Ceny nehnuteľností na vysokej úrovni lákajú na trh niektorých začínajúcich investorov do nehnuteľností. Ale skôr, ako sa pripojíte k radom majiteľov, uistite sa, že máte silné znalosti o finančných informáciách, ktoré môžu zmeniť rozdiel medzi tým, že sa stanete ďalším Donaldom Trumpom a ocitnete sa na konkurznom súde. Tu je osem čísel investícií do nehnuteľností, ktoré potrebujete vedieť. (Viac informácií o kúpe domu nájdete v: Príručka pre začiatočníkov).
1. Vaša hypotekárna platba
V prípade štandardného domu obývaného vlastníkmi veritelia zvyčajne uprednostňujú celkový pomer dlhu k príjmu 36%, ale niektorí pôjdu až 45% v závislosti od iných kvalifikačných faktorov, ako sú vaše kreditné skóre a hotovostné rezervy. Tento pomer porovnáva váš celkový hrubý mesačný príjem s vašimi mesačnými záväzkami na splácanie dlhov. Pokiaľ ide o platbu na bývanie, veritelia dávajú prednosť hrubému príjmu z celkového príjmu na bývanie vo výške 28 až 33%, v závislosti od iných faktorov. Pokiaľ ide o investíciu do nehnuteľností, v usmerneniach Freddie Mac sa uvádza, že maximálny pomer dlhu k príjmu je 45%. (Viac informácií nájdete v jednoduchých možnostiach investovania do nehnuteľností. )
2. Požiadavky na zálohu
Kým nehnuteľnosti využívané vlastníkmi môžu byť financované hypotékou a len o 3, 5% nižšie v prípade úveru FHA, hypotéky pre investorov zvyčajne vyžadujú zálohu vo výške 20 až 25% alebo niekedy až 40%. Žiadna z akontačných alebo záverečných nákladov na investičný nehnuteľný majetok nesmie pochádzať z darovacích prostriedkov. Jednotliví veritelia určia, koľko musíte dať, aby ste sa mohli kvalifikovať pre pôžičku, v závislosti od vášho pomeru dlhu k príjmu, úverového skóre, ceny nehnuteľnosti a pravdepodobného nájomného.
8 čísel na vyhodnotenie investície do nehnuteľností
3. Príjem z prenájmu na kvalifikáciu
Aj keď môžete predpokladať, že keďže platby nájomného nájomcovi (dúfajme) pokryjú hypotéku, na získanie úveru na bývanie by ste nemali potrebovať ďalší príjem. Aby však bolo nájomné považované za príjem, musíte mať dvojročnú históriu správy investičných nehnuteľností, poistné krytie straty z prenájmu po dobu najmenej šiestich mesiacov hrubého mesačného nájomného a akýkoľvek negatívny príjem z prenájmu z akejkoľvek nehnuteľnosti musí byť považuje sa za dlh v pomere dlhu k príjmu. (Okrem vytvárania nepretržitého zhodnocovania výnosov a kapitálu poskytuje nehnuteľnosť odpočty, ktoré môžu znížiť daň z príjmu z vašich ziskov. Pozrite sa na odpočty dane pre vlastníkov nehnuteľností na prenájom .)
TUTORIAL: Preskúmanie investícií do nehnuteľností
4. Pomer cena k príjmu
Tento pomer porovnával priemernú cenu domácnosti v oblasti s priemerným príjmom domácnosti. Pred prasknutím bubliny na bývaní bol pomer ceny k príjmu v USA 2, 75, zatiaľ čo na konci roka 2010 bol 1, 71. Priemer medzi rokmi 1989-2003 je podľa agentúry Fiserv, Inc., Federálnej agentúry pre bývanie, agentúry Moody's Analytics, 1, 92.
5. Pomer cena k prenájmu
Pomer ceny k nájomnému je výpočet, ktorý porovnáva stredné ceny domov a priemerné nájomné na konkrétnom trhu. Jednoducho vydeľte priemernú cenu domu stredným ročným nájmom, aby ste vygenerovali pomer. Na vrchole amerického trhu v roku 2006 bol pomer pre USA 18, 46. Na konci roku 2010 tento pomer klesol na 11, 34. Dlhodobý priemer (od roku 1989 do roku 2003) bol 9, 56. Vo všeobecnosti by spotrebitelia mali zvážiť nákup, keď je tento pomer nižší ako 15 rokov, a nájomné, keď je nad 20 rokov. Trhy s vysokým pomerom cena / nájomné zvyčajne neponúkajú tak dobrú investičnú príležitosť. (Uvažujete o kúpe domu? Pozeráme sa na počiatočné a prebiehajúce náklady, ako aj na výhody. Pozrite sa, či si chcete prenajať alebo kúpiť? Finančné problémy .)
6. Výnos z hrubého prenájmu
Hrubý výnos z prenájmu pre jednotlivú nehnuteľnosť možno nájsť vydelením ročného vyberaného nájmu celkovým nákladom na nehnuteľnosť a potom vynásobením tohto čísla 100, aby sa získalo percento. Celkové náklady na nehnuteľnosť zahŕňajú kúpnu cenu, všetky náklady na zatvorenie a náklady na renováciu.
7. Miera kapitalizácie
Cennejším číslom ako hrubý výnos z prenájmu je miera kapitalizácie, známa tiež ako maximálna výška nájmu alebo čistý výnos z prenájmu, pretože toto číslo zahŕňa prevádzkové náklady na nehnuteľnosť. Toto sa môže vypočítať začatím ročného nájomného a odpočítaním ročných výdavkov, potom vydelením tohto čísla celkovým majetkom a vynásobením výsledného čísla percentom. Celkové náklady na prenájom nehnuteľností zahŕňajú náklady na opravu, dane, poistenie prenajímateľa, náklady na neobsadené miesta a poplatky agentom.
8. Peňažný tok
Spodný riadok
Po vykonaní všetkých týchto výpočtov môžete urobiť informované rozhodnutie o tom, či konkrétna nehnuteľnosť bude hodnotnou investíciou.
![8 Musí 8 Musí](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/235/8-must-have-numbers.jpg)