znamená, že nehnuteľnosť nemôže byť vymenená za iný druh majetku, napríklad nehnuteľnosť. investičná dôvera (REIT). (Viac informácií o REIToch nájdete v časti Základy zdaňovania REIT. ) Vymenené nehnuteľnosti sa musia držať na „produktívne účely v podnikaní alebo obchode“ (investícia).
Akákoľvek hotovosť alebo majetok prijatý prostredníctvom transakcie, ktorý sa nepovažuje za nehnuteľný majetok, sa považuje za bootovací a podlieha zdaneniu. Hotovostné bootovanie zahŕňa nielen hotovosť, ale aj fyzické vlastníctvo, ako napríklad príslušenstvo. Zavedenie hypotéky znamená akékoľvek zníženie dlhu, ktoré sa dosiahne transakciou. Čiastka prevzatého dlhu s náhradným majetkom sa teda musí rovnať alebo byť vyššia ako hodnota dlhu, ktorý bol vyradený pri predaji zrieknutého sa majetku. (Viac informácií o výmenných burzách si prečítajte v časti Obchodné nehnuteľnosti, aby ste nechali daňovníka na uzde .)
Pravidlá pre investorov
Investor musí použiť kvalifikovaného sprostredkovateľa. Kvalifikovaný sprostredkovateľ je agentom, ktorý uľahčuje proces výmeny 1031, a to najmä držaním čistého výnosu z zrieknutého sa majetku pred opätovným investovaním do náhradného majetku. Počas výmeny môže tieto prostriedky držať iba kvalifikovaný sprostredkovateľ. Federácia ubytovateľov burzy podrobne popisuje úlohu, ktorú v procese výmeny 1031 zohráva kvalifikovaný sprostredkovateľ.
Investor má dve lehoty:
- Štyridsaťpäť dní po predaji odovzdaného majetku musí doručiť písomný zoznam kvalifikovaného náhradného majetku kvalifikovanej strane výmeny, zvyčajne sprostredkovateľovi. Existuje tiež niekoľko pravidiel, ktoré obmedzujú počet nehnuteľností, ktoré je možné identifikovať. Okrem toho musí kúpiť celkovú hodnotu kvalifikovaných náhradných aktív do 180 dní od predaja zrieknutého majetku alebo do 180 dní po dátume splatnosti jeho daňového priznania za daný rok., podľa toho, čo nastane skôr.
Výmena 1031, krok za krokom
Pri typickej transakcii sa investor rozhodne predať investičný nehnuteľný majetok a výnosy z akéhokoľvek zisku investovať do iného nehnuteľného majetku.
- Aby sa to dosiahlo daňovo efektívnym spôsobom, investor uzavrie s kvalifikovaným sprostredkovateľom dohodu o výmene 1031 a pôvodnú nehnuteľnosť uvedie na predaj. Zároveň investor začne hľadať náhradné nehnuteľnosti. V deň, keď investor predá pôvodnú nehnuteľnosť (zrieknutá sa nehnuteľnosť), čistý výnos po zaplatení všetkých výdavkov sa pošle na osobitný účet zriadený kvalifikovaným sprostredkovateľom. Investor potom vstúpi do identifikačného obdobia a má presne 45 dní na vypracovanie zoznamu kvalifikovaných náhradných nehnuteľností a 180 dní na uzatvorenie vymieňanej nehnuteľnosti počas výmenného obdobia. Pri použití celého výťažku z predaja zrieknutej nehnuteľnosti investor uzavrie nový investičný majetok alebo nehnuteľnosti. Kvalifikovaný sprostredkovateľ tieto prostriedky prevedie na titulnú spoločnosť, špeciálny účet je uzavretý a transakcia je dokončená.
Pôžičky proti vlastnému imaniu
Investori, ktorí si vybudovali značný kapitál buď vo svojom osobnom dome alebo v investícii do nehnuteľností, sa môžu jednoducho rozhodnúť prefinancovať svoje nehnuteľnosti a vybrať si vlastný kapitál na uskutočnenie ďalších investícií, zlepšenie domu alebo na iné účely. Predpisy sa v jednotlivých štátoch líšia.
V typickom scenári požičiava veriteľ 80% kombinovanej pôžičky na hodnotu alebo 50% reálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia. Napríklad v prípade nehnuteľnosti vo výške 240 000 dolárov s pôžičkou vo výške 100 000 dolárov by najviac dlžník, ktorý by mohol vyťažiť, dosiahol 92 000 dolárov (240 000 x 80% - 100 000 dolárov).
Schopnosť pôžičky bude závisieť aj od úverového skóre dlžníka, ich existujúceho pomeru dlhu k vlastnému imaniu a pomeru dlhu k príjmu. Aj keď táto stratégia je trochu riskantnejšia, pre tých, ktorí sú schopní zvládnuť dodatočný dlh, môže pomôcť vybudovať bohatstvo bez toho, aby museli vstupovať do výmeny 1031 alebo predávať nehnuteľnosť. (Ak sa chcete dozvedieť viac o úveroch na vlastný kapitál, prečítajte si pôžičku na vlastný kapitál: Čo to je a ako to funguje .)
Odklad daní pri predaji domu
Zisky z predaja primárneho osobného pobytu daňovníka sú vylúčené z dane z kapitálových výnosov až do výšky 500 000 dolárov pre manželské páry a 250 000 dolárov pre slobodné osoby, ak daňovník žil v dome dva z posledných piatich rokov. Okrem toho, ak sú zisky z predaja bydliska daňovníka vyššie ako tieto vylúčenia, daňovník môže túto časť investovať aj prostredníctvom výmeny 1031.
Investori, ktorí žijú v oblastiach, v ktorých si domáce hodnoty cenia, môžu využiť obchodnú stratégiu tak, aby si vybudovali svoje osobné bohatstvo a zároveň minimalizovali dane. (Ak sa chcete dozvedieť viac o daňových dôsledkoch predaja vášho domu, prečítajte si článok Ponúka váš domáci predaj daňový šok? )
Odpočítanie hypotekárnych úrokov
Majitelia domov môžu odpočítať časť svojich hypoték pripadajúcich na platby úrokov z ich daňových priznaní. Tieto splátky sú vyššie počas prvých rokov hypotéky a postupne sa znižujú s splácaním hypotéky. (v odpočte dane z úrokov z hypotéky .)
Spodný riadok
Majiteľovi nehnuteľnosti, ktorý sa chce predať pri minimalizácii daňovej povinnosti, je k dispozícii veľa možností.
- Výmena 1031 umožňuje, aby sa výnosy z predaja reinvestovali do podobného majetku. Úver na bývanie sa priamo viaže na hodnotu majetku a môže sa použiť na rôzne účely. Predaj hlavného bydliska je oprávnený na špeciálne daňové zaobchádzanie.Úrok z hypotéky sa môže odpočítať v daňovom čase.
Vaša osobná situácia bude určovať, ktorá z týchto možností je pre vás najvhodnejšia, ale ktorákoľvek z nich vám pomôže čo najlepšie využiť vašu investíciu do nehnuteľností.
Súvisiace čítanie nájdete v časti Daňový základ pre majiteľov domov .
![Použite nehnuteľnosť na odloženie daňových účtov Použite nehnuteľnosť na odloženie daňových účtov](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/726/use-real-estate-put-off-tax-bills.jpg)