Keď úrokové sadzby stúpajú, investori sa snažia o krytie - a o akýkoľvek dobrý majetok, ktorý môžu nájsť. Alternatívne investície ako investičné fondy do nehnuteľností (REIT) môžu byť dobrou voľbou, aspoň podľa historických údajov. Pozrime sa, ako REIT vykonávali v období s vysokými a nízkymi úrokovými mierami.
Rýchle opakovanie rekapitulácie
REIT je verejne obchodovaný cenný papier, ktorý investuje do nehnuteľností prostredníctvom nehnuteľností alebo hypoték a ktorého cena kolíše na významných burzách, napríklad na burze cenných papierov. Výsledkom je, že REIT ponúkajú vysokú úroveň likvidity (zriedkavá kvalita pri obchodovaní s nehnuteľnosťami). Trusty sa často špecializujú na konkrétne typy nehnuteľností, ako sú obytné byty, komerčné budovy, sklady alebo hotelové zariadenia. REIT sú dostupné aj v regionálnych variantoch, ktoré sa zameriavajú na nehnuteľnosti v konkrétnych krajinách / regiónoch, ako sú USA, Európa, Čína alebo Japonsko. (Viac informácií nájdete v: 5 typov REITov a ako do nich investovať .)
REIT ponúka mnoho výhod, vrátane diverzifikácie, vyššie uvedenej likvidity, malého množstva investícií a daňových výhod (v závislosti od miestnych zákonov). (Podrobnejšie vysvetlenie nájdete v časti Investovanie do REITov .)
REIT Vracia Vs. Úrokové sadzby
Správa z portálu REIT.com ukazuje historicky nízku úroveň korelácie (ako sa dva cenné papiere pohybujú vo vzťahu k sebe) medzi REIT a akciovým trhom. Rovnaká správa ukazuje podobné nízke úrovne korelácie medzi REIT a výnosmi dlhopisov.
(Orezaná tabuľka je uvedená nižšie a zvýraznená korelácia REITs-bond.)
Podobné historické porovnanie výnosov z populárneho indexu REIT a 10-ročných úrokových mier dlhopisov naznačuje inverzný vzťah. Ročné výnosy populárneho indexu FTSE NAREIT All REITs vynášame oproti úrokovým sadzbám 10 rokov
Štátne dlhopisy:
Ako je zrejmé z vyššie uvedeného grafu, ktorý pokrýva 45 rokov, zvyšujúce sa úrokové sadzby sa zdajú byť zlé pre návratnosť REIT a naopak. Počas období vysokých úrokových mier v rokoch 1980 - 1985 boli výnosy z REITov nižšie, zatiaľ čo po roku 2008 sa zvýšili, keď sa úrokové sadzby dostali na rekordné minimá.
Existujú však ďalšie faktory a ďalšie podrobné pripomienky, ktoré je potrebné zohľadniť, ktoré môžu naznačovať kladnú návratnosť investícií REIT aj v období vysokej úrokovej sadzby. Prejdite do konkrétnych časových období, keď boli úrokové sadzby vysoké a objavili sa zaujímavé pozorovania:
Od roku 1981 majú úrokové sadzby klesajúci trend; v prechodných rokoch došlo k niekoľkým sporadickým výkyvom, celkovo však došlo k trvalému poklesu (aj keď od októbra 2018 sa začali zvyšovať) pre úrokové sadzby. S každým ďalším päťročným alebo 10-ročným obdobím sa dolné rozpätie úrokových sadzieb považovalo za „vysoké“.
- 1979-1984: V tomto období sa úrokové sadzby pohybovali vo vysokom rozmedzí od 10% do 14%. Výnos z REIT bol tiež vo vysokom rozpätí 9% - 32%. 19991-1997: V tomto období bol zaznamenaný nový rozsah vysokých úrokových mier, ktorý sa pohyboval od 6% do 8%. Výnos z indexu REIT bol v rozmedzí 12% - 36%, s výnimkou 1% počas rokov 1994.2000-2001: Ďalšie vysoké úrokové rozpätie bolo v období rokov 2000 - 2001, keď sa sadzby pohybovali okolo 5, 5%. Výnosy z REIT sa pohybovali od 16% do 26%.
Ako sa sadzby REIT pohybovali počas prechodných období nízkych úrokov?
- 1973-1974: Úrokové sadzby boli pomerne nižšie, pohybovali sa od 6, 9% do 7, 4% (v porovnaní s vysokým rozpätím 10% až 14% v nasledujúcich rokoch). REITs vykazovali zlé výsledky s ročnými stratami v rozmedzí od -42% do -27%. 19998-1999: Úrokové sadzby sa pohybovali v rozmedzí 4% - 5, 5% a výnosy z REIT boli stále záporné až do -18% do -6%.2007-2012: Keďže úrokové sadzby postupne klesali zo 4% na menej ako 2%, REIT zaznamenal konzistentné ročné straty v rozmedzí -45% až -5%, s jedinou výnimkou pozitívnych výnosov v roku 2009.
Tieto pozorovania naznačujú, že REITs nemusia byť závislé od scenárov úrokových sadzieb. Výnosy z investícií REIT môžu zostať bez zmeny úrokových sadzieb.
PREČÍTAJTE VÝHODY pre investorov
Existujú aj ďalšie výhody REITov, vďaka ktorým sú dobrou investíciou aj v období vysokého úroku:
- Príjmová príležitosť: REITs sa považujú za cenné papiere založené na výnosoch. Aj keď môžu oceniť cenu, veľká časť výnosov REIT je z dividend. REIT sa vyhýba povinnosti platiť daň z príjmu právnických osôb, ak rozdeľujú najmenej 90% svojich príjmov svojim podielnikom. Táto daňová úľava vedie k pravidelnému rozdeľovaniu dividendových výnosov akcionárom REIT a efektívny čistý výnos je často vyšší ako výnos z dlhopisov (alebo akcií), a to aj v prípade vysokých úrokových sadzieb. Globálna diverzifikácia: REIT ponúka expozíciu na svetových trhoch. Od 90. rokov 20. storočia umožňujú Spojené kráľovstvo, Singapur, Japonsko, Austrália, Holandsko, Južná Afrika a mnoho ďalších krajín zoznam REIT, čo investorom umožňuje angažovať sa na realitných trhoch zahraničných krajín. Napríklad, ak miestny trh s nehnuteľnosťami v USA tankuje kvôli účinkom vyšších úrokových sadzieb, americký investor s expozíciou na singapurskom trhu s nehnuteľnosťami môže mať úžitok, ak vo svojom portfóliu má REIT v Singapurskej realite. Expozícia špecifická pre tento sektor: V prípade zvyšujúcich sa úrokových sadzieb môžu byť nepriaznivo zasiahnuté všetky podsektory v oblasti nehnuteľností. Napríklad môžu utrpieť nájomné, ale nákupné centrá v najlepších lokalitách nemusia. Dôkladná štúdia trhu s nehnuteľnosťami, vplyvov úrokových sadzieb na konkrétny podsektor a na konkrétne REIT na základe jeho držby nehnuteľností, môže priniesť návratnosť investície do REIT bez ohľadu na vplyv úrokovej sadzby. (Viac informácií nájdete v: 3 hotelové REITy, ktoré prekonali trhové a rezidenčné, zdravotnícke a kancelárske REIT .)
Spodný riadok
Po preskúmaní korelačných vzorcov a historických údajov sa zdá, že návratnosť z REIT zostáva nezávislá od úrokových období. Po dôkladnom preštudovaní a správnom výbere podsektorov nehnuteľností a geografických regiónov môžu investori považovať REIT za dobrú alternatívu k tradičným akciám a dlhopisom, ktoré sú vysoko citlivé na úrokové sadzby.
