Čo je 5 chýb, ktoré môžu spôsobiť, že dom prehodí flop?
Vyzerá to tak ľahko! Kúpte si dom, urobte niekoľko kozmetických opráv, vložte ho späť na trh a získajte obrovský zisk. V ľubovoľnom čase pol tucta relácií v televíznej relácii dobre vyzerajúcich a dobre oblečených investorov robí tento proces rýchlym, zábavným a ziskovejším.
A veľa domov je prevrátených. ATTOM Data Solutions uvádza, že v roku 2017 bolo zakúpených viac ako 200 000 domov v Spojených štátoch a opätovne predaných s rovnakým 12-mesačným obdobím v roku 2017. To je o niečo menej ako 6% všetkých rodinných domov a bytov predaných v tom roku.
Cesta k bohatstvu nehnuteľností však nie je len o obmedzení príťažlivosti a „predaných“ značkách. Príliš veľa potenciálnych realitných magnátov prehliada základy a nakoniec zlyháva. Aké sú teda päť najväčších chýb, ktoré by urobili ploutve? A ako sa im vyhnúť?
Prvou najlepšou radou je obmedziť vaše finančné riziko a maximalizovať svoj potenciál návratnosti. Zjednodušene povedané, neplatíte príliš veľa za dom (tým, že viete, čo to stojí za to) a uistite sa, že viete tiež, koľko potrebných opráv alebo upgradov bude stáť pred nákupom. Na základe týchto informácií môžete zistiť ideálnu kúpnu cenu.
Kľúčové jedlá
- Prehodiť domy je podnik ako každý iný tým, že vyžaduje znalosti, plánovanie a dôvtip, aby bol úspešný. Bežným typom omylu, ktorý investori v oblasti nehnuteľností robia, je podceňovanie času alebo peňazí, ktoré si projekt vyžaduje. zručnosti a znalosti. Trpezlivosť a úsudok sú obzvlášť dôležité v podnikaní založenom na načasovaní, ako je investovanie do nehnuteľností.
Pravidlo 70% uvádza, že investor by nemal platiť viac ako 70% ARV (hodnota po oprave) z nehnuteľnosti mínus potrebné opravy. ARV je to, čo domov stojí za to po jeho úplnej oprave.
Tu je príklad: Ak je ARV domu 150 000 dolárov a na opravy potrebuje 25 000 dolárov, potom pravidlo 70% znamená, že investor by nemal platiť viac ako 80 000 dolárov za domácnosť. 150 000 x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.
Tak ako každé malé podnikanie, aj toto úsilie si bude vyžadovať čas a peniaze, plánovanie a trpezlivosť, zručnosti a úsilie. Pravdepodobne bude ťažšia a nákladnejšia, ako ste si predstavovali. A aj keby ste mali všetky podrobnosti v poriadku, meniace sa podmienky na trhu by mohli znamenať, že každý predpoklad, ktorý ste uviedli na začiatku, bude do konca platnosti neplatný. Zoberte to zľahka na svoje nebezpečenstvo: Ak sa len chcete rýchlo zbohatnúť vyhodením domu, môžete skončiť v chudobnej budove.
Top 5 Must-Haves na obracanie domov
Pochopenie 5 chýb, ktoré môžu spôsobiť, že dom preklopí disketu
Preklápanie (nazývané aj veľkoobchodné investovanie do nehnuteľností) je typ stratégie investovania do nehnuteľností, pri ktorej investor nakupuje nehnuteľnosť, ktorú nemá používať, ale so zámerom ju predať za účelom zisku.
Tento zisk sa zvyčajne odvodzuje z ocenenia ceny vyplývajúceho z horúceho trhu s nehnuteľnosťami, na ktorom ceny rýchlo rastú, alebo zo zlepšenia kapitálu v nehnuteľnostiach - alebo oboch. Napríklad investor by si mohol kúpiť fixátor v horúcom susedstve, vykonať zásadné renovácie a potom ho ponúknuť za cenu, ktorá odráža jeho nový vzhľad a vybavenie.
Investori, ktorí prevracajú nehnuteľnosti, sa sústreďujú na nákup a následný ďalší predaj jednej nehnuteľnosti alebo skupiny nehnuteľností. Mnohí investori sa pokúšajú generovať stabilný tok príjmov častým prehodením.
Ako teda preklápate budovu alebo dom? Jednoducho povedané, chcete nakupovať nízko a predávať vysoké (rovnako ako väčšina ostatných investícií). Namiesto toho, aby ste prijali stratégiu nákupu a držania, transakciu dokončíte čo najrýchlejšie, aby ste obmedzili čas, ktorý je váš kapitál vystavený riziku. Vo všeobecnosti by sa dôraz mal klásť na rýchlosť a nie na maximálny zisk. Je to preto, že každý deň, ktorý prejde, vás stojí viac peňazí (hypotéka, poplatky, dane z majetku, poistenie a ďalšie náklady spojené s vlastníctvom domu).
To je všeobecný plán, aj keď prichádza s niekoľkými úskaliami.
1. Nie je dosť peňazí
Dabbling v oblasti nehnuteľností je drahý. Prvým nákladom je obstarávacia cena nehnuteľnosti. Aj keď oplácanie finančných prostriedkov s nízkym / žiadnym finančným zlyhaním je dosť, nájdenie týchto obchodov od legitímneho dodávateľa je ľahšie povedané ako urobené. Ak financujete akvizíciu, platíte úroky.
Aj keď úroky z vypožičaných peňazí sú stále odpočítateľné aj po schválení zákona o daňových úľavách a pracovných miestach, nejde o 100% odpočet. Každý dolár utratený za úroky zvyšuje sumu, ktorú musíte zarobiť z predaja, aby ste ju vyrovnali.
A ak na financovanie svojho nákupného domu na bývanie použijete úverovú linku na hypotéku alebo hypotéku na bývanie (HELOC), odpočítava sa iba úrok. Čiastky istiny, daní a poistenia vašej platby nie sú odpočítateľné.
Preskúmajte svoje možnosti financovania rozsiahle a zistite, ktorý typ hypotéky najlepšie vyhovuje vašim potrebám, a nájdite veriteľa, ktorý ponúka nízke úrokové sadzby. Ľahký spôsob, ako skúmať náklady na financovanie, je pomocou hypotekárnej kalkulačky, ktorá vám umožňuje porovnávať úrokové sadzby, ktoré ponúkajú rôzni veritelia. Platba hotovosti za nehnuteľnosť samozrejme vylučuje náklady na úroky, ale aj tak existujú náklady na držbu majetku a náklady na príležitosti spojené s viazaním vašej hotovosti.
S úrokovými sadzbami, ktoré stúpli z minimálnych úrokových sadzieb po bývaní, je zisk ťažší, ako tomu bolo v minulosti. Podľa údajov ATTOM Data sa v prvej polovici roku 2018 podľa údajov spoločnosti ATTOM v skutočnosti v prvom polroku 2018 aktivita prevracania spomalila na takmer štvorročné minimum a ziskové marže klesli na najnižšiu priemernú hrubú návratnosť investícií (ROI) od konca roku 2014. To neznamená, že nie je potrebné zarobiť peniaze (návratnosť investícií bola iba na sever od 44%), ale to znamená, že je potrebná opatrnosť. Priemerný hrubý zisk z preklopenia je 65 520 dolárov, ale to je hrubý.
Je potrebné zohľadniť aj náklady na renováciu. Ak plánujete dom opraviť a predať so ziskom, musí predajná cena prekročiť kombinované náklady na nadobudnutie, náklady na držbu nehnuteľnosti a náklady na renovácie.
Kuchyňa s 25 000 dolárov, kúpeľňa v hodnote 10 000 dolárov, dane z nehnuteľností, verejné služby a ďalšie prepravné náklady 5 000 dolárov znižujú toto číslo približne o dve tretiny. Prehadzovanie neočakávaného štrukturálneho problému s nehnuteľnosťou a hrubého zisku sa môže stať čistou stratou. Aj keď sa vám podarí prekonať tieto prekážky, nezabudnite na dane z kapitálových výnosov, ktoré vám odčerpajú zisk.
2. Nie je dosť času
Renovácia a prevrátenie domov je časovo náročná záležitosť. Nájdenie a kúpa správneho majetku môže trvať mesiace. Po vlastníctve domu budete musieť investovať čas do jeho opravy. Ak máte dennú prácu, čas strávený na búraní a stavbe sa môže premieňať na stratené večery a víkendy. Ak za prácu budete platiť niekomu inému, budete tráviť viac času, než očakávate dohľad nad činnosťou, a náklady na zaplatenie ostatných znížia váš zisk.
Po dokončení práce budete musieť naplánovať inšpekcie, aby ste sa uistili, že nehnuteľnosť je v súlade s platnými stavebnými predpismi, skôr ako ju budete môcť predať. Ak to tak nie je, budete musieť tráviť viac času a peňazí, aby ste ich vyrovnali. Ďalej to môže byť celkom časová investícia na predaj nehnuteľnosti. Ak to preukážete potenciálnym kupujúcim sami, môžete stráviť veľa času dochádzaním do az majetku a na stretnutiach.
Stojí to za to? Pre mnohých ľudí by mohlo byť rozumnejšie držať sa dennej práce, kde môžu prostredníctvom rovnakého výplaty zarobiť rovnaký druh peňazí v priebehu niekoľkých týždňov alebo mesiacov, a to bez rizika a konzistentného časového záväzku.
3. Nie dosť zručností
Profesionálni stavitelia a kvalifikovaní odborníci, ako sú stolári a inštalatéri, často prevracajú domy ako vedľajší príjem pri svojej pravidelnej práci. Majú vedomosti, zručnosti a skúsenosti na nájdenie a opravu domu. Niektorí z nich majú tiež odborové miesta, ktoré zabezpečujú kontrolu nezamestnanosti celú zimu, zatiaľ čo pracujú na svojich vedľajších projektoch.
Skutočné peniaze pri listovaní v dome pochádzajú z potného kapitálu. Ak ste po ruke s kladivom, radi si položíte koberec, môžete zavesiť sadrokartónové dosky, zastrešiť dom a nainštalovať kuchynský drez, máte zručnosti prevrátiť dom.
Na druhej strane, ak nepoznáte krížový skrutkovač s plochým skrutkovačom, budete musieť za renovácie a opravy zaplatiť odborníkovi. Preto sa znižuje pravdepodobnosť dosiahnutia značného zisku z vašej investície.
4. Nedostatok znalostí
Ak chcete byť úspešní, viete vybrať správnu nehnuteľnosť na správnom mieste a za správnu cenu. Skutočne očakávate v susedstve 100 000 dolárov kúpu za 60 000 dolárov a predaj za 200 000 dolárov? Trh je príliš efektívny na to, aby sa pravidelne vyskytoval.
Aj keď dostanete celý život, rozbíjať dom pred uzavretím piesne, povedzme - kľúčom je vedieť, ktoré renovácie a ktoré preskočiť. Musíte tiež pochopiť príslušné daňové zákony a zákony o územnom plánovaní a vedieť, kedy znížiť svoje straty a dostať sa von skôr, ako sa váš projekt stane priepasťou na peniaze.
Zillow, spoločnosť zaoberajúca sa obchodovaním s nehnuteľnosťami, teraz obracia domov na vybraných trhoch. Spoločnosť očakáva, že do 90 dní nakúpi a prevráti nehnuteľnosti. Majú údaje a vedomosti, ktoré operátorom mamou a popom ponúknu silnú konkurenciu. Veritelia veľkých spoločností tiež začali hľadať zisky na trhu s otočenými pôžičkami, pričom globálna investičná spoločnosť KKR & Co. Inc. (predtým známa ako Kohlberg Kravis Roberts & Co. a KKR & Co. LP) sa pripojila k iným súkromným investičným spoločnostiam, ktoré hľadali kúsok akcie.
5. Nie dosť trpezlivosti
Profesionáli si robia čas a čakajú na správne vlastníctvo. Začiatočníci sa ponáhľajú kúpiť prvý dom, ktorý vidia. Potom najmú prvého dodávateľa, ktorý urobí ponuku na riešenie práce, ktorú nedokážu urobiť sami. Profesionáli pracujú sami alebo sa spoliehajú na sieť vopred dohodnutých a spoľahlivých dodávateľov.
Začiatočníci si najímajú realitné kancelárie, aby im pomohli predať dom. Profesionáli sa spoliehajú na úsilie „na predaj vlastníkom“, aby minimalizovali náklady a maximalizovali zisky. Začiatočníci očakávajú, že sa ponáhľajú týmto procesom, plácnú si do farby a zarobia si imanie. Odborníci chápu, že nákup a predaj domov si vyžaduje čas a ziskové marže sú niekedy malé.
