Čo sú dostupné investície do bývania?
Úspešní investori v oblasti nehnuteľností sú viac ako len majitelia nehnuteľností. Sú to dôvtipní obchodní manažéri. Investori do nehnuteľností pôsobia podobne ako portfólio manažéri a obchodní manažéri, ktorí sa zameriavajú na maximalizáciu ziskov a zároveň vytvárajú hodnotu pre klientov. Tento článok pojednáva o dostupnom investovaní do bývania ako o obchodnej a investičnej stratégii. Tento článok najprv definuje dostupné bývanie a zaoberá sa tromi demografickými skupinami, ktoré predstavujú najlepší cieľový trh. Článok sa potom venuje ziskovosti a predajnosti dostupného bývania, ako aj financovaniu a sociálnym dôsledkom investovania do dostupného bývania.
Kľúčové jedlá
- Cenovo dostupné bývanie je súčasťou portfólia mnohých investorov do nehnuteľností najmä z dôvodu pridružených vládnych daňových úľav. Investori, ktorí majú záujem o dostupné bývanie, by mali zaistiť, aby takáto investícia bola rentabilná a obchodovateľná v ich oblasti. Investori by mali počítať náklady spojené s nákupom, renováciou a udržiavanie dostupného bývania s cieľom určiť, či ide o realizovateľnú investičnú ponuku. Investor bude mať pravdepodobne najlepšie vlastnosti v požadovaných oblastiach za dobré ceny, aby zabezpečil primeraný dopyt a ziskovosť.
Pochopenie dostupného bývania
Koncept cenovo dostupného bývania spočíva v poskytovaní bývania pre tých členov spoločnosti s obmedzeným príjmom. Majitelia nehnuteľností dostávajú daňové úľavy, ak používajú percento svojho majetku ako dostupné bývanie (napríklad toľko nájomných jednotiek v budove). Nájomníci tiež dostávajú pomoc od vlády pri platení nájomného každý mesiac. Štyri skupiny ľudí zvyčajne potrebujú dostupné bývanie.
Seniori a ľudia so zdravotným postihnutím
Ľudia vo veku 65 a viac rokov a ľudia so zdravotným postihnutím tvoria významné percento obyvateľov USA. Štúdie ukazujú, že tieto čísla sa zvyšujú a dosiahnu rekordnú úroveň v nasledujúcich 20 až 30 rokoch. Ľudia v týchto skupinách potrebujú bývanie, ktoré je blízko k verejnému ubytovaniu a je upravené tak, aby im pomáhalo v každodennom živote. Úpravy zahŕňajú rampy namiesto schodov, kúpeľne prístupné pre invalidné vozíky, zábradlia a upravené skrinky a skrine.
študentov
Rastúci počet dospelých a netradičných študentov vysokých a vysokých škôl zvýšil potrebu bývania mimo kampusu. Dospelí študenti s rodinami potrebujú súkromné bývanie v blízkosti kampusu. Zahraniční študenti potrebujú bývanie, ktoré je k dispozícii celoročne, pretože je lacnejšie a pohodlnejšie ako časté medzinárodné cestovanie počas prázdnin a letných prázdnin.
Armáda
Členovia vojenskej služby majú možnosti bývania na základni aj mimo nej. Bývanie na mieste vyžaduje výstavbu, správu nehnuteľností a údržbu pozemkov, zatiaľ čo bývanie mimo sídla vyžaduje ďalšiu pomoc pri určovaní polohy, výstavbu na mieru a financovanie nákupu. Bývanie mimo základne musí byť blízko základne a musí sa dať ľahko presunúť dovnútra a von. Investori v oblasti vojenského bývania by mali byť oboznámení s federálnymi zmluvami, ako aj s osobitnými usmerneniami pre každú oblasť služieb.
Programy rehabilitácie a opätovného vstupu
Časť obyvateľstva si vyžaduje prechodné bývanie. Napríklad bezdomovci a rodiny, zotavujúci sa závislí a tí novo prepustení z nápravných zariadení si vyžadujú polovičné bývanie. Niektorí dospelí a deti v štátnych ochranných službách a programoch duševného zdravia vyžadujú skupinové domovy a bývanie v susedných štvrtiach. Apartmány a penzióny by mali byť dostatočne veľké, aby poskytovali primerané vybavenie a súkromie pre obyvateľov, ale musia tiež uľahčovať úroveň bezpečnosti a dostupnosti vhodnú pre každú skupinu.
Požiadavky na dostupné investície do bývania
Cenová dostupnosť je pre investorov dôležitá, pretože určuje dve kľúčové veci: ziskovosť a predajnosť. Dotované programy bývania, ako napríklad oddiel 8, pomáhajú rodinám s nízkymi príjmami dovoliť si nájom zaplatením časti trhovej ceny za nájomné jednotky. Investori do dostupného bývania by mali poznať stredný príjem pre svoju oblasť, aby určili, aký druh návratnosti by mohli získať pri kúpe nehnuteľnosti a jeho použití na dostupné bývanie.
Viaceré zdroje môžu pomôcť investorovi určiť stredný príjem. Úrad amerického sčítania ľudu zostavuje priemerné príjmy štátov, okresov a miest. Webové stránky o nehnuteľnostiach poskytujú tieto informácie ľuďom, ktorí sa zaujímajú o kúpu domu v konkrétnych regiónoch. Napokon, informácie sú dostupné aj prostredníctvom štátnej a miestnej správy, agentúr pre hospodársky rozvoj a bytových orgánov.
- Za prijateľné nájomné vypočítajte 30% priemerného príjmu vo vašej oblasti. Toto je váš očakávaný hrubý príjem na dostupnú nájomnú jednotku. Pre dostupné vlastníctvo domu vypočítajte 35% priemerného príjmu, ktorý platí pre úroky, daň z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu a združovacie poplatky. Potom vypočítajte očakávanú predajnú cenu odpočítaním sumy dane, poistenia a poplatkov na základe bežných sadzieb pre danú oblasť. Pomocou rozdielu, princípu a úroku určte kúpnu cenu na základe bežných úrokových sadzieb vo vašej oblasti. Tieto sumy vám môže rýchlo pomôcť bankový alebo hypotekárny odborník.
Ziskovosť
Na určenie potenciálnej ziskovosti investície odhadnite svoje prevádzkové náklady. V prípade nájomných jednotiek začnite s daňami a poistením, ktoré platíte ako majiteľ. Zahrňte všetky poplatky za služby, budovy a údržbu pozemkov a náklady na presun, ako sú inšpekcie, osvedčenia o obsadení, registrácia a ďalšie poplatky, ktoré požaduje váš kraj alebo obec.
V prípade predajných jednotiek stanovte svoje finančné náklady, náklady na uzavretie pri obstaraní a v čase predaja, náklady na materiál a prácu na výstavbu alebo rehabilitáciu a náklady na prevod.
V prípade jednotiek prenájmu aj predaja určte svoje marketingové a reklamné náklady. Najväčší projekt prepadne, ak nemôžete prilákať nájomcov alebo kupcov. Dokonca aj jednoduchá a efektívna reklamná stratégia bude stáť peniaze aj čas. Zvážte náklady na podnikanie, ktoré ovplyvňujú váš konečný výsledok.
Ďalej určte svoj príjem. V nájomných jednotkách použite sumu očakávaného hrubého príjmu na dostupnú jednotku. V prípade predajných jednotiek použite vyššie uvedenú nákupnú cenu. Použite štandardný vzorec:
Príjmy - výdavky = hrubý zisk
Zvážte svoj cash flow. Ak platíte služby, niektoré programy umožňujú, aby dotačný orgán zaplatil ďalšie sumy na pokrytie časti nájomných služieb. Nakoniec sa pozrite na situáciu v oblasti dane z príjmu. Odpisy ovplyvnia vašu daňovú povinnosť a budú mať rôzne účinky na skutočný peňažný tok alebo skutočný čistý zisk.
predajnosť
Cenovo dostupný investor v oblasti bývania musí lokalizovať a upraviť jednotky, ktoré spĺňajú pokyny pre dotácie na prenájom dostupné prostredníctvom miestnych bytových orgánov. V prípade predajcov sa zamerajte na minimalizáciu nákladov na výstavbu a rehabilitáciu jednotiek, ktoré sa majú predávať na trhu.
- Začnite jednoduchou logikou. Ak to nie je ziskové, nie je obchodovateľné. Opak je tiež pravdou. Využite výhody uzavretých domov. Existuje mnoho rodinných domov, ktoré boli opustené z dôvodu zabavovania nehnuteľností. Kontaktovať agentúry miestneho hospodárskeho rozvoja, ktoré tieto jednotky získavajú pod trhovými nákladmi a predávajú miestnym vývojárom alebo s nimi uzavierajú zmluvy na rehabilitáciu a ďalší predaj. Dozviete sa tiež o výhodách predaja šerifov vo vašej oblasti. Prečítajte si pokyny pre jednotlivé regióny, na ktoré zacieľujete, pretože pokyny sa môžu v jednotlivých regiónoch alebo štátoch líšiť. Tieto jednotky sú často zakúpené na mieste neviditeľnom a môžu predstavovať značné náklady na rehabilitáciu a čas na ďalší predaj. Pracujte s realitnou kanceláriou a dozviete sa o miestnom predaji na trhu vlastníka (FSBO). Príležitosti na predaj nakrátko nájdete v prípadoch, keď predajca alebo obchodný zástupca uzavrel dohodu o znížení hypotekárneho úveru s cieľom uľahčiť zníženú cenu rýchleho predaja. Tieto jednotky môžu byť najmenej nákladné na opravu a ďalší predaj.
Úspešní investori vedia, kedy a ako sa pohybovať na trhu. Nezabudnite vykonať prebiehajúcu analýzu buy-sell-hold nájomných jednotiek. Ak sú náklady na prácu, materiál a financovanie vysoké, teraz nie je čas na nákup ďalších nehnuteľností. Ak je na vašom trhu viac nájomcov, teraz nemusí byť ziskový čas na predaj jednotiek na predaj, aj keď sú úrokové sadzby nízke. Ak je trhový nájom a priemerný príjem vo vašej oblasti vysoký, teraz môže byť najziskovejší čas na ponechanie majetku na mesačný príjem z prenájmu, ktorý môže vygenerovať.
Doprajte svojmu portfóliu nehnuteľností rovnako ako vaše dôchodkové portfólio s trochou ďalších farieb a príslušenstva.
financovania
Preskúmajte rôzne možnosti financovania, ktoré majú investori k dispozícii. Prečítajte si webové stránky pre Fannie Mae, Freddie Mac a HUD Multifamily Financing. Spolupracujte s miestnym bankárom a komerčným hypotekárnym maklérom alebo konzultantom pri identifikácii veriteľských programov a hľadaní súkromných investorov. Pripojte sa k miestnym združeniam staviteľov domov, prestavieb a združení investorov do nehnuteľností. Staňte sa členom obchodnej komory a pridružte sa k agentúram hospodárskeho rozvoja. Tieto vzťahy použite na identifikáciu verejného a súkromného financovania a prevádzkových partnerstiev.
Akčný plán
- Byť informovaný. Dozviete sa o dostupnom bývaní v celej krajine a vo vašej oblasti. Zapojte sa. Vytvorte trh s dostupným bývaním. Identifikujte miesto vo svojej oblasti a vyplňte ho. Nadväzujte partnerstvá s rovnako zmýšľajúcimi investormi a zdrojmi financovania.Be ziskový investor. Fungujú ako portfólio manažér aj ako obchodný manažér. Aplikujte konvenčné poradenstvo v oblasti investičnej múdrosti a obchodnej stratégie.
Osobitné úvahy o dostupnom investovaní do bývania
Cenovo dostupný investor v oblasti nehnuteľností na bývanie musí byť prenajímateľom, investorom a obchodným manažérom. Ako prenajímateľ zahrňte ľudský prvok. Nezabudnite, že môžete vytvoriť trh pomocou pomoci rodinám a svojej komunite. Ako investor vytvorte portfólio nehnuteľností s modrými čipmi. Majte najlepšie vlastnosti v najžiadanejších oblastiach za najlepšie ceny, ktoré prinášajú najväčší zisk.
Ako obchodný manažér vytvorte značku, vytvorte goodwill a maximalizujte trhovú hodnotu svojej značky nielen na jednotlivých jednotkách. Nezabudnite, že vaše činnosti tiež vytvárajú pracovné miesta a pracovné príležitosti pre stavebných robotníkov a agentov predaja nehnuteľností. Vaše marketingové aktivity a správa majetku pomáhajú prilákať pracovníkov na pracovnú silu v oblastiach, kde sa nachádzajú vaše jednotky. Nielenže môžete vytvárať osobné zisky, ale tiež vytvárať ekonomické príležitosti pre ľudí a komunity prostredníctvom dostupného investovania do bývania.
![Cenovo dostupné bývanie: investovanie za účelom zisku Cenovo dostupné bývanie: investovanie za účelom zisku](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/753/affordable-housing-investing.jpg)