Obsah
- 1. Otvorte úschovný účet
- 2. Vyhľadávanie titulov a poistenie
- 3. Prenájom právnika
- 4. Vyjednávať procedurálne náklady
- 5. Dokončite domácu inšpekciu
- 6. Vykonajte kontrolu škodcov
- 7. Opätovne prerokujte ponuku
- 8. Zablokujte svoju úrokovú sadzbu
- 9. Odstráňte nepredvídané výdavky
- 10. Požiadavky na časované financovanie
- 11. Záverečný návod
- 12. Porozumieť dokumentom
- Extra Mile: Hypotekárne predbežné schválenie
- Spodný riadok
Realitná dohoda je vo všeobecnosti dlhé a stresujúce cvičenie, ktoré vyžaduje veľa krokov a procedurálnych formalít. K zatváraniu dôjde, keď podpíšete noviny, vďaka ktorým bude váš dom váš, ale skôr ako príde tento osudový deň, musí sa stať dlhý zoznam vecí. Tu je 12 krokov, ktoré musíte urobiť od okamihu prijatia vašej ponuky do okamihu, keď dostanete kľúče od svojho nového domova.
12 krokov na uzavretie zmluvy o nehnuteľnostiach
1. Otvorte úschovný účet
Viazaný účet vedie tretia strana v mene kupujúceho a predávajúceho. Keďže domáci predaj zahŕňa niekoľko krokov trvajúcich niekoľko týždňov, najlepším spôsobom, ako zabrániť podvádzaniu predávajúceho alebo kupujúceho, je mať neutrálnu tretiu stranu držať všetky peniaze a dokumenty súvisiace s transakciou, až kým nebude všetko vyriešené., Po ukončení všetkých formálnych náležitostí sa peniaze a dokumenty presunú z úschovy zvereného účtu k predajcovi a kupujúcemu, čím je zaručená bezpečná transakcia.
Kľúčové jedlá
- Realitné obchody sú zvyčajne dokončené v priebehu niekoľkých týždňov a majú veľa pohyblivých častí. Ich zložitosť je dobrý dôvod, aby ste si najali právnika, ktorý vás prevedie týmto procesom. Nebudete sa pokúšať preskočiť kroky: Môže vás to stáť.
2. Vyhľadávanie titulov a poistenie
Vyhľadávanie titulov a poistenie titulov poskytujú pokoj a právnu ochranu, takže keď si kúpite nehnuteľnosť, nikto iný sa o ňu nemôže pokúsiť uplatniť neskôr, či už je to vynechaný príbuzný, ktorý bol vynechaný z vôle alebo agentúra pre výber daní, ktorá nedostal zaplatené poplatky. Vyhľadávanie titulov je kontrola verejných záznamov, aby sa určilo a potvrdilo zákonné vlastníctvo majetku a zistilo sa, ktoré pohľadávky, ak existujú, sa týkajú majetku. Ak existujú nejaké nároky, možno bude potrebné ich vyriešiť skôr, ako kupujúci získa nehnuteľnosť.
Poistenie vlastníctva je poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré chráni držiteľa pred finančnou stratou utrpenou z vád vlastníckeho práva k majetku. Chráni vlastníkov nehnuteľností a veriteľov pred stratou alebo poškodením spôsobeným záložným právom, bremenom alebo vadami v názve alebo skutočnom vlastníctve nehnuteľnosti.
3. Prenájom právnika
Aj keď získanie právnej pomoci je voliteľné, vždy je lepšie získať profesionálny právny názor na vaše záverečné dokumenty. Komplexný žargón v nich môže byť ťažké pochopiť aj pre vzdelaných jedincov. Názor skúseného právnika v oblasti nehnuteľností môže za primeraný poplatok ponúknuť viacero výhod vrátane náznakov akýchkoľvek potenciálnych problémov v papierovaní. V niektorých štátoch môže byť právnym predpisom vyžadovaná účasť advokáta na zvládnutí uzávierky.
4. Vyjednávať procedurálne náklady
Od založenia účtu viazaného účtu až po prenájom právnikom v oblasti nehnuteľností všetky zúčastnené služby a subjekty stoja peniaze, ktoré môžu zasiahnuť veľkú sumu snehovou guľou. Mnoho takýchto služieb využíva nevedomosť spotrebiteľov tým, že účtuje vysoké poplatky. Nevyžiadané poplatky, séria poplatkov, ktoré veriteľ ukladá pri uzavretí hypotéky, ktoré sú dlžníkom často neočakávané a veriteľ ich jasne nevysvetľuje, môžu byť veľkými nákladmi.
Nevyžiadané poplatky zahŕňajú položky, ako sú správne poplatky, poplatky za preskúmanie aplikácií, poplatky za hodnotenie, pomocné poplatky, poplatky za spracovanie a zúčtovacie poplatky. Dokonca sa môžu zvýšiť aj poplatky za legitímne služby zatvárania. Ak ste ochotní prehovoriť a postaviť sa na zem, zvyčajne môžete nechať nevyžiadané poplatky a iné poplatky vylúčiť alebo aspoň znížiť skôr, ako pôjdete na záver.
Inšpekcie domova a škodcov sú kľúčové, aby vám zabránili v kúpe nehnuteľnosti so skrytými a nákladnými problémami.
5. Dokončite domácu inšpekciu
Domáca inšpekcia, fyzická prehliadka stavu nehnuteľnosti, je nevyhnutným krokom na to, aby ste sa dozvedeli o akýchkoľvek problémoch s nehnuteľnosťou a aby ste sa mohli pozrieť na jej okolie. Ak počas inšpekcie zistíte vážny problém s domácnosťou, budete mať možnosť odstúpiť od obchodu, požiadať predajcu o jeho opravu alebo nechať od predajcu zaplatiť, aby ste ho opravili (pokiaľ je váš nákup ponuka zahŕňala pohotovostnú inšpekciu pre domácnosť).
6. Vykonajte kontrolu škodcov
Kontrola škodcov je nezávislá od domácej kontroly a vyžaduje si odborníka, aby sa ubezpečil, že vo vašom dome nie je žiadny hmyz ničiaci drevo, ako napríklad termiti alebo stolári. Škodcovia môžu ničiť vlastnosti, ktoré sú vyrobené prevažne z dreveného materiálu, a mnoho hypotekárnych spoločností nariaďuje vyriešiť aj menšie problémy so škodcami skôr, ako uzavriete obchod.
Dokonca aj malé zamorenie sa môže rozšíriť na veľmi deštruktívne, a preto nákladné na opravu. Škodcovia, ktorí ničia drevo, sa dajú odstrániť, ale pred dokončením nákupu budete chcieť zabezpečiť, aby sa problém vyriešil za primeranú cenu (alebo za cenu, ktorú je predajca ochotný a schopný zaplatiť). V niektorých štátoch sú povinné kontroly škodcov a v iných sú voliteľné.
7. Opätovne prerokujte ponuku
Ak inšpekcie odhalia nejaké problémy, aj keď už bola vaša nákupná ponuka prijatá, možno budete chcieť opätovne prerokovať kúpnu cenu domu, aby sa zohľadnili náklady na potrebné opravy. Môžete si tiež ponechať rovnakú kúpnu cenu, ale pokúste sa prinútiť predajcu, aby platil za opravy. Aj keď kupujete nehnuteľnosť „tak, ako sú“, pri žiadaní nehrozí nijaká škoda. Ak sa zistí hlavný problém, ktorý predajca nedokáže alebo nedokáže opraviť, môžete sa bez sankcie vrátiť späť.
8. Zablokujte svoju úrokovú sadzbu
Úrokové sadzby vrátane úrokov z hypotéky môžu byť volatilné a môžu sa meniť. Sadzby podliehajú viacerým faktorom, ako je geografický región, druh majetku, druh požadovanej pôžičky a kreditné skóre žiadateľa.
Je vhodné, ak je to možné, zablokovať úrokovú sadzbu pre pôžičku vopred, namiesto toho, aby ste na milosť trhových výkyvov, čo by mohlo spôsobiť zvýšenie sadzieb pred dokončením nákupu nehnuteľnosti. Dokonca aj 0, 25% zvýšenie sadzby môže výrazne zvýšiť vašu splátku a / alebo držbu.
Uistite sa, že viete, či nepredvídané udalosti vo vašej zmluve podliehajú aktívnemu alebo pasívnemu schváleniu, a postupujte podľa nich.
9. Odstráňte nepredvídané výdavky
Vaša ponuka nehnuteľností by mala závisieť od nasledujúcich piatich vecí:
- Získanie financovania s úrokovou sadzbou nepresahujúcou to, čo si môžete dovoliťDomovská inšpekcia neodhalila žiadne väčšie problémy s domácimPredávajúci úplne odhalil akékoľvek známe problémy s domovomDodatočná kontrola škodcov neodhalila žiadne väčšie zamorenia alebo poškodenia domuPredávajúci dokončil akékoľvek dohodnuté dohody opravy
Takéto nepredvídané udalosti musia byť písomne odstránené do určitých dátumov uvedených v nákupnej ponuke, čo je proces známy ako aktívne schválenie. V niektorých kúpnych zmluvách sú však nepredvídané prípady predmetom pasívneho schválenia (známeho aj ako konštruktívne schválenie), čo znamená, že ak proti nim protestujete v stanovených termínoch, považujú sa za schválené. Je nevyhnutné, aby kupujúci pochopili svoj schvaľovací proces a podnikli potrebné kroky v požadovaných termínoch.
10. Požiadavky na časované financovanie
Pravdepodobne ste vložili vážne peniaze, keď ste podpísali kúpnu zmluvu, čo je vklad určený predajcovi, ktorý naznačuje dobrú vieru, vážnosť a skutočný záujem kupujúceho na transakcii s majetkom. Ak kupujúci odstúpi, najskoršie peniaze idú predajcovi ako kompenzácia. Ak predajca odstúpi, peniaze sa vrátia kupujúcemu.
Na dokončenie nákupu musíte vložiť ďalšie prostriedky do úschovy. Keďže pôvodná zárobková suma sa všeobecne vzťahuje na zálohu, je dôležité zaistiť rôzne dodatočné platby požadované v rôznych časoch pred uzavretím obchodu. Ak tak neurobíte, môže to viesť k zrušeniu obchodu, k zárobku peňazí pre predajcu a stále vám budú účtované poplatky za rôzne služby, ktoré ste použili pred rozpadom obchodu.
11. Záverečný návod
Jedným z posledných krokov predtým, ako podpíšete svoje záverečné dokumenty, by malo byť prechádzanie sa majetkom ešte raz. Chcete sa ubezpečiť, že nedošlo k žiadnej škode od poslednej kontroly v domácnosti, že predajca nevykonal potrebné opravy, nenájdu žiadne nové problémy a neodstráni sa nič, čo je súčasťou kúpnej zmluvy.
12. Porozumieť dokumentom
Papierovanie je rozhodujúce pre uzavretie obchodu s nehnuteľnosťami. Napriek tomu, že ide o hromadu dokumentov plných zložitých právnych pojmov a žargónu, mali by ste si ich všetky prečítať sami. Ak niečo nerozumiete, vyhľadajte ho na internete alebo sa obráťte na právnika. Váš agent bude tiež nápomocný pri rozpoznávaní akéhokoľvek zložitého právneho jazyka.
Ľudia, ktorí na vás čakajú, aby vás podpísali, sa môžu cítiť pod tlakom - napríklad notár alebo hypotekárny veriteľ - pozorne si prečítajte každú stránku, pretože drobná tlač môže mať zásadný vplyv na nadchádzajúce roky. Predovšetkým sa ubezpečte, že úroková sadzba je správna a všetky ostatné dohodnuté podmienky, ako napríklad bezúplatná pokuta, sú jasne uvedené. Vo všeobecnosti porovnajte svoje uzatváracie náklady s odhadom dobrej viery, ktorý ste dostali na začiatku procesu, a zahodte poplatky, ktoré sú podľa vás nezákonné.
Účasť na extra míle: hypotéka
Aj keď je hypotéka vopred schválená, nie je potrebné uzavrieť obchod, môže to však proces urýchliť. Naopak, predbežné schválenie vám môže dať viac vyjednávacích síl pri rokovaniach, pretože to predávajúcemu signalizuje, že máte silné finančné zabezpečenie. Ponúka vám tiež blokovanie sadzieb, čo znamená, že s väčšou pravdepodobnosťou získate priaznivú úrokovú sadzbu.
Získanie predbežného schválenia pre hypotéku vám umožní zistiť limit, do ktorého môžete ísť na kúpu nehnuteľnosti. Šetrí čas a námahu a umožňuje vyhľadávať iba nehnuteľnosti, ktoré vyhovujú vášmu rozpočtu.
Spodný riadok
Aj keď sa môže zdať, že záverečný proces je veľa komplexnej práce, stojí za to čas a úsilie, aby sa veci napravili, namiesto toho, aby sa ponáhľali a podpísali dohodu, ktorej nerozumiete. Dávajte pozor na akýkoľvek tlak na rýchle uzavretie obchodu. Realitní agenti a ďalšie subjekty, ktoré vám pomôžu, budú chcieť ich rez, ale nebudú sa starať o problémy, s ktorými sa môžete v dlhodobom horizonte stretnúť zlým obchodom.